나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7449 [1] 전라남도 담양군 대덕면 용대리 359 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤 · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

<기호1, 2, 5 ~ 7> 전라남도 담양군 대덕면 용대리 소재 '용대마을' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하고 있음. <기호8> 전라남도 담양군 대덕면 용대리 소재 '용대마을' 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치함.

형태 및 이용상태

기호1, 2: 2필지 일단의 부정형 평지로서 주거용 건부지로 이용 중임. 기호5, 6: 부정형의 평지로서 나지 및 제시외건물 ㄱ 건부지로 이용 중임. 기호7: 부정형의 완경사지 및 급경사지로서 자연림 및 일부 묘지임. 기호8: 부정형의 대체로 급경사지이며 자연림임.

인접 도로상태

기호1, 2: 2필지 일단의 토지로서 북동측으로 노폭 3미터 내외의 비포장로에 접함. 기호5: 남동측으로 소폭의 포장도로에 접함. 기호6: 북측으로 4미터 내외의 포장도로에 접함. 기호7: 남서측으로 지목이 도로인 지번에 접하나 현황 맹지임. 기호8: 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1, 2> 생산관리지역, 자연취락지구(2019-03-21)(용대), 가축사육제한구역((모든가축)제한지역_ 300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2011-12-19)(공장설립승인지역1호)<수도법>임. <기호5, 6> 계획관리지역, 자연취락지구(2019-03-21)(용대), 가축사육제한구역((모든가축)제한지역_ 300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2011-12-19)(공장설립승인지역1호)<수도법>임. <기호7> 보전관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지(보전산지)<산 지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2011-12-19)(공장설립승인지역1 호)<수도법>임. <기호8> 보전관리지역, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>,공장설립 승인지역(2011-12-19)(공장설립승인지역1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

기호1, 2, 5, 6에 제시외수목 및 제시외건물이 위치함. 후첨 '지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진' 등을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

기호7의 공부상 지목은 임야이나 일부 묘지로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호3> 벽돌조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽: 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지도배, 타일붙임 마감 등. 창호: 새시창호임. <기호4> 벽돌구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽: 페인팅 마감 등. 내벽: 벽돌치장, 목재인테리어, 타일붙임 마감 등. 창호: 새시창호임.

이용상태

기호3, 4 공히 단독주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진' 등을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- 지상에 식재된 수목(소나무, 향나무, 주목나무 등) 매각 포함
- 건물과 관련 있는 관정이 소재하나 다른 토지(용대리 1018)에 소재하는 것으로 보이므로 매각제외
- 목록1 지상에 소재하는 이동 및 철거가 용이한 저온저장고 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경7449 (1)

소재지: 전라남도 담양군 대덕면 용대리 359

용도: 단독주택

감정가: 242,099,060원

토지면적: 898.00㎡ (약 272평)

건물면적: 160.00㎡ (약 48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각(제시외 건물 포함), 지상 수목(소나무, 향나무, 주목나무 등) 매각 포함, 건물 관련 관정 매각 제외, 이동 및 철거 용이한 저온저장고 매각 제외.

1.2. 토지 이용 및 현황

토지면적: 898㎡ (약 272평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지감정요항표

* 위치 및 주위환경: 전라남도 담양군 대덕면 용대리 '용대마을' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재함.

* 교통상황: 본건 또는 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 위치.

* 형태 및 이용상태: 부정형 평지로서 주거용 건부지로 이용 중. 일부 필지는 나지 및 제시외 건물 건부지로 이용 중이며, 일부는 자연림 및 묘지, 임야로 이용 중.

* 인접 도로상태: 북동측 노폭 3미터 내외의 비포장로, 남동측 소폭 포장도로, 북측 4미터 내외 포장도로에 접함. 일부 맹지.

* 토지이용계획 및 제한상태: 생산관리지역, 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 임업용산지, 준보전산지 등 다양한 용도지역 및 지구에 속함.

* 제시목록 외 물건: 제시외 수목 및 건물이 위치함.

* 공부와의 차이: 기호7의 지목은 임야이나 일부 묘지로 이용 중.

* 기타참고사항: 임대관계는 미상임.

1.3. 건물 이용 및 현황

건물면적: 160㎡ (약 48평)

건물 제시외면적: 102.47㎡ (약 31평) - 이동 및 철거 용이한 저온저장고는 매각 제외.

건물감정평가요항표

* 건물의 구조: 벽돌조 판넬지붕 단층 건물, 벽돌구조 판넬지붕 단층 건물. 외벽 페인팅 마감, 내벽 벽지도배/타일붙임/벽돌치장 등, 창호 새시.

* 이용상태: 단독주택으로 이용 중.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춤.

* 부합물 및 종물: 별도 확인 필요.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 전라남도 담양군 대덕면 용대리에 위치하며, '용대마을' 인근의 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 속합니다. 주변은 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 대중교통 노선 및 배차 간격은 별도 확인이 필요합니다.

2.3. 토지 이용 및 규제

토지는 생산관리지역, 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규를 준수해야 함을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 이영노 (2002-10-02), 이구범 (2007-09-03), 주식회사숨터 (2020-08-31)

* 근저당권: 신한은행 (2022-07-26, 600,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 신한은행 (2025-12-05, 203,720,772원) - 광주지방법원 2025타경7449

* 등기부채권 총액: 600,000,000원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 이구범 (2008-01-15)

* 소유권 이전: 주식회사숨터 (2020-08-31)

* 근저당권: 신한은행 (2022-07-26, 600,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 신한은행 (2025-12-05, 203,720,772원) - 광주지방법원 2025타경7449

* 압류: 부평세무서장 (2026-02-24), 국민건강보험공단 (2026-04-16)

* 등기부채권 총액: 600,000,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 물건명세서 참고사항에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 등기부 현황상 지상권 설정은 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다. 만약 임대차 관계가 있다면, 해당 임차인의 대항력 유무 및 보증금, 차임 등을 상세히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 담양군 대덕면 용대리는 주로 단독주택, 농경지, 임야 등으로 이루어진 전원적 성격이 강한 지역입니다. 대규모 상업시설이나 유흥업소 등은 없을 것으로 예상되며, 인근 주민을 대상으로 한 소규모 점포 위주의 생활 상권이 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

4.2. 주변 편의시설 (추정)

인근에 버스정류장이 있으나, 대중교통 이용의 편리성은 다소 제한적일 수 있습니다. 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량을 이용해야 하는 거리에 위치할 가능성이 높으며, 담양읍 등 인근 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단독주택으로서 조용하고 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다. 주위 자연 환경을 활용한 여가 활동이 가능하며, 농경지 및 임야가 인접하여 자연 속에서의 생활이 가능합니다.

5.2. 주변 시설 (외부 검색 결과)

담양군 대덕면 용대리 일대는 농촌 및 산림 지역의 특성을 보입니다. 대규모 편의 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 시설들이 분포할 것으로 보입니다. (구체적인 마트, 병원, 학교 등의 위치 및 거리는 별도 확인 필요)

5.3. 혐오시설 존재 여부 (외부 검색 결과)

담양군 대덕면 용대리 359 일대에 대한 외부 검색 결과, 현재까지 특정 혐오시설(공장, 유해시설 등)의 직접적인 존재 여부는 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 주변이 농경지 및 임야이므로 축사 등 농업 관련 시설의 존재 가능성은 배제할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 규제

다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 건축이나 토지 이용 시 관련 법규(개발행위허가, 건축법 등)를 철저히 확인해야 합니다. 특히, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등은 향후 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 맹지 및 도로 접면

일부 토지가 맹지이거나 협소한 비포장도로에만 접하고 있어, 건축이나 토지 활용 시 건축법상 도로 확보 요건 충족 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

6.3. 제시외 건물 및 수목

제시외 수목은 매각에 포함되나, 이동 및 철거가 용이한 저온저장고는 매각 제외 대상입니다. 이는 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있는 요소입니다.

6.4. 관정 위치

건물과 관련 있는 관정이 인접 토지(용대리 1018)에 소재하여 매각 제외 대상이므로, 용수 공급 및 사용에 대한 별도의 확보 방안이 필요할 수 있습니다.

6.5. 미상 정보

임차인 현황 및 임대관계가 미상으로, 인수될 권리가 없더라도 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 담양군 대덕면에 위치한 단독주택으로, 자연 친화적인 환경 속에서 조용하고 쾌적한 주거 생활을 원하는 수요자에게 적합할 수 있습니다. 토지는 넓은 면적을 가지고 있으나, 복합적인 용도지역 지정 및 도로 접면 상태 등 일부 제약 사항이 존재합니다. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인 현황 미상 등 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 전원생활 또는 재건축/신축 가능성.

* 자연 친화적인 환경 및 조용한 주거 여건.

* 단독주택으로서 개인의 라이프스타일에 맞는 공간 활용 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 현재 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음의 추가 정보가 필요합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 매물 정보 (JSON 데이터 제공 시 분석 가능)

* 최신 감정평가서의 상세 내용 (건축 연도, 내부 상태, 수리 필요 여부 등)

* 담양군 대덕면 용대리 지역의 부동산 시장 동향

일반적으로 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 권리 관계, 물건의 상태, 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다. 본건의 감정가는 242,099,060원이며, 이는 토지 및 건물에 대한 현재 시점의 가치 평가 결과입니다. 그러나 시장 상황 및 입찰 참여 경쟁률에 따라 실제 낙찰가는 변동될 수 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라의 매매/임대 정보가 제공되지 않아 현 시세 기준 분석 및 예상 입찰가 산출이 불가합니다. 만약 해당 JSON 데이터가 제공된다면, 이를 바탕으로 본 물건과 유사한 조건의 주변 시세를 비교 분석하여 합리적인 예상 입찰가를 제시할 수 있습니다. 예를 들어, 주변 비슷한 면적 및 건축 연도의 단독주택 시세를 파악하여 본건의 감정가와 비교하고, 경매 물건의 특성(권리 인수 여부, 명도 난이도 등)을 반영하여 낙찰 가능성 높은 입찰가를 추정하게 됩니다.

인수 보증금은 0원이므로, 실제 입찰 시에는 낙찰가 외에 별도의 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.