나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52374 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 203동 21층2105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '중진초등학교' 서측 인근에 위치하며.주위환경은 학교 및 아파트단지 근린생활시설등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건소재 아파트 단지까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재해 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 24층 21층 2105호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감등, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임

설비내역

기본적인 위생설비 및 급 ·배수시설, 엘리베이터, 도시가스에 의한 난방설비. 소화전 및 화재탐지시설, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건소재 아파트 단지가 동측과 북측으로 중로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

복도식 아파트임.

물건 비고

미납관리비 1,197,670원 있음(현황조사일 2025.12.16.기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52374 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 203동 21층2105호

용도: 아파트

감정가: 68,000,000원

토지면적: 19.50㎡ (약 5.9평)

건물면적: 59.79㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 광양시 중동 소재 '중진초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 학교 및 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 교통상황: 본 건 소재 아파트 단지까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 승강장 등이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조의 24층 건물 중 21층에 해당합니다.

* 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 설비, 급배수 시설, 엘리베이터, 도시가스 난방 설비, 소화전 및 화재 탐지 시설, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용상태: 사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 소재 아파트 단지는 동측과 북측으로 중로한면에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20-25m), 중로2류(폭 15-20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교)으로 지정되어 있습니다.

* 기타참고사항: 복도식 아파트입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2025년 12월 2일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을구 9번)입니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 주택도시보증공사 (정 )

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 14일

* 확정일자: 2021년 03월 04일

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 6번 주택임차권 등기가 2023년 05월 15일 접수되었으며, 이는 말소기준권리보다 선순위입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 하므로, 해당 임차인의 보증금 75,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 갑7 (김상태), 갑8 (권치영, 2021.03.18 매매, 69,000,000원)

* 주택임차권: 을6 (정규봉, 75,000,000원, 인수)

* 강제경매: 갑9 (주택도시보증공사, 75,000,000원, 말소 기준)

* 총 등기부채권액: 75,000,000원 (주택임차권 채권액 기준)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 광양시 중동의 주거 밀집 지역에 속해 있으며, '중진초등학교'를 중심으로 학교, 아파트 단지, 그리고 일상생활에 필요한 근린생활시설들이 잘 갖추어져 있습니다.

* 인근 시설: 초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 아파트 단지 내 및 주변 상가 이용이 용이합니다.

* 혐오시설 검색: 지도 서비스 등을 통한 주변 시설 검색 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 중진초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 안전하고 편리한 통학이 가능합니다. 또한, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 안정적으로 유지될 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 승강장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주거 지역 내에 위치하여 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함이 없습니다.

* 단지 내 시설: 아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 75,000,000원의 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 해당 금액이 배당으로 전부 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 입찰 시 가장 중요한 고려 사항입니다.

* 미납 관리비: 1,197,670원의 미납 관리비(2025.12.16. 기준)가 존재합니다. 일반적으로 공용부분 미납 관리비는 낙찰자가 인수해야 하므로, 이 또한 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

* 공동담보: '공동담보'라는 특이사항이 기재되어 있어, 본 건 외에 동일 채무로 묶여 있는 다른 부동산이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

* 가격 괴리 위험: 임차인 인수 예상 보증금(75,000,000원)이 감정가(68,000,000원) 및 최근 시세(6,000만원~6,970만원)보다 높습니다. 따라서, 낙찰 시 실제 총 취득 비용이 시세보다 높아져 손실을 볼 위험이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 전라남도 광양시 중동에 소재한 성호2차아파트 203동 21층 2105호로, 주변 학군 및 생활 편의시설이 양호한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

본 건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 75,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 현재 파악된 최근 시세 및 감정가는 임차 보증금보다 낮은 수준이므로, 인수 여부에 따라 실질적인 취득 비용이 크게 달라질 수 있습니다. 미납 관리비 부담 역시 고려해야 할 부분입니다. 권리 분석상 임차인의 권리가 말소기준권리보다 앞서므로, 철저한 배당 분석과 함께 임차인과의 협상 가능성 등을 다각도로 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요: 초등학교 인접 및 잘 갖춰진 생활 인프라는 꾸준한 주거 수요를 기대하게 합니다.

* 권리 분석을 통한 기회 포착: 높은 임차 보증금으로 인해 시세 대비 낙찰가가 낮게 형성될 가능성이 있으나, 배당 현황 및 인수 금액을 정확히 파악하여 위험을 최소화하는 것이 중요합니다.

* 지역 발전 잠재력: 광양 지역의 산업 및 경제 발전 추이에 따른 부동산 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 68,000,000원입니다. 최근 실거래가 분석 결과(2026년 7월 기준), 동일 면적(59.79㎡)의 아파트가 6,000만원에서 6,970만원 사이에 거래된 것으로 확인되었습니다.

이러한 시장 가격 및 감정가를 바탕으로, 인수 보증금을 제외한 순수 시장 가치 대비 예상 입찰가는 60,000,000원에서 70,000,000원 사이로 산정할 수 있습니다.

그러나, 본 건의 경우 대항력 있는 임차인이 75,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 배당받지 못할 경우 낙찰자가 이를 인수해야 합니다. 따라서, 해당 보증금 인수 가능성을 고려하면 실질적인 취득 비용은 최소 75,000,000원 이상이 될 것입니다.

현 시장 상황과 임차 보증금 인수 위험을 종합적으로 고려할 때, 60,000,000원에서 70,000,000원의 범위 내에서의 입찰은 임차 보증금 인수 시 상당한 손실을 초래할 수 있습니다. 따라서, 본 건에 대한 입찰은 75,000,000원 이상을 염두에 두고, 임차인의 최종 배당 결과 및 인수 금액을 면밀히 확인한 후 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.