나이스옥션 법원경매 대전 2025타경2972 [4] 대전광역시 동구 인동 OOOO OOOOOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 인동 소재 ""신인동행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하는 구분건물
(도시형생활주택26개호)로서, 본건 주위는 공동주택(아파트 및 연립주택 등)이 주를 이루고
있으며, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 등 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중 교통여건은
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상14층건내 7층 701호 외 25개호로서
(사용승인일: 2022.09.06)
외벽 : 석재 및 몰탈위페인팅 등
내부 : 벽지 및 일부타일 마감
창호 : 샷시창호.

이용상태

본건은 공히 원룸형 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지, 소화전, 승강기 등 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형, 평지의 토지로서 도시형주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 폭 약7미터의 포장도로에 한면이 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(접함),가축사육제한구역, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 거주자 부재로 인해 내부상태는 도면 및 표준적인이용상황 등을
감안하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보 상세

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경2972 (4)

* 소재지: 대전광역시 동구 인동 77-6 힐링타운도시형주택 8층 805호

* 용도: 도시형생활주택 (아파트)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지상14층 중 8층 805호

* 사용승인일: 2022년 9월 6일

* 감정가: 234,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한밭새마을금고

* 토지면적: 10.54㎡ (약 3.19평)

* 건물면적 (전용면적): 49.00㎡ (약 14.82평)

* 분양면적: 제공된 정보에 명시적인 분양면적 정보는 없습니다.

* 등기부채권 총액: 5,220,000,000원

1.2. 입지조건

* 위치: 대전광역시 동구 인동 소재 "신인동행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 공동주택(아파트 및 연립주택 등)이 주를 이루고 있으며, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 환경은 보통으로 판단됩니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(접함), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 11월 7일자 한국자산관리공사 근저당 (채권액 5,220,000,000원)입니다.

* 등기상 권리 내역:

* 소유권보존: 송미정 (2022-11-07)

* 근저당: 한국자산관리공사 (2022-11-07) - 말소기준권리

* 압류: 서대전세무서장 (2024-10-15) - 말소예정

* 임의경매: 한밭새마을금고 (2025-04-16) - 말소예정

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 '지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다. (일반적으로 집합건물에서 매수인이 인수하는 지상권은 드물 수 있습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자: 2024-10-04

* 확정일자: 2025-05-15

* 배당신고일자: 2025-05-15

* 대항력: 없음.

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 10,000,000원은 매각대금에서 배당받아야 합니다. 만약 배당받지 못하는 금액이 발생하더라도 매수인이 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 "신인동행정복지센터" 북서측 인근에 자리하며, 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 도시형생활주택 및 오피스텔 등이 건축된 건부지로 이용되고 있어, 해당 건물과 인근 지역을 중심으로 한 상권 형성 및 수요가 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 접근성이 양호하며, 주거 단지 내 또는 근거리에 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 행정시설: "신인동행정복지센터"가 인접해 있어 행정 서비스 이용에 편리합니다.

* 주변 환경: 심각한 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 5,220,000,000원으로 매우 높게 설정되어 있습니다. 이는 채무 불이행으로 인한 경매 진행임을 나타내므로, 채권 관계를 명확히 이해하는 것이 중요합니다. (다만, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸 대상입니다.)

* 내부 상태 확인 제한: 임차인 거주 및 부재로 인해 내부 상태가 도면 및 표준 이용 상황을 기준으로 평가되었습니다. 실제 점유 현황 및 내부 상태는 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

* 소멸되지 않는 권리 가능성: 명세서 상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 이에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다. (다만, 집합건물에서 매수인이 인수하는 지상권은 흔치 않습니다.)

1.7. 종합 의견

* 본건은 2022년 9월에 사용승인된 비교적 신축 건물인 도시형생활주택입니다.

* 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 입지 및 교통 여건 또한 무난하며, 주변 주거 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 다만, 내부 상태 확인이 제한적이었던 점과 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 유의가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신 축 신축 건물: 2022년 준공으로 건물 노후화가 적어 즉시 활용 가능합니다.

* 효율적인 공간 활용: 원룸형 도시형생활주택으로 1~2인 가구 실수요층을 타겟으로 할 수 있습니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 준수한 입지 조건: 행정 및 생활 편의시설 접근성이 확보된 지역에 위치합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 234,000,000원

* 면적: 토지 10.54㎡, 건물 49.00㎡ (전용면적)

* 본건은 인수할 권리가 없는 상태이며, 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

* 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

* 통상적으로 유사 물건의 낙찰가율, 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가의 80% 수준인 약 187,200,000원부터 시작하여, 주변 시세 및 경쟁 상황을 감안하여 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 정확한 입찰가 결정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 유사 물건 시세 조사, 지역 시장 동향 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.