나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52401 [1] 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 105동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 NC백화점 순천점 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로 및 시내버스 정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근 콘크리트조 슬래브지붕 17층건 중 105동 1층 105호로서, 외벽 : 몰탈위페인트 등, 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트임

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 부정형 완경사로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

766번지 : 자연녹지지역 , 제2종일반주거지역 , 근린공원(저촉) , 소로1류(폭 10m~12m)(저 촉) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역 758-15번지 : 제2종일반주거지역,가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,중점경관관리구역 758-17번지 : 제1종전용주거지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(저촉),가축사 육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,중점경관관 리구역 769-1번지 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,중점경관관리구역 769-2번지 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

특별매각조건 있음(전세사기피해자 우선매수권 행사는 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

순천지원 2025타경52401 (1)

소재지: 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 105동 1층 105호

용도: 아파트

감정가: 55,000,000원

토지면적: 13.44㎡ (약 4.06평)

토지지분: 13.44㎡ (약 4.06평)

건물면적: 36.37㎡ (약 11.00평)

건물지분: 36.368㎡ (약 11.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 NC백화점 순천점 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 시내버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조

철근 콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 중 105동 1층 105호로서, 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

* 이용상태

아파트로서 주거용으로 이용 중입니다.

* 설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

본건이 속한 토지는 5필지로 이루어진 일단의 부정형 완경사지로, 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

766번지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 근린공원, 소로1류, 중로1류 저촉 및 접합 지역이며, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

758-15번지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역입니다.

758-17번지는 제1종전용주거지역, 제2종일반주거지역, 소로2류 저촉 지역이며, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

769-1번지 및 769-2번지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역입니다.

1.2. 권리분석

* 감정평가서 요약

본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 NC백화점 순천점 인근에 위치한 아파트입니다. 건물의 구조는 철근 콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 중 105동 1층 105호이며, 내부 설비는 일반적인 아파트 수준입니다. 토지는 5필지로 구성되어 있으며, 남측으로 도로에 접해 있습니다.

* 임차인 현황

임차인: 조호성

보증금: 73,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-21

확정일자: 2021-09-29

배당신고일자: 2025-11-17

대항력: 있음

본 임차인은 대항력이 있으므로, 배당받지 못한 보증금이 있을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부 요약

* 을5 (말소기준권리): 2022-04-13 접수, 근저당권, 권리자 고세정, 채권액 19,900,000원. 이 근저당권은 말소될 예정입니다.

* 을6: 2025-11-17 접수, 주택임차권, 권리자 조호성, 보증금 73,000,000원. 말소 예정이나, 배당에서 전액 배당되지 아니하면 매수인이 인수합니다.

* 갑5: 2025-11-17 접수, 강제경매, 권리자 조호성, 채권액 73,000,000원. 광주지방법원 순천지원 2025타경52401 사건으로, 본 경매로 말소될 예정입니다.

* 갑6: 2026-01-02 접수, 압류, 권리자 동화성세무서장. 본 압류는 말소될 예정입니다.

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 92,900,000원.

* 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 주택임차권등기 (2025.11.17. 제6027082호). 배당에서 보증금 73,000,000원 전액이 배당되지 아니하면 매수인이 인수합니다.

기타 참고사항: 특별매각조건 있음 (전세사기피해자의 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다.)

1.3. 상권분석

본건은 NC백화점 순천점 인근에 위치하여 상업시설 이용이 편리합니다. 주변은 아파트와 공동주택이 밀집한 주거지역으로, 비교적 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 토지이용계획상 자연녹지지역, 근린공원, 소로1류, 중로1류 등이 혼재되어 있어 향후 개발 방향에 따라 상권의 변화가 있을 수 있습니다. 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보

아파트명: 시대아파트

주소: 전라남도 순천시 조례동 766

사용승인일: 1992년 11월 25일

총 세대수: 2794세대

총 주차대수: 361대 (지상 3대, 지하 30대 - 지하 주차장 정보는 일부 불일치 가능성 있음)

최고층: 19층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

관리사무소 연락처: 061-721-0592

* 건축물 정보

본건 건물(105동 105호)의 전유부분 면적은 36.37㎡ (약 11.00평)입니다. 건물은 철근콘크리트구조로 1992년 11월 25일에 사용승인되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 조호성 씨의 보증금 73,000,000원입니다. 물건명세서상 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 하므로, 총 인수 금액이 감정가 및 시세를 초과할 수 있습니다. 이는 명확한 인수 금액으로 간주하고 입찰가를 산정해야 합니다.

* 특별매각조건

전세사기피해자 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 특별매각조건이 있습니다. 이는 일반적인 경매 절차와는 다른 변수가 될 수 있습니다.

* 건축 연도

1992년 건축된 아파트로, 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 순천시 조례동의 비교적 양호한 입지에 위치한 아파트입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 단지 규모도 큰 편에 속합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 73,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높아, 이는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 인수 금액을 고려했을 때, 현 시세 대비 투자 수익성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

순천시 조례동은 주거 환경이 비교적 안정된 지역으로, 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 저평가 가능성 (조건부)

만약 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제되어 매수인이 인수하지 않아도 되는 상황이 발생한다면, 감정가 55,000,000원 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 그러나 현재로서는 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 명확한 시세 판단 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히, 임차인 조호성 씨의 보증금 73,000,000원이 매수인이 인수해야 할 경우, 이는 감정가 55,000,000원을 훨씬 초과하는 금액입니다.

* 예상 총 부담액 = 입찰가 + (인수되는 임차인 보증금 73,000,000원)

만약 본건 아파트의 실질적인 시장 가치가 65,000,000원에서 70,000,000원 사이라면, 73,000,000원의 보증금을 인수하는 조건으로는 어떠한 입찰가로도 수익을 기대하기 어렵습니다.

따라서, 예상 입찰가는 다음과 같은 조건 하에 신중하게 접근해야 합니다.

* 조건 1 (가장 중요): 임차인 보증금 73,000,000원이 경매 배당 절차에서 전액 변제되어 매수인이 인수하지 않게 되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 조건 2: 만약 보증금 전액이 배당된다면, 주변 시세 조사를 통해 본건의 적정 가치를 판단하여 입찰가를 산정합니다. (감정가 55,000,000원보다 높게 입찰할 수도 있습니다.)

* 조건 3 (가장 가능성 높은 시나리오): 만약 보증금 73,000,000원을 인수해야 한다면, 본건은 투자 물건으로서의 매력이 매우 떨어집니다. 이 경우, 매우 낮은 금액으로 입찰을 시도해볼 수 있으나, 낙찰 가능성은 희박하며, 혹시 낙찰된다 해도 상당한 손실이 예상됩니다.

결론적으로, 임차인 보증금 인수 여부가 불확실한 상태에서는 40,000,000원에서 45,000,000원 사이의 보수적인 입찰가를 고려할 수 있으나, 이는 실제 낙찰받더라도 추가적인 자금 투입 (총 113,000,000원 ~ 118,000,000원)이 예상되므로 신중한 검토가 필요합니다.

본건은 명확한 권리관계 확인과 시장 조사 없이는 섣부른 입찰을 권장하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.