나이스옥션 법원경매 대전 2025타경2972 [2] 대전광역시 동구 인동 OOOO OOOOOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 인동 소재 ""신인동행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하는 구분건물
(도시형생활주택26개호)로서, 본건 주위는 공동주택(아파트 및 연립주택 등)이 주를 이루고
있으며, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 등 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중 교통여건은
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상14층건내 7층 701호 외 25개호로서
(사용승인일: 2022.09.06)
외벽 : 석재 및 몰탈위페인팅 등
내부 : 벽지 및 일부타일 마감
창호 : 샷시창호.

이용상태

본건은 공히 원룸형 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지, 소화전, 승강기 등 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형, 평지의 토지로서 도시형주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 폭 약7미터의 포장도로에 한면이 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(접함),가축사육제한구역, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 거주자 부재로 인해 내부상태는 도면 및 표준적인이용상황 등을
감안하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경2972 (2)

소재지: 대전광역시 동구 인동 77-6 힐링타운 도시형주택 7층 703호

용도: 도시형생활주택(아파트, 원룸형), 오피스텔

감정가: 234,000,000원

토지 면적 (지분): 10.54㎡ (약 3.19평)

건물 면적 (전용): 49.00㎡ (약 14.82평)

건물 총 연면적: 3,902.68㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 한밭새마을금고 (경매 신청인)

사용승인일: 2022년 9월 6일

건축 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 14층 건물

집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 송미정 (2022.11.07)

* 근저당권: 한국자산관리공사 (말소기준권리, 2022.11.07, 5,220,000,000원)

* 압류: 서대전세무서장 (말소, 2024.11.28)

* 임의경매: 한밭새마을금고 (말소, 2025.04.16, 사건번호 2025타경2972)

등기부채권 총액: 5,220,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치: 대전광역시 동구 인동 소재 "신인동행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 주위는 공동주택(아파트 및 연립주택 등)이 주를 이루고 있으며, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 제반 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.

* 토지: 정방형의 평지 토지로, 도시형주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 폭 약 7미터의 포장도로에 한 면이 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(접함), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 신인동행정복지센터가 인근에 위치하며, 다수의 공동주택 단지와 상가 시설이 분포하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리 분석 요약: 본건은 일괄 매각 물건으로, 등기부상 을구1번 근저당권(한국자산관리공사)이 말소기준권리가 됩니다. 경매 신청인인 한밭새마을금고의 근저당권 및 기타 압류, 경매개시결정 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2025년 01월 24일

* 확정일자: 2024년 06월 13일

* 배당신고일자: 2025년 06월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금 23,000,000원)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인 최 은 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 전입일자보다 빠른 확정일자를 받았으며, "미배당 보증금 매수인 인수"라는 문구가 기재되어 있어 주의가 필요합니다. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 산정되어 실제 매수인이 추가로 부담할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 법적 해석 및 배당 순위에 따라 변동 가능성이 있으므로, 입찰 전 법률 전문가 또는 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 정확한 권리 관계를 재확인하는 것이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔로 구성되어 있어 1인 가구 및 소규모 사업체 임차 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 공동주택 단지 및 근린생활시설이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

* 입지적 강점: 신인동행정복지센터 인근으로 행정 업무 이용이 편리하며, 대중교통 접근성이 양호합니다. 일반상업지역에 위치하여 상업 활동에도 유리한 조건입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 원룸형으로 구성되어 있어 1인 가구에 적합합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 행정복지센터가 가까워 생활 편의성이 높습니다.

* 건물 특징: 2022년 9월 사용승인된 비교적 신축 건물로, 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지, 소화전, 승강기 등 최신 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관계 불확실성: 임차인 최 의 경우, 대항력이 없음에도 불구하고 "미배당 보증금 매수인 인수" 문구가 있고, 확정일자 일자가 전입일자보다 앞서는 특이사항이 있어 법적 해석 및 배당 결과에 따라 추가 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 과도한 채권 총액: 52억 2천만원의 근저당권이 설정되어 있어, 본 건물의 감정가 대비 채권액이 현저히 높아 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 건물 노후화 및 유지보수: 2022년 준공 건물이나, 시간이 지남에 따라 건물 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공실 위험: 원룸형 주택 및 오피스텔은 시장 상황에 따라 공실률 변동이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대전 동구에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 권리 관계와 관련된 불확실성 및 매우 높은 채권 총액입니다. 특히 임차인 최 의 보증금 인수 여부는 입찰 전 반드시 면밀히 검토해야 합니다.

* 높은 채권액은 경매 절차 및 배당 결과에 영향을 미칠 수 있으며, 이는 입찰 가격 결정 시 중요한 고려사항이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 비교적 최신 상태의 건물입니다.

* 도심 입지: 대전 동구 지역에 위치하여 접근성이 좋습니다.

* 원룸형 상품: 1인 가구 증가 추세에 따른 임대 수요 기대가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다.

* 제공된 정보에 따르면 임차인 최 에 대한 '인수 보증금 합계'는 0원으로 산정되어, 매수인이 직접 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 본 물건의 감정가(234,000,000원)를 기준으로 하되, 현장 조사, 권리 분석 최종 확인, 유사 물건 낙찰가율, 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.