나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52390 [1] 전라남도 여수시 고소동 42 한신아파트 103동 2층207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(2): 본건은 전라남도 여수시 연등동 소재 '충무동주민센터’남동측 인근에 위치 하며, 부근은 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음. 일련번호(3): 본건은 전라남도 여수시 광무동 소재 '광무럭키아파트’북측 인근에 위치하 며, 부근은 중.소규모의 근린생활시설 등으로 형성된 노변상가지대임.

교통상황

일련번호(2): 본건까지 차량접근은 곤란하나, 서측 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 교통상황은 보통임. 일련번호(3): 본건까지 제반 차량접근이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호(2): 부정형의 토지로서, 하단부 일부는 계단식 농경지로 경작중이고, 상단부는 휴경지상태로서 잡목 등이 자생중임. 일련번호(3): 세로장방형의 토지로서, 인접도로와 평탄한 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(2): 지적상 맹지이나, 서측으로 소폭의 관습상도로가 개설되어 있음. 일련번호(3): 북측으로 왕복4차선 규모의 17번 국도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2): 본건 토지의 용도지역은 제1종일반주거지역 및 자연녹지지역이고, 자연경관 지구(2017-11-23), 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라남도문화재보호조례>, 중점경관관리 구역(2017-01-06)임. 일련번호(3): 본건 토지의 용도지역은 일반상업지역이고, 대로1류(폭 35m-40m)(접함), 가 축사육제한(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

일련번호(3) 지상에 별첨 '지적및건물개황도', '사진용지'와 같은 제시외건물(기호(ㄱ))이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일련번호(2) 지상에 자생중인 경제적가치가 경미한 입목은 인근 토지의 거래관행 등 을 감안하여 토지가격에 포함평가하였고, 항공사진상으로는 지상에 분묘가 없는 것으로 추정되나, 본건은 급경사지대내 상당부분이 휴경지 상태로서 정확한 경계확정이 곤란하여 분묘 소재여부는 다소 불확실함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서, 내.외벽: 몰탈위페인팅마감 등

이용상태

창고로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

급.배수설비 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 현장조사시 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임. 2) 기타사항: 본건 일련번호(4) 건물 및 제시외건물(기호(ㄱ))은 현장조사시 이해관계인 폐문부재로 내부출입이 불가능한 상태인 바, 외관상 조사내용 및 기존 본건 평가자료 등을 참고하여 평가하였음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 고소동 소재‘여수기상대’남동측 인근에 위치하는 한신아파트 제103동 제2층 제207호로서, 부근은 아파트단지 위주의 공동주택 및 단독주택, 중.소규 모의 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 15층건내 제2층 일부로서, 외벽: 콘크리트위페인팅마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 알루미늄새시창호 등

이용상태

아파트(계단식)로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 형태로서, 완만한 경사지대내 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 동측으로 아파트단지 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지의 용도지역은 공히 제1종일반주거지역이고, 시가지경관지구(2017-04-06), 지구단위계획구역(2018-12-06), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구 역(2017-01-06)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사시 거주인 부재상태로 내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부 상태는 통상 적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가하였음.

물건 비고

미납관리비 823,000원(2025.12.15. 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 순천지원 2025타경52390 (1)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지 및 구조

소재지: 전라남도 여수시 고소동 42 한신아파트 103동 2층207호

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트벽식구조, 15층 건물 내 2층

1.3. 면적 정보

전용면적: 84.93㎡ (약 25.7평)

토지지분면적: 49.94㎡ (약 15.1평)

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 204,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 고소동 소재 한신아파트 103동 2층 207호임.

주변은 아파트 단지 위주로 공동주택, 단독주택, 중.소규모의 근린생활시설 등이 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 자유로우며, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2016.01.29. 광주은행 근저당권 (채권 최고액 480,000,000원)

이후 접수된 권리(가압류 등)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020.06.19.

대항력: 없음

비고: 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

본 매각으로 인해 말소기준권리 이하 등기부상의 모든 권리는 소멸됩니다.

지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

아파트 단지 주변으로 중.소규모 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

단지명: 한신아파트

주소: 전라남도 여수시 고소동 42

준공년월: 1999년 2월

총 세대수: 433세대

총 동수: 5개동

해당 동(103동) 최고 층수: 15층

5.2. 단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차 충전기(지상 2대) 등이 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 공동담보 물건으로, 관련 채무 관계를 추가 확인할 필요가 있습니다.

* 분묘기지권 존재 가능성이 있습니다. (항공사진상 분묘 추정은 어렵으나, 급경사지 휴경지 상태로 정확한 경계 확인이 곤란하여 발생 가능성이 있습니다.)

* 미납 관리비 823,000원(2025.12.15. 기준)은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 관리규약 및 관리사무소 확인이 필요합니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 본건은 일반적인 주거지역에 해당합니다.

7. 종합 의견

본건은 여수시 고소동에 위치한 한신아파트 103동 2층 207호(전용면적 84.93㎡)입니다.

해당 물건은 채권자의 임의경매로 진행되며, 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수해야 할 임차 보증금은 없으나, 분묘기지권 존재 가능성 및 미납 관리비 인수 여부는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 현재 감정가 대비 시세가 견고하게 형성되어 있어 투자 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 여수 지역의 안정적인 주거지 내 아파트 물건임.

* 전용면적 84.93㎡ (약 25.7평)으로 수요가 꾸준한 인기 평형임.

* 단지 내 편의시설 및 교통 여건이 양호함.

* 분묘기지권 관련 리스크를 명확히 확인 및 해소할 경우, 안정적인 시세 차익 또는 실거주 목적 투자 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 2월 25일: 128,000,000원 (8층)

* 2026년 3월 27일: 165,000,000원 (3층)

* 2026년 4월 10일: 164,000,000원 (2층)

현재 감정가: 204,000,000원

시세 평균: 약 152,000,000원 ~ 165,000,000원 범위

고려 사항:

* 본 물건은 2층으로, 가장 최근 거래된 2층 매물(164,000,000원)을 기준으로 삼을 수 있습니다.

* 분묘기지권의 존재 여부 및 그에 따른 권리 행사 가능성은 예상 입찰가에 반영해야 할 리스크 비용입니다.

* 미납 관리비(823,000원) 및 경매 낙찰 관련 부대 비용(취득세, 법무비 등)을 고려해야 합니다.

* 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 입찰 희망가를 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

보수적 예상 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 165,000,000원

최종 제안 입찰가: 160,000,000원

(이는 시세 상단부이며, 분묘기지권 등 잠재적 리스크를 고려한 합리적인 가격입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.