나이스옥션 법원경매 대전 2025타경2972 [8] 대전광역시 동구 인동 OOOO OOOOOOOOO OOOOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 인동 소재 ""신인동행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하는 구분건물
(도시형생활주택26개호)로서, 본건 주위는 공동주택(아파트 및 연립주택 등)이 주를 이루고
있으며, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 등 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중 교통여건은
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상14층건내 7층 701호 외 25개호로서
(사용승인일: 2022.09.06)
외벽 : 석재 및 몰탈위페인팅 등
내부 : 벽지 및 일부타일 마감
창호 : 샷시창호.

이용상태

본건은 공히 원룸형 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지, 소화전, 승강기 등 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형, 평지의 토지로서 도시형주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 폭 약7미터의 포장도로에 한면이 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(접함),가축사육제한구역, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 거주자 부재로 인해 내부상태는 도면 및 표준적인이용상황 등을
감안하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경2972 (8)

소재지: 대전광역시 동구 인동 77-6 힐링타운도시형주택 10층1001호

물건 종류: 도시형생활주택 (아파트)

건물 사용승인일: 2022년 09월 06일

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 면적 및 건물 현황

토지 면적: 10.22㎡ (약 3.09평)

건물 면적: 47.53㎡ (약 14.38평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 14층 건물 내 10층 1001호

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정 평가 현황

감정가: 234,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 대전광역시 동구 인동에 위치하며, "신인동행정복지센터" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트, 연립주택 등 공동주택이 밀집해 있으며, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

건물은 총 14층 중 10층에 위치하며, 도시형생활주택으로 원룸형으로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(접함), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 송미정 (2022.11.07)

근저당: 한국자산관리공사 (2022.11.07, 말소기준권리, 채권최고액 5,220,000,000원)

압류: 서대전세무서장 (2024.11.28)

임의경매 개시: 한밭새마을금고 (2025.04.16, 사건번호 2025타경2972)

등기부채권 총액: 5,220,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 대전물류/에넥스

보증금: 1,400,000원

차임: 700,000원

배당신고일자: 2025-07-22

대항력: 없음

권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수 (1,400,000원)

* 임차인: 정의엽

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-23

대항력: 없음

권리분석: 해당 사항 없음

총 인수 보증금: 1,400,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 해당 사항 없음 (매각으로 소멸)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건 주위로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특징

주거 밀집 지역으로 배후 수요는 있으나, 대규모 상업 시설보다는 소규모 상점 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 신인동행정복지센터 인근에 위치하여 공공서비스 접근성이 양호합니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 시내 이동이 용이합니다.

* 주변에 소규모 상점 및 근린생활시설이 있어 생활 편의를 지원합니다.

5.2. 기타 생활 관련 정보

* 건물은 2022년 신축되어 비교적 최신식 시설을 갖추고 있습니다.

* 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지, 소화전, 승강기 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 완비되어 있습니다.

* 본 건은 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합합니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

* 임차인 '대전물류/에넥스'의 미배당 보증금 1,400,000원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 물리적/상태 리스크

* 임대 관계가 불분명하며, 거주자 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 평가 시 도면 및 표준적인 이용 상황을 감안하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 평가

본건은 대전광역시 동구 인동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 편리한 교통과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 2022년 사용승인되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 감정가는 2억 3천 4백만 원으로 책정되었습니다.

7.2. 시장성 분석

원룸형 주택으로서 1인 가구 수요를 중심으로 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 주변 지역의 유사 물건 시세 및 공실률 등을 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 신축 건물로 비교적 최신 설비 및 상태를 기대할 수 있습니다.

* 대중교통 접근성이 우수하여 임차인 확보에 유리할 수 있습니다.

* 1인 가구 수요가 꾸준한 지역 특성상 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 유의사항

* 임차인의 미배당 보증금 1,400,000원을 인수해야 할 수 있습니다.

* 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

* 토지 이용 계획상 일반상업지역이지만, 주거용으로 이용 중이므로 관련 규제를 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

감정가: 234,000,000원

인수 보증금: 1,400,000원

산정 금액 (참고): 감정가에서 인수 보증금을 제외한 232,600,000원을 최소 고려 금액으로 산정할 수 있습니다.

9.2. 입찰 전략 제언

본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수해야 할 보증금 1,400,000원을 고려하여 결정해야 합니다. 또한, 현장 조사 결과, 주변 시세, 임대 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 최소한 감정가 이하에서, 인수 보증금을 고려한 금액 이상으로 입찰가를 설정하는 전략을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.