나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31987 [1] 전북특별자치도 완주군 이서면 상개리 산59 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성일감정 · 평가일 2025.12.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지 기호 1,2)는 전북특별자치도 완주군 이서면 이성리 소재 "남태지" 북측 인근 에 연접하여 위치하며, 주위는 농경지와 임야 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 기호 1)토지 동측 인근에 중소형차량 통행이 가능한 포장도로가 지나고있으나, 도로 연계계통이나 구조 기타 취락과의 거리 등으로 보아 일반적인 교통상황은 다소 불편시 됩니 다.

형태 및 이용상태

지형 삼각형(기호 1)과 사다리형(기호 2)의 지세 남서향의 완경사 토지로서 현황 "자연림 (기호 1은 일부 무임목지) 및 제시외 묘지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 1,2) 임야도상 맹지로서 인접지를 경유하여 출입 등이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 보전녹지지역, 생산녹지지역(생산녹지지역), 가축사육제한구역(2025-02-01) (상대제한지역 개 닭 오리 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전전산지<산지관리법>. 기호 2) 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-02-01)(상대제한지역 개 닭 오리 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관 리법>.

제시목록 외의 물건

기호 1)서측 경계선부근과 기호 2) 동측 경계선 부근에 제시외 분묘 5기와 상석등 석물 및 분묘 주위에 편백나무가 식재되어 있으며, 기호 2) 임야에 제시외 분묘 2기 및 평장형태 의 제시외 분묘 1기가 소재하는 것으로 목측됩니다.

공부와의 차이

기호 1,2) 토지의 공부상 지목은 "임야"이나 현황 "일부 묘지"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 이해관계인 부재로 임대관계 기타 상세한 사항은 조사하지 못했습니다. 2) 본건은 일부 공유자지분에 대한 감정평가이며, 본건 임야 상에 자생하는 소나무 기타 활잡목 등은 당해 토지가액에 포함하여 감정평가하였습니다.

물건 비고

1. 일괄매각
1. 지분매각
1. 목록 1.과 2. 지상에 분묘 수기 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

전주지방법원 2025타경31987 (1)

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31987 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 완주군 이서면 상개리 산59

* 용도: 임야

* 감정가: 31,620,150원

* 토지면적: 9,521.00㎡ (약 2,880평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 현대카드 주식회사

* 특이사항: 지분매각, 분묘기지권, 일괄매각

1.1. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 전북특별자치도 완주군 이서면 이성리 소재 "남태지" 북측 인근에 연접해 있으며, 주위는 농경지와 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건 토지 동측 인근에 중소형 차량 통행이 가능한 포장도로가 지나고 있으나, 도로 연계 체계나 취락과의 거리 등을 고려할 때 일반적인 교통 상황은 다소 불편할 수 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 임야도상 맹지로서 인접지를 경유하여 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 1): 보전녹지지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(상대제한지역), 공익용산지(보전산지), 준보전산지.

* 기호 2): 보전녹지지역, 가축사육제한구역(상대제한지역), 공익용산지(보전산지).

* 주변 환경: 본건은 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 위치하여, 주변에 주거 밀집 지역이나 편의 시설이 가깝게 위치하고 있지는 않은 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 현대카드 주식회사 (2024-12-31 접수, 3번 서성현지분가압류)

* 총 권리 분석:

* 말소되는 권리: 현대카드 주식회사 및 중소기업은행의 가압류, 강제경매 등 다수의 권리가 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있으며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 별도의 임차인이 존재하지 않거나, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

* 특이사항:

* 지분매각: 본건은 토지의 일부 지분만 매각 대상이므로, 전체 토지를 단독으로 소유하는 것이 아니라 다른 공유자와 함께 소유하게 됩니다.

* 분묘기지권: 토지 지상에 다수의 분묘가 소재하며, 이에 대한 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 임야로, 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 위치하므로 일반적인 상권 분석은 적용하기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 임야로서, 기본적인 생활 편의 시설과의 접근성이 다소 떨어지는 지역에 위치할 것으로 예상됩니다. 주거 또는 상업 용도로 활용하기보다는 자연림 또는 관련 목적의 이용에 적합할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 지분매각으로 인한 복잡성: 본건은 전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계에서 토지 이용, 관리, 처분 등에 있어 복잡한 이해관계가 발생할 수 있습니다.

* 분묘기지권의 불확실성: 지상에 소재한 분묘들에 대한 분묘기지권이 성립될 경우, 해당 분묘가 있는 토지 부분의 사용 및 개발에 중대한 제약이 따르며, 이는 향후 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 있습니다. (분묘기지권 성립 여부 불분명)

* 맹지 상태: 토지가 도로에 직접 접하지 않아 접근성이 제한적이며, 인접 토지 소유자로부터 통행지권을 확보해야 하는 등 사용에 불편함이 있을 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 보전녹지지역, 공익용산지(보전산지) 등으로 지정되어 있어 개발 행위가 엄격하게 제한될 수 있습니다.

* 가축사육 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 가축 사육에 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전북 완주군 이서면 소재의 임야로, 토지 일부 지분 매각 건입니다. 감정가는 31,620,150원입니다. 본건은 지분 매각, 맹지, 분묘기지권 성립 불분명, 그리고 보전녹지지역 등 토지이용 제한 사항으로 인해 잠재적 리스크가 다소 높은 물건으로 판단됩니다. 이러한 제약 요인들을 충분히 인지하고, 향후 토지 이용 가능성 및 지분 가치 상승 잠재력을 신중하게 평가하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 향후 해당 지역의 개발 계획 변경 또는 토지 이용 규제 완화 시 지가 상승 가능성 (현재로서는 불확실)

* 지분 매각으로 인해 전체 물건 대비 상대적으로 낮은 취득 금액 (단, 투자 가치는 별도 평가 필요)

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각이며, 분묘기지권, 맹지, 토지이용 제한 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 정확한 예상 입찰가 산정이 매우 어렵습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

* 인접 토지 시세 및 유사 지분 물건의 실거래가 조사

* 본건 지분의 정확한 가치 평가

* 분묘기지권의 법적 효력 및 인정 여부, 그리고 이에 따른 토지 이용 제약 범위에 대한 법률적 검토

* 주변 개발 계획 및 지역 특성 변화 가능성에 대한 면밀한 조사

제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 제시하기에 한계가 있습니다. 따라서, 감정가 31,620,150원을 참고하시되, 상기 언급된 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.