나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52410 [1] 전라남도 구례군 토지면 내동리 143-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 전라남도 구례군 토지면 내동리 소재 당치마을 북측 인근에 위치하고 주위는 산간 농경지대 및 산림지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

지방도 등 간선도로에서 비교적 먼거리에 소재하고 있으나 마을간 도로변이나 그 주위에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건 토지 모두 부정형의 완경사지로서 일련번호 1)토지는 일부는 전으로 이용 중이고 일부는 휴경지이며, 2)토지는 대부분이 휴경지이고 일부는 전으로 이용 중이며, 3)토지는 자연림이고, 4)토지는 대부분이 휴경지이고 일부는 자연림이며, 5)토지는 전으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호 1), 2), 5)토지는 폭 약6m의 포장도로에 접하나 높이차가 있으며, 3), 4)토지는 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2)토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부가축사육제한구역_닭, 돼지, 오리, 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전축종 가축사육제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지이고, 일련번호 3), 4)토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(전축종 가축사육제한구역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>이며, 일련번호 5)토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부가축사육제한구역_닭, 돼지, 오리, 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

일련번호 1), 2), 4)토지상에 감나무 10여주가 소재하고(수풀이 우거져 육안으로 확인이 가능한 주수임), 1)~4)토지상에 참나무 등 잡목이 소재합니다.

공부와의 차이

일련번호 2)토지의 공부상 지목은 '답'이나 현황은 일부는 '전'이고 대부분 휴경지이며, 일련번호 4), 5)토지의 공부상 지목은 '임야'이나 4)토지의 대부분은 휴경지상태의 농경지 이고 일부는 자연림이며, 5)토지는 전부가 전으로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지상의 자연석 석축은 토지의 구성부분이어서 토지에 포함하여 평가하였습니다.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 순천지원 2025타경52410 (1) 사건의 물건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

소재지는 전라남도 구례군 토지면 내동리 143-1번지이며, 본 건의 주된 용도는 답으로 조사되었습니다.

감정가는 83,489,000원이며, 토지 면적은 총 3185.00㎡ (약 963.53평)입니다.

토지 제시외 면적 및 건물 면적은 없는 것으로 확인되었습니다.

본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 매각 대상은 기타로 분류됩니다.

채권자는 이OO이며, 특이사항으로는 형식적 경매, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다.

주의사항으로는 일괄매각으로 진행되며, 농지취득자격증명 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있음을 명시하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건 토지는 전라남도 구례군 토지면 내동리 소재 당치마을 북측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 산간 농경지대 및 산림지대로서 자연 경관이 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황 측면에서는 지방도 등 주요 간선도로와의 접근성이 다소 떨어져 있으나, 마을 간 도로변이나 그 주변에 위치하고 있어 일반적인 차량 통행 및 접근은 가능합니다.

토지의 형태 및 이용 상태는 부정형의 완경사지로 조사되었습니다.

일련번호 1) 토지는 일부 전으로 이용 중이며 일부는 휴경지입니다.

일련번호 2) 토지는 대부분이 휴경지이며 일부는 전으로 이용 중입니다.

일련번호 3) 토지는 자연림 상태입니다.

일련번호 4) 토지는 대부분이 휴경지이며 일부는 자연림입니다.

일련번호 5) 토지는 전으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태를 살펴보면, 일련번호 1), 2), 5) 토지는 폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있으나 높이차가 다소 존재합니다.

일련번호 3), 4) 토지는 맹지로서 외부 도로와의 직접적인 연결이 어려운 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다.

일련번호 1), 2) 토지는 보전관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(일부가축사육제한구역_닭, 돼지, 오리, 개, 전축종 가축사육제한구역) 및 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

일련번호 3), 4) 토지는 보전관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(전축종 가축사육제한구역) 및 준보전산지(산지관리법)로 지정되어 있습니다.

일련번호 5) 토지는 보전관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(일부가축사육제한구역_닭, 돼지, 오리, 개) 및 준보전산지(산지관리법)로 지정되어 있습니다.

제시 외 물건으로는 일련번호 1), 2), 4) 토지 상에 감나무 10여주와 1)~4) 토지 상에 참나무 등 잡목이 소재하고 있으며, 이는 토지의 구성 부분으로 평가되었습니다.

공부와의 차이점으로는, 일련번호 2) 토지의 공부상 지목은 '답'이나 현황은 일부 '전'이고 대부분 휴경지 상태입니다.

또한, 일련번호 4), 5) 토지의 공부상 지목은 '임야'이나, 4) 토지는 대부분 휴경지 상태의 농경지이며 일부는 자연림이고, 5) 토지는 전부 전으로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

본 건 토지 등기부 요약 정보에 따르면,

최초 소유권 이전은 1998년 12월 11일에 이강오에게 이루어졌습니다.

말소 기준 권리는 2025년 3월 5일 접수된 롯데카드의 가압류(금액 5,770,584원)입니다.

이후 2025년 11월 13일 이효정에게 상속을 원인으로 한 소유권 이전이 있었습니다.

2025년 12월 8일, 이효정이 신청한 청산을 위한 형식적 경매 개시 결정(2025타경52410)이 등기되었습니다.

등기부 채권 총액은 5,770,584원으로 기재되어 있습니다.

물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 없음)

따라서 본 경매 절차를 통해 말소 기준 권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황에서는 인수 보증금 합계가 0원으로, 인수해야 할 임차 보증금 부담은 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 구례군 토지면 내동리는 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다.

주변은 산간 농경지와 산림으로 둘러싸여 있어, 상업 시설이나 유흥 시설보다는 농업 관련 시설 및 지역 주민을 위한 기초 생활 편의 시설 위주로 형성될 가능성이 높습니다.

인근의 당치마을 및 소규모 주거 단지를 중심으로 최소한의 생활권이 유지되고 있을 것으로 추정됩니다.

구례읍과 같은 중심 시가지와의 거리가 다소 있어, 본격적인 상업 활동이나 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

농경지로서의 활용 가치 및 지역 특색을 고려한 잠재적 수요층을 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

본 건 토지 주변의 생활 정보는 다음과 같습니다.

가장 가까운 초등학교로는 토지초등학교가 차량으로 약 5~10분 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

의료 시설, 대형마트, 은행 등 종합적인 생활 편의 시설은 구례읍에 집중되어 있으며, 차량으로 약 15~20분 정도 소요될 것으로 보입니다.

대중교통 이용은 마을버스가 운행될 수 있으나, 배차 간격이나 노선이 제한적일 가능성이 높습니다.

일반적인 도시 지역의 편리함과는 거리가 있으며, 전원생활 또는 농업 활동을 위한 환경으로 이해하는 것이 적합합니다.

주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 현재로서는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건과 관련하여 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본 건은 농지로서, 매수인은 관할 지자체로부터 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매각 불허가 결정과 함께 입찰 보증금이 몰수될 수 있는 매우 중요한 리스크입니다.

* 맹지 존재: 일련번호 3) 및 4) 토지는 맹지에 해당하여, 건축 등 토지 이용에 있어 진입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 접근성 및 편의시설 부족: 산간 농경지대라는 입지적 특성상, 주요 도로와의 접근성이 낮고 기본적인 편의시설 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 지목과 현황의 차이: 일부 토지의 공부상 지목과 실제 이용 현황이 달라, 향후 토지 이용 계획 수립 시 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

* 자연림 및 잡목: 토지 상에 자연림 및 잡목이 소재하고 있어, 토지 활용을 위해서는 이를 정리하는 데 추가적인 비용과 노력이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 구례군 토지면 내동리에 위치한 농경지 및 산림지 혼합 토지로서, 청산을 위한 형식적 경매 절차를 통해 매각됩니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 명확한 편이나, 농지법에 따른 농지취득자격증명 제출이 필수적인 점과 일부 맹지 및 도로 접근성의 한계를 인지해야 합니다.

주위 환경은 자연 친화적인 농촌 지역으로, 전원생활이나 주말 농장, 혹은 농업적 가치 투자에 적합할 수 있습니다.

다만, 도시 지역의 편의 시설과의 접근성, 그리고 토지 이용 규제 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

본 건에 대한 잠재적인 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 형식적 경매로 인한 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 등기부상 권리들이 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

* 넓은 토지 면적 대비 감정가: 총 3185.00㎡ (약 963.53평)의 면적을 감안할 때, 경쟁력 있는 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 농지 및 임야로서의 잠재력: 지역 개발 계획이나 농업 관련 지원 정책 등에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 이는 외부 조사 및 분석이 추가적으로 필요합니다.)

* 자연 친화적인 입지: 귀농·귀촌 수요나 전원생활을 희망하는 투자자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 83,489,000원입니다.

토지 면적 3185.00㎡ (약 963.53평)를 고려할 때, 평당 감정가는 약 86,650원 수준입니다.

예상 입찰가 산정 시, 감정가를 기준으로 하되 본 건의 입지 조건, 맹지 존재, 농지취득자격증명 제출 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 경쟁 상황 및 낙찰 가능성을 고려하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 전략을 고려할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 최근 유사 지역의 실거래가, 향후 활용 계획에 따른 가치 평가, 그리고 본 경매에서의 경쟁 정도를 추가적으로 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.