나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502711 [2] 대전광역시 대덕구 덕암동 2-2 나동 OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 덕암동 소재 ""신탄진I.C""북측 근거리에 소재한 연립주택 나동
206호 및 207호이며, 주위는 연립주택 및 다세대주택, 일반주택, 근린생활시설 등으로 이루
어진 주거 및 상업 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 206호 및 207호,
(사용승인일자: 1985.9.26.)
외벽: 시멘트몰탈위 페인팅
내벽: 벽지 및 타일, 페인팅 등 마감
창호: 새시 창호임.

이용상태

순번(1): 공부상 연립주택이나 외관표시는 사무실로 표시되어 있음.
순번(2): 연립주택임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 평지이며, 공동주택(연립주택) 부지임.

인접 도로상태등

본건 연립주택 단지 주위로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕암동1재개발정비구역), 대로3류(폭 25m~
30m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-07)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(덕
암동1재개발정비구역)<도시 및 주거환경정비법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 대전지방법원 2025타경502711 (2)

소재지: 대전광역시 대덕구 덕암동 2-2 나동 2층207호

용도: 연립주택 (해당 건물은 공부상 연립주택이나, 일부 외관 표시는 사무실로 되어 있음)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 석OO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 70,000,000원

토지면적: 53.88㎡ (약 16.3평)

토지 지분: 53.8765366726297㎡ (약 16.3평)

건물면적: 48.87㎡ (약 14.8평)

건물 지분: 48.87㎡ (약 14.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 권리 내역

등기부채권 총액: 30,000,000원

말소기준권리: 을11 근저당 (2024-08-29, 이원새마을금고, 30,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 존재 여부 불분명하나, 명시된 권리 없음)

1.4. 건축 정보

사용승인일자: 1985년 9월 26일 (건축 후 약 40년 경과)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 207호

주요 구조: 외벽 - 시멘트몰탈위 페인팅, 내벽 - 벽지 및 타일, 페인팅 등 마감, 창호 - 새시 창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대전광역시 대덕구 덕암동에 소재하며, "신탄진IC" 북측 근거리에 위치합니다. 주변은 연립주택, 다세대주택, 일반주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼용지대입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본 연립주택 단지 주위로 소로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 물건은 채권자 석OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부상 소유권 이전(갑1, 갑2), 근저당(을11, 말소기준권리), 강제경매(갑13), 압류(갑14) 등이 설정되어 있습니다. 매각으로 인해 말소기준권리인 을11 근저당 이하의 모든 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

등기부상 채권 총액은 30,000,000원이며, 매각으로 인해 등기부상 모든 제한물권 및 담보물권은 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

임대 관계가 미상이므로, 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지에 대한 추가적인 현장 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

최근 인근 지역의 유사 물건(연립/다세대 주택) 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2025년 12월 18일: 대전 대덕구 덕암동 64-12 (소청), 45.90㎡, 4,150만원

- 2025년 12월 06일: 대전 대덕구 덕암동 44-7 (흥진빌라), 47.71㎡, 4,000만원

- 2025년 12월 06일: 대전 대덕구 덕암동 8-6 (정궁주택), 44.72㎡, 3,800만원

4.2. 시세 분석

본 물건의 전용면적(48.87㎡)은 주변 최근 거래 사례 면적(44.72㎡~47.71㎡)보다 다소 크거나 유사한 수준입니다. 최근 거래가격을 고려할 때, 유사 면적대의 시세는 약 3,800만원에서 4,150만원 수준으로 파악됩니다.

하지만 본 물건의 감정가는 7,000만원으로, 최근 시세보다 약 2,850만원~3,200만원 가량 높게 책정되어 있어 상당한 시세 괴리가 존재합니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시장 상황의 차이, 혹은 물건의 특정 요인(예: 206호 및 207호에 대한 일괄 감정)이 반영되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건은 연립주택 단지 내 위치하며, 주변에 다세대, 단독주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 형태를 띱니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설과의 근접성 및 안전에 대한 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1985년 준공되어 건축 후 약 40년이 경과한 건물로, 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 공부와 실제 이용상태 차이

공부상 연립주택이나, 일부 외관 표시는 사무실로 표시되어 있다는 점은 실제 이용 상태와 공부상 내용 간의 차이가 있을 수 있음을 시사합니다. 이는 추후 명도 및 활용 시 문제가 될 수 있으므로 정확한 현황 파악이 중요합니다.

6.3. 감정가 대비 시세 괴리

감정가(7,000만원)가 최근 유사 물건의 매매가(약 3,800만~4,150만원)보다 현저히 높아, 유찰 가능성이 높으며, 낙찰 후에도 시세 대비 높은 가격으로 취득할 위험이 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 되어 있어 실제 거주 중이거나 대항력을 갖춘 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 명도 과정에서의 변수 또는 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.5. 재개발 구역 관련

본 물건은 대전광역시 대덕구 덕암동1재개발정비구역에 포함되어 있습니다. 이는 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가질 수 있으나, 재개발 사업의 진행 상황, 규제, 분담금 발생 등 추가적인 변동 사항을 면밀히 주시해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 대덕구 덕암동에 위치한 연립주택으로, 신탄진 IC 인근에 자리하고 있어 교통 접근성이 양호합니다. 1985년 준공된 다소 오래된 건물이며, 일부 이용상태 불일치 가능성이 있습니다.

주변 유사 물건 시세 대비 감정가가 현저히 높아, 이러한 시세 괴리 및 건물 노후화, 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 신중하게 고려해야 합니다.

한편, 재개발 구역으로 지정되어 있어 장기적인 관점에서의 개발 이익을 기대해 볼 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 최근 시세 대비 높은 감정가: 유찰 시 시세 대비 저렴하게 취득할 기회 발생 가능.

* 우수한 교통 접근성: 신탄진 IC 인근으로 차량 이동이 편리.

* 재개발 구역 지정: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* 주거와 상업 혼용 지역: 주변 인프라 활용 및 잠재적 가치 상승 요인.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 최근 유사 물건의 실거래가(약 3,800만원 ~ 4,150만원)를 주요 참고 기준으로 삼았습니다.

하지만 본 물건의 감정가(7,000만원)가 현재 시세와 큰 격차를 보이고 있으며, 건물 노후화 및 이용상태 불일치 가능성 등 잠재적 리스크 요인을 감안해야 합니다.

따라서, 현재 파악된 시세와 물건의 특성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

유사 면적대의 최근 최고가(4,150만원)를 기준으로, 다소 큰 면적 이점과 재개발 잠재력, 그리고 경매 절차의 불확실성을 고려하여 3,500만원 ~ 4,500만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태, 점유 관계, 주변 시세 등을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.