나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34546 [1] 광주광역시 서구 풍암동 1132 우미광장아파트 105동 18층1807호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 풍암동 소재 '금당초등학교' 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 18층 건물 내 18층 1807호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 동측으로 왕복 4차선, 남측 및 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 풍암동 1132 : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 상대보호구역(금당초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예닮몬테소리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금당초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34546 (1)

소재지: 광주광역시 서구 풍암동 1132 우미광장아파트 105동 18층 1807호

용도: 아파트

감정가: 179,000,000 원

토지면적: 30.85㎡ (약 9.33평)

건물면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1. 1.

입지조건

본건은 광주광역시 서구 풍암동에 소재하며, '금당초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주거 환경은 보통으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 단지 동측으로는 왕복 4차선, 남측 및 서측으로는 왕복 2차선의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1. 2.

권리분석

본 물건은 광주지방법원 2025타경34546호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

집합건물 등기부등본상 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

소유권 변동은 김태섭, 양인수, 송경근 순으로 이루어졌으며, 매매로 인한 소유권 이전 이력이 있습니다.

말소기준권리인 한국자산관리공사 명의의 근저당(접수일자 2022-06-29, 채권최고액 224,400,000원)이 존재합니다.

이 외 신용보증기금(2024-02-22) 및 광주신용보증재단(2024-03-21) 명의의 가압류가 있었으나, 모두 말소 처리되었습니다.

말소기준권리인 근저당과 그 이후에 설정된 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

채권자(채권 최고액 199,738,737원)는 한국자산관리공사로, 근저당권자이기도 합니다.

등기부채권 총액은 318,886,112원입니다.

물건명세서 상 경매로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1. 3.

상권분석

본 물건이 위치한 풍암동 일대는 아파트 단지가 밀집된 전형적인 주거지역입니다. 인근에 금당초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호하며, 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 대규모 상권이나 업무 시설 밀집 지역과는 다소 거리가 있으나, 지역 주민을 위한 편의 시설은 충분히 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

1. 4.

생활정보

본건은 광주광역시 서구 풍암동 1132번지에 위치한 우미광장아파트 105동 18층 1807호입니다.

아파트는 2000년 4월 21일에 사용승인되었으며, 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 18층 건물 중 18층에 해당합니다.

총 1233세대가 거주하는 대단지이며, 지상 주차 2대, 지하 주차 29대 등 총 638대의 주차가 가능합니다. (총 주차 가능 대수: 638대)

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 다양한 부대 및 복리시설이 마련되어 있습니다.

전용면적 59.95㎡ (약 18.13평)으로, 일반적인 소형 아파트에 해당합니다.

1. 5.

잠재적 리스크

권리분석 상 인수해야 할 부담스러운 권리는 없으며, 임차인 현황에서도 인수 보증금 합계가 0원으로 확인되어 명도 관련 위험은 낮을 것으로 예상됩니다.

다만, 모든 경매 물건과 마찬가지로 명도 과정에서의 예측 불가능한 변수나 추가적인 명도 비용이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

주변에 혐오시설이나 소음, 악취 등을 유발하는 시설은 확인되지 않았으며, 주거 환경에 직접적인 부정적 영향을 줄 만한 요소는 없어 보입니다.

1. 6.

종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구의 주요 아파트 단지 내에 위치하며, 비교적 양호한 입지조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 2000년에 건축되어 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조로 유지 관리가 이루어진다면 안정적인 주거 공간으로 활용 가능합니다. 권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 경매 초보 투자자에게도 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

1. 7.

투자 포인트

* 안정적인 주거지, 풍암동 우미광장아파트 단지 내 물건

* 금당초등학교 인접, 교육 환경 우수

* 전용면적 59.95㎡ (약 18.13평)으로 실수요자 및 투자자 선호도 높음

* 권리관계 명확, 말소기준권리 하 타 권리 모두 소멸 예정

* 인수할 임차 보증금 없음

1. 8.

예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일 면적(59.95㎡)의 아파트 매매가는 2026년 6월 기준 160,000,000원에서 175,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 본건은 18층으로, 최근 거래된 2층(160,000,000원) 및 5층(175,000,000원)보다 선호도가 높을 수 있습니다. 감정가는 179,000,000원입니다.

현 시세 및 물건의 층수, 입지 등을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 감정가를 상회하지 않는 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

최근 거래가 최고가인 175,000,000원을 기준으로, 18층의 가치를 감안하여 178,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 경쟁 물건의 입찰 동향에 따라 유동적으로 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.