나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2012 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 250 코업시티호텔 4층408호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층건 내 제4층 제408호로서, (사용승인일자:2016.11.22) 외벽: 타일 및 라임스톤마감 등 창호: 샷시창 등임.

이용상태

코업시티호텔 객실로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 고도지구(20M이하), 고도지구(25M이하), 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역 (2024.11.15~2026.11.14)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경2012 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 250 코업시티호텔 4층408호

용도: 숙박시설

감정가: 152,000,000원

토지면적: 13.74㎡ (약 4.16평)

건물면적: 22.65㎡ (약 6.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (기록상 농OOO)

1.1. 입지조건

* 본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 정기 버스 노선이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로, 숙박시설 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 남서측으로는 폭 약 25m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 준주거지역, 고도지구(20M 이하, 25M 이하), 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(일출봉), 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역, 2024.11.15~2026.11.14)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2017년 1월 18일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (109,200,000원)입니다.

* 본건과 관련된 등기부채권 총액은 109,200,000원입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 명도 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 성산읍 성산리 지역에 위치하며, 주변에는 코업시티호텔 객실로 이용 중인 숙박시설이 다수 존재합니다.

* 성산초등학교 인근으로, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 제주도의 주요 관광지인 성산일출봉과 인접하여 관광객 수요를 기반으로 한 숙박업 운영의 잠재력을 가집니다.

1.4. 생활정보

* 주변: 성산초등학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근이 용이합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 노선을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 관광: 세계자연유산인 성산일출봉과 인접하여 관광객 유치에 유리한 입지입니다.

* 설비: 본 건물은 기본 위생 설비, 급배수 설비, 냉난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 시 예상치 못한 임차인과의 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 개발사업 영향: 토지이용계획 상 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 계획 변경에 따른 부동산 가치 변동 또는 토지 이용 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

* 복합적인 토지 이용 규제: 고도지구, 방화지구, 역사문화환경보존지역 등 다양한 규제가 적용되어 있어, 향후 건축 행위나 재건축 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 성산읍의 주요 관광지인 성산일출봉 인근에 위치한 숙박시설로서, 관광객 수요를 기반으로 한 투자 가치를 지닙니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하나, 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크, 제2공항 개발사업 예정지역 지정, 복합적인 토지 이용 규제 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 관광객 수요: 성산일출봉 인근의 입지로 관광객을 대상으로 한 숙박시설로서 안정적인 수요 기대.

* 교통 및 접근성: 차량 및 대중교통 접근이 용이하여 이용객 편의성 증대.

* 낮은 토지/건물 면적 대비 활용도: 소형 면적이지만 숙박 시설로의 특정 용도로 사용되어 부가가치 창출 가능.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가(1억 5,200만원)를 기준으로, 현장 조사, 권리 분석, 시세, 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 본건은 인수되는 보증금이 없으나 임대관계가 미상으로 추후 발생할 수 있는 명도 비용 등을 반드시 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사와 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.