나이스옥션 법원경매 순천 2025타경717 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 6층613호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양중진초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건 단지 내 제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 23층건물 내 6층 613호(복도식, 남향)로서, 외벽 : 콘크리트 벽체위 페인팅마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측 및 동측으로 중로에, 서측으로 광대로의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 서측 및 북동측으로 진출입로가 개설되어 있음

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류 (폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교)임. 기호(2) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역임. 기호(3) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접함), 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역임. 기호(4) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 1,256,260원 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 순천지원 2025타경717 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 6층613호

용도: 아파트

감정가: 53,000,000원

건물(전용) 면적: 39.86㎡ (약 12.05평)

토지 면적: 13.00㎡ (약 3.93평) / 토지 지분: 12.998399999999998㎡ (약 3.93평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 삼OOOOOOOO (삼성카드주식회사)

1.2. 건축물 정보

아파트명: 성호2차아파트

사용승인일: 2003년 11월 7일 (준공 후 약 23년 경과)

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조, 평슬래브지붕, 23층 건물 내 6층

향: 남향

주요 설비: 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비

1.3. 기타 기본사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

총 토지 면적 (단지 전체): 73,759.8㎡

총 건물 연면적 (단지 전체): 370,394.556㎡

단지 세대수: 4,125세대 (자료에 따라 상이하나, 1773세대 또는 4125세대 등으로 표기됨)

주차 대수 (단지 전체): 약 2,494대 (세대당 약 1.06대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 광양시 중동에 위치하며, "광양중진초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 안정적인 주거 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 단지 북측 및 동측으로는 중로, 서측으로는 광대로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 중로 및 광로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 10월 18일 접수된 삼성카드 주식회사의 가압류(채권액 15,846,718원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단되며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 02월 21일

* 대항력: 있음

3.4. 권리분석 요약

본건은 부동산 강제 경매 물건으로, 말소기준권리 이후 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 다만, '대항력 있는 임차인' 정 이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 경제적 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 중동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 중심 지역입니다. "광양중진초등학교"가 인근에 있어 자녀가 있는 세대에 적합하며, 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다. 홈플러스 광양점, 중마시장, 중동공원(장미공원) 등이 근거리에 위치하여 쇼핑 및 여가 생활이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

* 교육시설: 광양중진초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 대형마트(홈플러스 광양점), 전통시장(중마시장), 다이소, 스타벅스, 맥도날드 등 다양한 상업시설이 근거리에 있습니다.

* 여가시설: 중동공원(장미공원)이 인접해 있어 산책 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

* 교통: 단지 인근 버스 정류장 이용이 편리하며, 광대로, 중로 등 주요 도로에 대한 접근성이 좋습니다.

5.2. 생활 편의

단지 내 및 주변에 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

5.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납관리비

현황 조사일(2025년 12월 16일) 기준, 1,256,260원의 미납관리비가 있습니다. 일반적으로 미납관리비 중 공용부분은 매수인이 인수하게 되므로, 입찰 시 이 금액을 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

정 임차인은 대항력이 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있어 실제 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 계약 관계 및 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

2003년에 사용 승인된 아파트로, 약 23년 경과되었습니다. 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 성호2차아파트 202동 6층 613호는 안정적인 주거 지역에 위치하며, 초등학교와 각종 편의시설이 인접하여 실거주 가치가 높은 물건입니다. 교통 환경 또한 양호하며, 최근 시세도 안정적인 흐름을 보이고 있습니다. 다만, 미납관리비 인수 부담과 대항력 있는 임차인의 존재는 입찰 전 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접 및 생활 편의시설 밀집으로 인한 실거주 선호도 높음.

* 광장로, 중로 등 주요 도로 인접으로 교통 접근성 우수.

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 시세 변동성이 크지 않음.

* 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용 편리.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 53,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(전용 39.86㎡)의 매물이 6천만원 내외에서 거래되는 것으로 추정됩니다. 그러나 미납관리비(1,256,260원) 인수 부담을 고려하고, 임차인 관련 사항에 대한 잠재적 리스크를 감안할 때, 적정 입찰가는 감정가보다 다소 낮게 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 50,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.