나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경51037 [1] 강원도 춘천시 퇴계동 944 한주아파트 104동 13층1306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 소재 "지석공원" 남동측 인근에 위치하는 "한주아파트" 제104동 제13층 제1306호"구분건물로서, 부근은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콩크리트벽식 평스라브지붕 15층 중 제13층 제1306호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호임.

이용상태

아파트(주방 및 거실, 방3, 욕실2 등)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지를 평탄화시킨 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

사건번호: 춘천지방법원 2025타경51037 (1)

소재지: 강원도 춘천시 퇴계동 944 한주아파트 104동 13층 1306호

용도: 아파트

감정가: 191,000,000원 (1억 9100만원)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 면적 및 건물 정보

2.

토지면적: 50.97㎡ (약 15.42평)

토지지분: 50.972㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.60㎡ (약 25.59평)

건물지분: 84.6㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 용도: 아파트 (주방 및 거실, 방3, 욕실2)

사용승인일: 1993년 7월 30일

1.2. 감정가 및 매각 정보

2.

감정평가액: 191,000,000원 (1억 9100만원)

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역

2. 입지조건

2.

2.1. 소재지 및 주변 환경

2.

본 물건은 강원특별자치도 춘천시 퇴계동에 위치하며 "지석공원" 남동측 인근에 자리잡고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

2.

차량 접근이 가능하며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

2.

물건이 위치한 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

2.

3.1. 채권자 및 경매 종류

2.

본 경매는 채권자 한OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황 (주의사항 포함)

2.

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다. 그러나 임대 관계는 미상으로, 실제 거주자 또는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나 추가 비용이 소요될 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부상 권리관계 (말소기준권리 및 소멸 예정 권리)

2.

말소기준권리는 2018년 2월 13일 접수된 한국주택금융공사의 근저당(을8)이며, 채권액은 111,540,000원입니다. 등기부상 확인되는 다수의 근저당, 가압류, 압류 권리(한국주택금융공사, 주식회사티플레인대부, 유병영, 춘천세무서장, 강원신용보증재단, 춘천시, 신한카드, 국민건강보험공단 등)는 모두 말소 예정으로 확인됩니다. 등기부 채권 총액은 278,537,009원입니다.

3.4. 매각 후 인수되는 권리 유무

2.

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당사항 없는 것으로 명시되어 있으며, 지상권 개요 또한 해당사항 없습니다. 따라서 본 물건은 등기부상 모든 권리가 말소된 후 낙찰자가 인수하게 되므로, 권리 분석상 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 생활정보

2.

4.1. 주변 상권 및 편의시설

2.

물건지 인근은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 밀집한 주거 지역입니다.

2.

* 외부 검색 결과, 춘천시 퇴계동 944번지 주변 지역은 일반적인 주거 및 상업 지역으로, 보고서에 명시된 아파트, 학교, 근린생활시설 외에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

4.2. 단지 및 건물 특성

2.

본 물건은 한주1차아파트 104동 13층 1306호이며, 철근콘크리트 벽식 평스라브지붕 구조입니다. 총 15층 건물 중 13층에 위치하고 있습니다.

4.3. 내부 구조 및 설비

2.

내부는 주방, 거실, 방 3개, 욕실 2개로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.4. 주차 및 부대시설

2.

총 주차대수는 405대(지상 4대, 지하 19대 포함)로, 세대당 주차 공간은 보통 수준입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

2.

5.1. 권리 외 추가 부담 가능성 (명도, 미상 임대차 등)

2.

임대 관계가 미상인 점은 명도 시 점유자와의 협상 과정에서 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

5.2. 건물 노후화 및 관리

2.

1993년 준공되어 30년 이상 경과된 아파트로, 건물 노후화에 따른 수리, 유지보수, 또는 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견

2.

본 물건은 강원 춘천시 퇴계동에 위치한 한주아파트 104동 13층 1306호로, 감정가 1억 9100만원의 아파트 임의경매 물건입니다. 84.60㎡(약 25.59평)의 적정 면적을 갖추고 있으며, 1993년 준공된 다소 노후된 아파트입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있다는 점은 매우 긍정적입니다. 다만, 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 과정에서 발생할 수 있는 불확실성과 건물 노후화에 따른 향후 유지보수 비용 발생 가능성은 주요 고려 사항입니다. 주변 주거 환경은 양호한 편입니다.

7. 투자 포인트

2.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소되어 낙찰자는 법적 부담 없이 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 밀집 지역에 위치하여 학교, 근린생활시설 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 적정 면적: 84.60㎡(약 25.59평)의 면적은 실수요자와 투자자 모두에게 선호될 수 있는 크기입니다.

8. 예상 입찰가

2.

8.1. 최근 시세 동향

2.

최근 매매 사례를 보면, 유사한 면적(59.82㎡)의 아파트가 2026년 5월 1억 3000만원에 거래되었습니다. 본 물건과 동일한 면적(84.6㎡)의 경우, 2026년 1월 전세가 1억 8000만원에 계약된 사례가 있습니다. 감정가는 1억 9100만원으로 책정되었습니다.

8.2. 입찰가 산정 전략

2.

본 물건의 감정가는 1억 9100만원이며, 동일 면적의 전세가가 1억 8000만원인 점을 고려할 때, 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 수 있습니다. 그러나 건물의 노후화와 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크를 감안해야 합니다. 따라서 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

8.3. 제안 입찰가

2.

권리 관계의 명확성과 실수요 가능성을 고려하되, 잠재적 리스크를 반영하여 1억 7,000만원 ~ 1억 8,000만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 명도 예상 비용, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.