나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34567 [1] 광주광역시 서구 화정동 859-1 현대아파트 제103동 제11층 제1112호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 화정동 소재 ‘염주초등학교’ 남서측 인근에 위치한 부동산(구분건물, 현대아파트 제103동 제11층 제1112호)으로서, 주위는 아파트 단지, 점포주택 등이 소재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제11층 제1112호(복도식, 남동향)로서, 외벽 : 콘크리트위 페인트 마감 내벽 : 벽지 및 벽타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형, 아파트 부지임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 남서측의 왕복 6차선도로를 통해 본건 단지로 차량출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2. 1.

사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경34567 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

감정가: 170,000,000 원

2. 2.

소재지 및 현황

소재지: 광주광역시 서구 화정동 859-1 현대아파트 제103동 제11층 제1112호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제11층 제1112호 (복도식, 남동향)

건물층수: 지하 1층, 지상 14층 (본건은 11층)

사용승인일: 1987년 9월 11일

2. 3.

면적 정보

토지면적: 39.07㎡ (약 11.82평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 4.

건축물 정보 (현대아파트)

아파트명: 염주현대

주소: 광주광역시 서구 화정동 859-1

동수: 4동

세대수: 597세대

총면적: 45,421.473㎡

지상주차대수: 3대

지하주차대수: 7대

주차대수합계: 420대

최고층: 14층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

3.

입지조건

3. 1.

위치 및 주변환경

본건은 광주광역시 서구 화정동 소재 ‘염주초등학교’ 남서측 인근에 위치한 부동산(현대아파트 제103동 제11층 제1112호)입니다. 주변은 아파트 단지, 점포주택 등이 소재하는 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

3. 2.

교통상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단지 남서측의 왕복 6차선 도로를 통해 접근 가능합니다.

3. 3.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 4.

혐오시설 유무

주변 부동산 정보 분석 결과, 본건 아파트 단지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주위 환경은 아파트 단지 및 점포주택 등이 혼재된 일반적인 주거지역으로 파악됩니다.

4.

권리분석

4. 1.

권리관계 요약

말소기준권리: 광주지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경34567) 등기 (2025-12-08 접수)

매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

4. 2.

인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 권리: 주택임차권 (을구 11번, 2025-10-30 접수)

임차인: 채민지 (채 )

보증금: 135,000,000 원

전입일자: 2023년 10월 13일

확정일자: 2023년 9월 13일

대항력: 있음

비고: 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 3.

임차인 정보

* 임차인: 채민지 (채 )

보증금: 135,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2023-10-13

확정일자: 2023-09-13

대항력: 있음

물건명세서상 인수 보증금: 135,000,000 원

4. 4.

등기부 요약

* 소유권이전: 강순덕 (1995-11-28), 박순현 (2007-11-09), 임선우 (2023-10-06)

* 주택임차권: 채민지 (2025-10-30 접수, 135,000,000원, 인수)

* 강제경매: 박미순 (2025-12-08 접수, 76,843,835원, 말소기준권리)

5.

상권분석

본건이 소재한 화정동 지역은 아파트 단지와 점포주택이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 인근에 염주초등학교가 위치하고 있어 학군 수요가 있으며, 상업시설도 일부 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용도 가능한 입지로, 일상생활을 영위하는 데 무리가 없는 상권입니다.

6.

생활정보

6. 1.

주변 편의시설

* 교육시설: 염주초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 단지 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 기타: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 있습니다.

7.

잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 채민지 씨는 대항력을 갖춘 임차인으로, 배당에서 보증금 135,000,000 원 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 추가적인 자금 부담 및 잠재적 손실로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

* 건물 노후: 1987년에 사용 승인된 아파트로, 건물 노후화에 따른 수리비 발생 가능성을 고려해야 합니다.

8.

종합 의견

본 물건은 광주 서구 화정동에 위치한 현대아파트 103동 1112호로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 135,000,000원을 인수해야 하는 조건은 낙찰자가 부담해야 할 가장 큰 위험 요소입니다. 이러한 인수 조건과 함께 최근 매매 시세, 감정가 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9.

투자 포인트

* 우량 입지: 광주광역시 서구의 주거 밀집 지역에 위치하며, 염주초등학교 등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 편리한 교통: 단지 주변 도로망 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 시세 대비 잠재적 가치: 인수 조건만 해결된다면, 시세 반영 시 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

10.

예상 입찰가

최근 2026년 3월, 4월, 6월 매매 사례를 보면 해당 아파트(60㎡)는 140,000,000원에서 145,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 감정가는 170,000,000원으로 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

하지만 본건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 135,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 만약 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않으면, 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

이러한 인수 보증금 부담을 고려할 때, 낙찰가 외에 추가로 135,000,000원의 자금이 필요하게 됩니다. 따라서, 실제 투입될 총 금액이 시세나 감정가를 초과하지 않도록 매우 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

상기 분석을 토대로, 본 건의 부동산 가치 자체에 대한 예상 입찰가는 최근 시세와 감정가를 고려하여 140,000,000 원 ~ 150,000,000 원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 인수해야 하는 보증금 135,000,000원을 포함한 총 예상 지출액이 과도해지지 않도록, 실제 입찰 시에는 보증금 인수 금액을 감안하여 본 물건의 잠재적 가치와 리스크를 면밀히 평가한 후 보수적으로 접근하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.