나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6195 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1278 엘에이치뜨란채아파트 405동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동에 소재하는 양운중학교 동측 인근에 위치하는 LH뜨란채아파트 405동 6층 601호로서 해운대그린시티 내 소재하며 부근은 신도시내 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건으로 차량의 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 도보로 약 15분 내외의 거리에 부산지하철2호선[장산역]이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 20층 건물[405동] 내 단위호로서 [사용승인일: 1997.12.07] ·외 벽: 세멘몰탈위 페인팅 마감. ·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감. ·창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

관련공부상 공동주택(아파트)이며 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부는 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 열병합에 의한 지역난방, 승강기설비, 옥내 소화전, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동 단지의 북측에서 남서측으로 이어지는 광대로[좌동순환로] 및 남측의 중로[대천로67번길]에 각각 접하여 차량의 진출입이 원활하고 단지 내 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-08-20), 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 공동주택용지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경6195 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1278 엘에이치뜨란채아파트 405동 6층601호

* 용도: 아파트

* 감정가: 285,000,000원

* 토지면적: 31.46㎡ (약 9.52평)

* 토지지분: 31.462㎡ (약 9.52평)

* 건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

* 건물지분: 59.98㎡ (약 18.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 사용승인일: 1997년 12월 07일

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 부산광역시 해운대구 좌동 양운중학교 동측 인근에 위치하며, 해운대그린시티 내에 자리 잡고 있습니다. 주변은 신도시 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 쾌적합니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 도보로 약 15분 거리에 부산지하철 2호선 장산역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지와 인접 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 현재 공동주택(아파트) 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 동 단지는 북측의 광대로(좌동순환로) 및 남측의 중로(대천로67번길)에 각각 접하여 차량의 진출입이 원활하며, 단지 내 가로망 또한 잘 정비되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구로 지정되어 있으며, 공동주택 용지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 04월 20일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을11)으로, 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권은 개요가 없습니다.)

* 임차인 현황:

* 본건에는 대항력 있는 임차인 김 이 존재합니다. 전입일자는 2015년 02월 16일이나, 보증금과 차임은 0원으로 신고되었으며 확정일자 정보가 없습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 현황 요약:

* 소유권이전 (갑1): 1998.04.13

* 소유권이전 (갑2): 2015.02.10 (매매)

* 근저당권 (을11): 2021.04.20, 한국자산관리공사, 300,300,000원 (말소기준권리)

* 압류 (갑5): 2023.12.28, 제주세무서장 (말소)

* 임의경매 (갑6): 2025.12.09, 한국자산관리공사, 253,800,178원 (말소)

* 등기부 채권 총액: 300,300,000원

1.3. 상권분석

* 해운대그린시티 내에 위치한 LH뜨란채아파트는 신도시 개발 계획에 따라 조성된 지역으로, 주거 편의시설과 녹지 공간이 잘 갖추어져 있습니다.

* 장산역을 중심으로 형성된 상업지구와 인접하여 다양한 편의시설, 금융, 의료, 문화시설 등을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 지역 내 안정적인 주거 수요를 기반으로 하며, 인근 아파트 단지들과 함께 주거 중심 생활권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하며, 장산역 주변의 상업시설을 통해 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 본건 아파트 단지 동측 인근에 양운중학교가 위치해 있으며, 주변으로 초등학교 및 고등학교가 분포하여 교육 환경이 우수합니다. (교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.)

* 아파트 정보:

* 아파트명: LH뜨란채아파트

* 주소: 부산광역시 해운대구 좌동 1278

* 사용승인일: 1997년 12월 07일

* 단지 규모: 총 9개동, 935세대

* 최고/최저층: 25층 / 1층

* 주차: 총 547대 (실내 자동 333대, 실외 자동 214대)

* 전기차 충전기: 지상 2대, 지하 26대

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설

* 면적 정보:

* 본건 전용면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

* 분양면적: (명시된 정보 없음)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 임차인 김 이 존재하여, 명도 진행 시 법적 절차나 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

* 내부 미확인: 감정평가 당시 이해관계인 부재로 인해 폐문되어 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 내부 상태 및 하자 여부는 낙찰 후 직접 확인해야 하므로 주의가 필요합니다.

* 건물 노후화: 1997년 사용승인된 건물로, 약 29년 경과되어 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 시설: 본건 아파트 단지 주변에 특별한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 해운대그린시티 내 핵심 입지에 위치한 LH뜨란채아파트입니다. 지하철 장산역과의 접근성이 좋고, 주변에 학교 및 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하고 내부 확인이 되지 않은 점은 유의해야 할 사항이나, 인수되는 보증금이 없어 권리상의 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 건물의 노후화는 장기적인 관점에서 고려할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 해운대그린시티 중심부에 위치하며, 역세권 프리미엄과 신도시 인프라를 모두 누릴 수 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: LH 아파트 브랜드와 더불어 지역 내 꾸준한 실수요층 확보가 가능합니다.

* 주거 환경 우수: 신도시 특유의 쾌적한 환경과 편리한 생활 인프라가 강점입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건 면적(59.98㎡)의 최근 실거래가는 2026년 7월 29,000만원 (9층, 17층) 수준입니다.

* 감정가는 285,000,000원으로, 최근 실거래가와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

* 입찰가 산정:

* 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 0원인 점, 내부 미확인 및 건물 노후화 등의 리스크를 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중한 접근이 필요합니다.

* 최근 실거래가 29,000만원을 기준으로, 리스크 요소를 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 275,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.