나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52381 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1026 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘 · 평가일 2026.01.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1,5) 본건은 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 소재 "평사리마을회관" 남서측 근거리에 위치하며, 부근은 기존마을과 숙박시설(펜션)이 주를 이루고 있고, 일부 일반음식점, 농경지 등으로 형성된 해안 농촌지대임. 기호6~8) 본건은 전라남도 여수시 남면 두모리 소재 "모하제" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 자연부락 등으로 형성된 도서지역임.

교통상황

기호1,5) 인접하여 간선도로변에 위치하고 있어 승용차량으로의 교통상황은 보통시됨. 기호6~8) 도서지역에 위치하여 일반적인 교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호1,5) 부정형의 토지로서, 기호1)은 숙박시설부지, 기호5)는 부속토지로 이용중임. 기호6,7) 농경지(전지대, 일부 유실수 식재), 기호8)은 일부는 토지임야이나 대부분 순수 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호1) 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 기호5)는 기호1)을 통해 출입 가능함. 기호6) 지적도상 북동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하나 현황은 남측으로 비포장농로를 통해 출입 가능함. 기호7,8)은 지적도상 맹지로서 인접지를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,5) 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역임. 기호6,7) 보전관리지역, 가축사육제한구역임. 기호8) 농림지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 공익용산지, 임업용산지, 공원자연환경지구, 국립공원임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도 및 사진용지 등" 참조바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대여부는 이해관계인 부재 등으로 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 ~ 4) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층(사용승인일 2024.07.01)으로, 외벽: 적벽돌치장 및 몰탈위페인팅, 인조석, 타일 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 인테리어치장 등 마감 창호: 새시 이중창 등임.

이용상태

본건 공히 건축물대장상 용도는 단독주택이나 숙박시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 냉난방설비, 화재탐지설비, 옥외수영장설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적및건물개황도, 사진용지"와 같이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호 2~ 4)중 2층은 공부상 면적은 각 30㎡ 이나 현황은 각 약 39㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물은 탐문에 의하면 소유자가 직접 이용 및 운영중인 것으로 구두 조사되며, 현장 조사시 본건 건물 내 누수 현상이 있는 것으로 확인됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 수목 포함, 옥외수영장 시설 및 펌프시설 매각 포함, 글램핑시설(3개동)과 파고라 등 철구조물 매각 제외, 목록 5. 일부 지상에 인접지(1025-14) 부속 수영장시설 등이 일부가 걸쳐 소재함, 목록 5. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수), 불법 형질변경된 부분에 대한 원상회복명령 발하여질 가능성 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52381 (1)

소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1026

용도: 단독주택 (현황: 숙박시설로 이용 중)

감정가: 1,548,338,600원

토지면적: 1025.00㎡ (약 310평)

토지지분: 1025㎡ (약 310평)

건물면적: 228.60㎡ (약 69평)

건물지분: 228.60000000000002㎡ (약 69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 154.20㎡ (약 47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 세정주식회사

총 등기부채권액: 토지 1,765,654,259원, 건물 2,318,273,892원 (합산 시 약 40.8억원)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 소재 "평사리마을회관" 남서측 근거리에 위치하며, 부근은 기존 마을과 숙박시설(펜션)이 주를 이루고 있고, 일부 일반음식점, 농경지 등으로 형성된 해안 농촌지대임.

* 교통상황: 인접하여 간선도로변에 위치하고 있어 승용차량으로의 교통상황은 보통시됨.

* 인접 도로상태: 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 기호5)는 기호1)을 통해 출입 가능함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지(기호1,5)는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역임. 또한, 평사리 인근은 고니 도래지(천연기념물)가 있으며, 해안 지역은 굴 양식장으로 유명함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을11) 근저당권 (여수농업협동조합, 2023-09-07)

* 소멸되는 권리:

* 갑1, 갑2: 소유권이전 (매각으로 소멸)

* 을11: 근저당권 (말소기준권리, 매각으로 소멸)

* 갑5, 갑6, 갑7, 갑9, 갑11, 갑12, 갑13 (토지 등기부): 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 (말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸)

* 갑2, 갑3, 을1, 갑5, 갑6, 갑7, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12 (건물 등기부): 가압류, 압류, 근저당권공동담보목록, 강제경매, 임의경매 (말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸)

* 인수되는 권리:

* 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있으나, 현재 등기부에는 지상권 등기가 확인되지 않음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 부담은 없을 것으로 보임. 다만, 임대여부는 이해관계인 부재 등으로 미상임.

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 기존 마을과 숙박시설(펜션)이 밀집되어 있으며, 일부 일반음식점과 농경지가 혼재된 해안 농촌지대임.

* 관광지로서는 향일암, 돌산대교, 돌산공원 등이 인근에 있어 관광객 유입이 꾸준할 것으로 예상됨.

* 부동산통계정보시스템에 따르면, 여수시 돌산읍 지역의 부동산 거래량은 변동이 있으나, 복합해양레저관광도시 유치 등으로 개발 기대감이 높은 지역임.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 단독주택이나, 현재는 숙박시설(펜션 등)로 이용 중임.

* 편의시설: 주변 마을 및 숙박시설이 형성되어 있으나, 자세한 편의시설 정보는 추가 확인이 필요함.

* 교통: 인근 간선도로 접근이 용이하여 차량 이용이 편리하나, 도서지역 특성상 대중교통 접근성은 불편할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 사건은 중복사건으로, 관련 경매 정보를 추가 확인해야 함.

* 농지취득자격증명: 농지취득자격증명 제출이 요구되며, 미제출 시 보증금 몰수될 수 있음.

* 불법 형질 변경: 불법으로 형질 변경된 부분이 있을 경우 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있음.

* 제시외 건물 및 시설:

* 제시외 건물(154.20㎡) 및 수목, 옥외수영장 시설과 펌프시설은 매각에 포함됨.

* 글램핑시설(3개동) 및 파고라 등 철구조물은 매각 제외됨.

* 인접지 경계 문제: 목록 5. 일부 지상에 인접지(1025-14) 부속 수영장 시설 등이 일부 걸쳐 소재하여 경계 분쟁의 소지가 있음.

* 건물 하자: 본건 건물 내 누수 현상이 확인되었으므로, 사전에 철저한 확인이 필요함.

* 건물 면적 차이: 2층의 공부상 면적(각 30㎡)과 현황 면적(약 39㎡)에 차이가 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 여수시 돌산읍 평사리에 위치한 토지와 단독주택(현 숙박시설)으로, 감정가는 약 15.5억원임. 관광지 인근에 위치하여 숙박시설로서의 가치가 있으나, 제시외 건물, 인접지와의 경계 문제, 건물 누수 등 다수의 주의사항과 잠재적 리스크가 존재함. 특히 농지취득자격증명 제출 의무와 불법 형질 변경 가능성은 중요한 고려 사항임. 다수의 근저당 및 가압류 등 채권 총액이 상당하므로, 인수되는 권리가 없는지 최종 확인이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 관광지 인근 입지: 여수시 돌산읍은 관광객이 많이 찾는 지역으로, 숙박시설 운영에 유리할 수 있음.

* 해안 농촌지대의 매력: 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 수요층에게 어필할 수 있음.

* 넓은 토지 면적: 1025㎡의 넓은 토지 면적은 향후 활용 방안에 대한 잠재력을 제공함.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,548,338,600원임. 주변 시세 분석 결과, 평사리 지역의 토지 거래는 평당 28만원에서 65만원 사이에서 형성되고 있으며, 단독주택의 경우 거래 사례가 다양함. 숙박시설로의 이용 가능성 및 관광지 인근이라는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 제시외 건물, 인접지 경계 문제, 건물 누수 등 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요함. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 산정하는 것이 바람직하며, 보수적으로 감정가의 80~90% 수준인 약 12.4억원 ~ 14억원 내외에서 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.