나이스옥션 법원경매 인천 2023타경525787 [1] 인천광역시 중구 항동7가 58-135 (항동7가,에이동) 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경525787 [1] 인천광역시 중구 항동7가 58-135 (항동7가,에이동) 근린시설 경매

• 사건번호: 2023타경525787
• 주소: 인천광역시 중구 연안부두로53번길 16 (항동7가,에이동)
• 용도: 근린시설

인천지방법원 경매26계 2023타경525787 | 소재지: 인천광역시 중구 연안부두로53번길 16 (항동7가,에이동) | 감정가: 7,090,360,800원 | 최저가: 2,431,994,000원 | 용도: 근린시설

1. 인천지방법원 2023타경525787 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경525787 (1)

소재지: 인천광역시 중구 항동7가 58-135

용도: 근린생활시설

감정가: 7,090,360,800원

토지면적: 1921.30㎡ (약 581.11평)

건물면적: 2720.88㎡ (약 823.11평)

건물 제시외면적: 45.00㎡ (약 13.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주요 특이사항: 유치권, 법정지상권

주의사항 요약: 일괄매각, 제시외 물건 포함/제외 명확, 위반건축물 등재, 유치권 신고 포기 및 배제 신청 등 복합적인 권리관계 존재.

입지조건

본건은 인천광역시 중구 항동7가 소재 인천연안여객터미널 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 중소규모의 공장, 아파트단지, 숙박시설, 어시장, 창고 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통의 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 대체로 인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로 상업시설 등의 건부지로 이용 중에 있으며, 북측 및 동측으로 각각 공도와 접하고 있습니다. 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역에 속하며, 과밀억제권역, 특별관리해역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

권리분석

본 경매 물건은 채권자의 신청에 의한 부동산 임의경매로 진행됩니다. 소유자 겸 채무자는 이OO이며, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

유치권 관련하여, 임성남 씨가 2024년 8월 8일자로 공사대금 215,200,000원에 대한 유치권을 신고하였으나, 2025년 7월 7일자로 유치권 신고 포기서를 제출한 상태입니다. 또한, 소유자들은 인천지방법원 2022가합60331 판결에 의해 유치권 배제 신청서를 제출한 상태입니다. 이러한 유치권 관련 복잡한 사항은 입찰 전 최종 법적 관계를 반드시 확인해야 합니다.

본건 토지 지목은 잡종지이나 현황은 3개 동의 3층 건물 및 일부 주차 공간이 설치되어 있어, 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 법률적 검토가 필요합니다.

건물 중 기호2(A동), 기호3(B동), 기호4(C동)으로 구분되며, A동, B동, C동의 각 계단실은 평가 및 매각에 포함됩니다. 다만, 건물 B동 1층에 소재하는 냉장시설은 임차인 소유로 평가 및 매각에서 제외됩니다.

상권분석

인천연안여객터미널 인근에 위치하여 항만 시설 및 배후 단지로서의 잠재력을 지닌 지역입니다. 중소규모 공장, 숙박시설, 어시장, 창고 등 다양한 업종이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업 시설 운영 및 개발 가능성이 열려 있으며, 주변의 다양한 시설과의 연계를 통해 시너지를 창출할 수 있는 입지입니다.

생활정보

항동7가 지역은 인천항을 중심으로 상업 및 업무 기능이 복합적으로 이루어지는 곳으로, 지역 내 종사자 및 인근 주민들을 위한 생활 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용은 보통 수준으로, 자가용을 이용한 접근성이 중요할 것으로 보입니다. 인천항 및 연안여객터미널과의 인접성은 물류, 유통, 관광 관련 시설과의 연관성을 시사합니다.

잠재적 리스크

본건 건물 중 기호3(B동) 및 기호4(C동)은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 행정 제재, 이행강제금 부과 등 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 관련 내용을 재확인해야 합니다.

유치권 관련하여, 신고 후 포기 및 배제 신청이 진행되었으나, 최종적인 법적 관계가 명확히 정리되지 않았을 경우 낙찰자가 인수 부담을 안게 될 가능성이 있습니다.

건물 B동 1층 냉장시설이 임차인 소유로 매각에서 제외됨에 따라, 해당 부분의 명도 및 인수 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

건물 이용 상태를 보면 A동 1층은 창고, 수족관 등으로, B동 1층은 냉장창고 등으로 이용되고 있으며, A, B, C동의 2, 3층은 모두 공실 상태로 확인됩니다. C동 역시 공실 상태로, 유치권 행사 현수막이 존재하는 것으로 보입니다. 현재 임대 수익을 기대하기 어려운 상황입니다.

법정지상권 성립 여부에 대한 추가적인 법률적 검토가 필요합니다.

종합 의견

본 물건은 인천 중구 항동7가에 위치한 근린생활시설로, 인천연안여객터미널 인근이라는 지리적 이점과 일반상업지역이라는 잠재력을 가지고 있습니다. 상당한 규모의 토지와 건물을 갖추고 있어 향후 다양한 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

그러나, 위반건축물 등재, 복잡한 유치권 관련 분쟁 이력, 다수의 공실 상태 등은 현재 명확한 리스크로 작용하고 있습니다. 특히 위반건축물 문제는 향후 건축 관련 법규 위반에 따른 부담을 야기할 수 있어, 사전 철저한 조사와 전문가 상담이 필수적입니다.

입찰을 고려하신다면, 유치권 및 법정지상권 관련 법률적 쟁점에 대한 심층적인 분석, 위반건축물 해소 방안 마련, 그리고 현재의 공실 상태를 극복하고 수익을 창출할 수 있는 구체적인 사업 계획 수립이 선행되어야 할 것입니다.

투자 포인트

- 인천항 및 연안여객터미널 인근에 위치하여 물류, 관광, 상업 시설 연계 개발 가능성이 높은 입지입니다.

- 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 용도 변경 및 신규 사업 추진에 유리합니다.

- 토지와 건물 면적이 넓어 다양한 규모의 사업 운영이 가능합니다.

- 주변 지역 개발 계획 및 인천항 관련 사업과의 연계를 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매26계