나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6156 [1] 전라남도 화순군 도곡면 효산리 1273-19 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치감정 · 평가일 2025.12.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 화순군 도곡면 효산리 소재 도곡행정복지센터 북동측 근거리에 위치하고 주위는 면사무소 주위 경지정리지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성, 농로상태 등 양호합니다.

형태 및 이용상태

가장형, 평지이고, 답으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

소로 및 세로에 접하고, 도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개, 닭, 오리, 메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

제시목록 외의 물건

해당 없습니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 요함{미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수보증금 미반환}

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 위치 및 면적

* 물건 소재지는 전라남도 화순군 도곡면 효산리 1273-19입니다.

* 토지 면적은 2076.80㎡이며, 이는 약 628.24평에 해당합니다.

* 해당 토지의 용도는 답(논)입니다.

1.2. 물건 현황

* 토지 외 별도 건물은 없는 나대지 상태입니다.

* 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 경매 정보

* 본 건은 광주지방법원에서 진행하는 2025타경6156 부동산강제경매 사건입니다.

* 채권자는 주OOOOOOOO이며, 채권총액은 0원으로 표시되어 있습니다.

* 감정평가액은 176,528,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 물건은 전라남도 화순군 도곡면 효산리에 위치하며, 도곡행정복지센터 북동측 근거리에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 주로 면사무소를 중심으로 형성된 경지정리지대, 즉 농경지가 넓게 분포된 전형적인 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 간선도로로의 접근성이 양호한 편입니다.

* 농로 상태 또한 양호하여 경작 및 영농 활동에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

* 물건지는 소로 및 세로에 모두 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획

* 용도지역은 농림지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 개, 닭, 오리, 메추리(1000미터 이내), 돼지(2000미터 이내), 젖소(500미터 이내) 사육에 제한이 있습니다.

* 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농지법에 따른 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 최초 소유권은 환지로 인한 소유권 이전(1987년)을 통해 문명식씨에게 등기되었습니다.

* 이후 박찬주씨에게 소유권이 이전(2004년, 합유)되었으며, 합유자 사망(2025년)으로 인한 소유권 변경(2025년)이 있었습니다.

* 말소기준권리인 국민은행의 강제경매(2025년 12월 4일 접수)가 설정되어 있습니다.

* 경매개시결정 등기부 채권 총액은 0원으로 표시되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 내역은 미상으로 확인되었습니다.

3.3. 권리 분석 요약

* 본 건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 다만, 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 소유권 취득에 문제가 발생하고 매수보증금이 반환되지 않는 중대한 위험이 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건지는 전라남도 화순군 도곡면 효산리에 위치한 전형적인 농촌 지역으로, 경지정리지대가 넓게 분포하고 있습니다.

* 지역은 농업 활동이 중심이 되는 한편, 유네스코 세계문화유산인 화순 고인돌 유적지가 인근에 있어 문화 관광 자원으로서의 가치도 가지고 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설 및 관광 자원

* 도곡행정복지센터가 북동측 가까이에 위치하여 기본적인 행정 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주변으로는 화순 고인돌 유적지와 선사체험장, 고인돌 오토캠핑장 등이 있어 관광 및 휴양 시설 접근이 용이합니다.

5.2. 기타 생활 환경

* 지역 특성상 대규모 상업 시설이나 일반적인 생활 편의 시설은 제한적일 수 있습니다.

* 청정 자연 환경과 함께 풍부한 역사 문화 자원을 누릴 수 있는 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

* 가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 이를 기한 내에 제출하지 못할 경우, 소유권 이전이 불가능하며 낙찰받은 물건에 대한 매수 보증금을 반환받지 못하게 됩니다.

* 본 토지는 농림지역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농지법 및 관련 법령에 따른 엄격한 규제를 받습니다.

* 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 가축 사육에 제한이 따릅니다.

6.2. 기타 고려사항

* 본 물건지는 답(논)으로 이용 중인 농지로서, 실제 농업 경영 또는 이에 준하는 계획이 없다면 취득이 어려울 수 있습니다.

* 인근에 화순 고인돌 유적지가 있어 자연환경 보전 및 문화재 관련 규제와의 연관성을 검토할 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

* 유네스코 세계문화유산인 화순 고인돌 유적지 인근의 풍부한 역사문화 자원.

* 광활한 토지 면적을 활용한 농업 생산성 증대 또는 농업 관련 사업 가능성.

* 안정적인 주거 및 영농 환경을 갖춘 농촌 지역.

8. 종합 의견

본 물건은 전라남도 화순군 도곡면 효산리에 위치한 답(논)으로, 넓은 면적과 함께 유네스코 세계문화유산인 화순 고인돌 유적지 인근이라는 문화적 가치를 지니고 있습니다. 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역이라는 토지이용계획을 고려할 때, 실제 영농 활동을 하거나 농업 관련 사업을 계획하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 제출 의무와 그 불이행 시 매수보증금 몰수라는 치명적인 위험이 존재하므로, 철저한 사전 준비와 자격 요건 확인이 필수적입니다. 감정가 대비 실질적인 가치 판단은 현장 조사와 경매 시장 상황을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 176,528,000원입니다. 인수할 임차인의 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하되, 실제 농지로서의 가치, 주변 시세, 본건의 농지취득자격증명 제출 가능성 및 관련 규제 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 현장 방문 및 관련 법규 검토 후 입찰가격을 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.