나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52389 [1] 전라남도 순천시 금곡동 189-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 금곡동 소재 "순천향교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 향교 등이 소재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리 평지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-11-14)(도시재생선도지역 지구단위계획구역), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 석재붙임, 벽돌마감, 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 목재마감, 벽지도배, 타일 등 마감, 창호 : 목재 및 새시창임. 일련번호 2-나) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 내,외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 2-가) 단독주택임. 일련번호 2-나) 변소임.

설비내역

일련번호 2-가) 일반적인 전기시설, 위생시설 및 급배수시설, 난방설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 조적조 슬래브지붕 단층, 목욕실, 약 3.6㎡임. 제시외건물 ㄴ) 조적조 슬래브지붕 단층, 주방 등, 약 14.7㎡임. 제시외건물 ㄷ) 조적조 슬레이트지붕, 세탁실, 약 3.1㎡[일련번호 2-가) 2층소재]임. 제시외건물 ㄹ) 조적조 슬레이트지붕, 주방 등, 약 11.2㎡[일련번호 2-가) 2층소재]임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전라남도 순천시 금곡동 189-1에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 순천지원 2025타경52389 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 131,186,660원입니다.

토지는 129.00㎡ (약 39.02평)이며, 건물은 86.85㎡ (약 26.27평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물 32.60㎡ (약 9.86평)도 포함됩니다.

채권자는 순OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 순천시 금곡동 소재 "순천향교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 향교 등이 소재하는 기존 주택지대로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

토지는 사다리 평지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

서측으로 폭 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시재생선도지역), 가축사육제한구역, 정비구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 1997년 7월 31일 접수된 순천농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리보다 늦은 날짜에 설정되었거나, 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다. (예: 근저당권, 가압류, 임의경매, 지분가압류 등)

* 등기부채권 총액은 69,953,496원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 김 : 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2025-02-24, 배당신고일자 2025-12-29. 대항력 없음.

* 임차인 양 : 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-18, 배당신고일자 2026-03-03. 대항력 없음. (확정일자 미기재)

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 건축물 현황:

* 주건물: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택 (건물면적 86.85㎡)

* 부속건물: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 변소 (건물면적 32.60㎡)

* 제시외 건물: 조적조 슬래브/슬레이트 지붕의 목욕실, 주방, 세탁실 등 (총 32.60㎡)

1.3. 상권분석

해당 물건은 주거지역 내에 위치하여 주변 상권은 발달되지 않은 편입니다.

주요 상업 시설 및 편의 시설은 순천시 중심 시가지와 연계하여 이용 가능할 것으로 보입니다.

본건 인근 지역은 "순천향교"와 같은 역사문화 시설이 소재하고 있어, 주변 환경은 대체로 양호한 편입니다.

쓰레기 소각장과 같은 혐오시설에 대한 주민들의 반대 목소리가 있는 것으로 보이나, 본 물건 소재지와 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 구조: 2층 시멘트벽돌조 단독주택 (구조: 시멘트벽돌조, 지붕: 슬래브), 단층 변소.

* 내외부 마감: 외벽은 석재, 벽돌, 페인트 마감 등이며, 내벽은 목재, 벽지, 타일 마감 등입니다. 창호는 목재 및 새시 창입니다.

* 설비: 일반적인 전기, 위생, 급배수, 난방 설비가 설치되어 있습니다.

* 주변 편의시설: "순천향교"가 인근에 있으며, 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 있습니다.

* 기타: 임대 관계는 미상입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 포함 매각: 보고서 상단에 명시된 바와 같이, 본건은 제시외 건물 32.60㎡를 포함하여 일괄 매각되므로, 해당 부분의 현황 및 이용 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

* 다양한 용도지구 지정: 본 토지는 제2종일반주거지역 외에 지구단위계획구역(도시재생선도지역), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 미확인 임차인: 비록 대항력은 없으나, 두 명의 임차인이 존재하므로 명도 절차 시 협의가 필요할 수 있습니다. 특히 양동철 임차인의 경우 확정일자 정보가 누락되어 있어 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 순천시 금곡동의 주거 지역 내에 위치한 단독주택으로, 순천향교 인근에 자리하고 있어 주거 환경은 비교적 양호합니다. 토지 및 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되는 점을 고려할 때, 이를 활용한 건축 또는 증축의 가능성도 있을 수 있습니다. 다만, 복잡한 토지 이용 계획과 다수의 용도지구 지정은 향후 활용에 있어 면밀한 검토가 필요합니다. 권리 분석상 인수되는 권리 사항은 없어 명확한 권리 이전이 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 소재지: 전라남도 순천시 금곡동의 안정적인 주거 지역 내 위치

* 건축물: 단독주택으로 소유자 거주 또는 임대 수익용으로 활용 가능

* 일괄매각: 제시외 건물 포함으로 건축물 면적 및 활용도 증대 가능성

* 권리관계: 인수되는 권리사항 없어 명확한 소유권 이전 가능

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 131,186,660원입니다. 주변 유사 부동산의 최근 거래 사례 및 시장 동향을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 다만, 일반적으로 경매 물건의 경우 감정가의 70%~120% 범위에서 낙찰되는 경향이 있으나, 이는 물건의 상태, 입지, 시장 상황, 경쟁률 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

현 시세 분석을 위한 추가 정보 수집이 필요하며, 특히 유사한 면적과 조건의 인근 단독주택 거래 사례를 면밀히 조사하는 것이 중요합니다.

현 시세 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 환경 상세 파악, 그리고 공신력 있는 부동산 정보 채널을 통한 최신 실거래가 비교 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.