나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51741 [1] 전라남도 영암군 영암읍 교동리 373 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 영암읍 교동리 소재 '영암초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 점포 및 상가, 농경지 등이 소재하는 읍소재지 내 농경지대로서 주위 환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 등의 접근이 가능하며, 제반교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1,2) 부정형의 평지 주거나지, 기호(3) 사다리형의 완경사지 주거나지 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1)-지적도상 맹지, 기호(2)-지적도상 맹지이나 북측으로 소폭의 콘크리트포장도로, 기호(3)-지적도상 맹지이나, 서측으로 소폭의 콘크리트 및 비포장농로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1)-도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 시도지정문화유산구역(2020-01-16)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>, (2)-도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 시도지정문화유산구역(2020-01-16)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>, (3)-도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 하수처리구역<하수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

맹지. 현황 '휴경 답'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51741 (1)

소재지: 전라남도 영암군 영암읍 교동리 373

용도: 답 (현황: 휴경 답)

감정가: 377,568,000원

토지 면적: 2,208.00㎡ (약 668평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각 대상: 토지 전체

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 진주원예농업협동조합

2. 입지조건

주변 환경:

본 물건은 전라남도 영암군 영암읍 교동리에 소재하며, '영암초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 점포 및 상가, 농경지가 혼재하는 읍소재지 내 농경지대입니다.

교통:

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변 시설:

* 교육시설: 영암초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 행정 및 편의시설: 영암읍 소재지에 영암군청, 영암읍 행정복지센터 등 관공서가 있으며, 은행, 마트 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 의료시설: 영암군 보건소 및 영암종합병원 등 의료 시설 이용이 가능합니다.

혐오시설:

주변 지역에 현저한 혐오시설(쓰레기 소각장, 매립장 등)이 직접적으로 언급된 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

권리 총액 (말소기준권리 이후):

말소기준권리인 근저당권(을12, 2021-11-23) 이후 설정된 채권 총액은 약 2,348,000,000원 (진주원예농업협동조합) 입니다.

등기부 요약:

* 소유권 이전 이력: 다수의 소유권 이전이 확인됩니다.

* 채권 현황: 과거 진주원예농업협동조합의 근저당권, 지상권 설정 및 영암군의 압류 등 다수의 권리가 존재하였으나, 대부분 경매 절차를 통해 말소될 예정 또는 말소 처리되었습니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 대항력 있는 임차인: 없음

4. 상권분석

지역 특성:

영암읍 소재지의 농경지대로, 주거 및 일부 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 읍 소재지의 기본적인 인프라를 공유하고 있습니다.

개발 가능성:

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 주거지 또는 상업 용도로의 개발 잠재력이 일부 있습니다. 그러나 현재는 농경지 및 휴경 상태이며, 맹지라는 점을 고려해야 합니다.

인근 상권:

영암읍 소재지 중심 상권과의 연계성은 보통 수준입니다.

토지 시세 정보:

인근 지역 농경지 시세는 평당 약 3만원에서 4만원 선으로 확인됩니다. 다만, 이는 지역 및 지목에 따라 다르며, 본 물건의 구체적인 거래 사례와 비교 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

교육시설:

영암초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 접근성이 좋습니다.

의료시설:

영암군 보건소 및 영암종합병원 등 기본적인 의료 서비스 이용이 가능합니다.

편의시설:

영암읍 소재지의 관공서, 은행, 마트 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

교통:

차량 이용 시 관내외 이동이 용이하며, 도로 접근성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

맹지:

지적도상 도로에 직접 접하지 않는 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 행위 시 도로 확보를 위한 추가적인 절차나 비용이 발생할 수 있습니다.

현황 휴경 답:

현재 경작되지 않는 농지(답) 상태이므로, 향후 용도 변경, 개발 또는 재개발 시 관련 법규 및 행정 절차를 준수해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역: 주거 용도 중심의 개발이 가능하나, 건축물의 종류, 규모, 건폐율, 용적률 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 모든 가축 사육이 제한됩니다.

* 시도지정문화유산구역: 문화유산 보호 및 활용에 관한 법률에 따라 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역 (일부): 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 건축 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 준보전산지 (일부): 산지관리법에 따른 전용 부담금 등이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영암군 영암읍 교동리에 소재한 토지입니다. 감정가는 3억 7천여만 원이며, 토지 면적은 2,208㎡ (약 668평)입니다. 현재 '답'으로 등재되어 있으며, 현황은 '휴경 답' 상태입니다. 가장 큰 특징은 지적도상 맹지라는 점과 건축물이 없다는 것입니다. 주위 환경은 읍소재지 내 농경지대로, 단독주택, 상가 등이 혼재하고 있으며 영암초등학교가 인근에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성은 양호합니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 맹지라는 점, 농지 상태라는 점, 그리고 도시지역 내 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 문화유산구역, 상대보호구역, 준보전산지 등 복합적인 토지 이용계획상의 제한 사항들을 종합적으로 고려할 때, 향후 토지 활용 계획 수립에 있어 면밀한 검토와 전문가의 자문이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 읍소재지 내 위치: 영암읍의 행정, 상업, 교육 시설 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 제1종일반주거지역 지정: 향후 주거 용도 또는 관련 상업 용도로의 개발 가능성이 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 인수할 권리가 없어 낙찰 시 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 현황 대비 낮은 경쟁률 기대: 맹지 및 휴경지 상태로 인해 일반 투자자들의 관심이 상대적으로 적어, 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 377,568,000원

* 말소기준권리 이후 채권 총액: 약 2,348,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 토지 면적: 2,208㎡ (약 668평)

본 물건은 맹지이며 현황 농경지 상태이고, 다양한 용도지역 및 제한 사항이 복합적으로 적용되어 있습니다. 이러한 점들을 고려하여, 주변 농경지 시세 (평당 약 3~4만원) 및 잠재적 개발 가능성, 권리 관계의 안전성을 종합적으로 판단할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준 (약 2억 6천만 원 ~ 3억 원)에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 실제 투자 결정 시에는 현장 방문을 통한 면밀한 조사와 주변 시세 변동 등을 추가로 확인하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.