나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30550 [1] 전북특별자치도 고창군 아산면 상갑리 109 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 전북특별자치도 고창군 아산면 상갑리 소재 "서당촌마을" 내에 위치하며, 주위환경은 단독주택 및 농경지, 서측 인근에 면소재지가 위치하고있음.

교통상황

본건 토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근 도로변으로 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 평지로서, 조사일 현재 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지는 서측으로 개설된 포장도로를 통하여 접근함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)은 계획관리지역(2025-11-07), 자연취락지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2016-11-09)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 권리관계 미상의 제시외 건물이 및 수목이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

물건 비고

1. 지분매각(공유자우선매수권 행사 1회로 제한)
2. 토지만 매각(지상에 수목 및 제시외 건물 매각에서 제외), 제시외 건물로 인하여 토지 소유권 제한시 단가 32,000/㎡

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전북특별자치도 고창군 아산면 상갑리 109 소재의 토지 지분 매각 건입니다.

사건번호는 정읍지원 2025타경30550 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

감정가는 19,166,660원입니다.

토지의 총 면적은 1250.00㎡ (약 378.13평)이며, 본 매각 대상인 토지 지분은 416.625㎡ (약 126.02평)입니다.

건물 면적은 0.00㎡로, 토지만 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 지분매각이며, 공유자우선매수신고가 있습니다.

주의사항으로는 지분매각으로 인해 공유자우선매수권 행사가 1회로 제한되며, 토지만 매각되어 지상의 수목 및 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 또한, 제시외 건물로 인해 토지 소유권에 제한이 발생할 경우 단가 32,000원/㎡가 적용될 수 있습니다.

1.1. 입지조건

본건 토지는 전북특별자치도 고창군 아산면 상갑리 109에 위치하며, "서당촌마을" 내에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택 및 농경지가 혼재되어 있으며, 서측 인근으로는 면소재지가 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능할 것으로 보입니다.

본건 토지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

토지는 서측으로 개설된 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

본 지역은 고창 고인돌 유적지와 인접해 있어 역사문화적 가치가 높은 지역으로 알려져 있습니다. 과거 아산면 일대에서 생활폐기물 소각시설 설치와 관련하여 주민 갈등이 있었던 이력이 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2025년 12월 09일 접수된 주식회사케이아이코아즈대부의 2번 강신일 지분 강제경매(감정평가서요약 요향표상의 갑9, 권리금액 15,053,646원)입니다.

등기부등본상 확인되는 권리 중, 강제경매 개시 결정 및 압류 등기(국민건강보험공단)는 말소기준권리보다 늦게 접수되어 모두 말소될 예정입니다.

토지 등기부 요약에 따르면, 최초 소유권 이전은 1981년 7월 27일에 강영희 씨 명의로 이루어졌고, 이후 2024년 4월 2일 강신일 외 2명에게 상속을 원인으로 한 소유권 이전이 있었습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다.

지상권과 관련하여, 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 파악된 임차인은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건 소재지인 아산면 상갑리는 서당촌마을 내에 위치하며, 주로 단독주택과 농경지로 이루어진 농촌 지역입니다.

서측 인근에 면소재지가 있어 기본적인 생활 기반 시설을 이용할 수 있는 환경입니다.

인근에 고창 고인돌 유적지와 같은 문화 관광 자원이 분포하고 있어 관광객 유입 가능성이 있으나, 지역 자체의 상권 활성화 정도는 높지 않을 것으로 판단됩니다.

교통 접근성은 차량 이용이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 보통 수준입니다.

1.4. 생활정보

본건은 아산면 상갑리 소재지로, 면소재지가 인근에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주변은 주택과 농경지가 혼재된 조용한 마을 환경을 이루고 있습니다.

고창군은 유네스코 세계문화유산인 고인돌 유적지를 포함하여 선운사, 고창읍성 등 다수의 관광 명소를 보유하고 있습니다.

다만, 1km 이내 소규모 식당 및 카페 등의 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이며, 이는 면소재지 이용을 통해 충족될 것으로 예상됩니다.

과거 아산면 일대에서 생활폐기물 소각시설 설치 관련 갈등이 있었던 점은 주거 환경과 관련하여 인지할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 물건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 공동 소유자와의 협의 및 토지 이용에 있어 제약이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무산될 수 있으며, 이는 입찰 과정에 영향을 줄 수 있습니다. (1회 행사 제한)

* 제시외 건물 및 수목: 토지 위에 권리관계 미상의 제시외 건물 및 수목이 존재하나, 이들은 매각에서 제외됩니다. 이러한 제시외 물건으로 인해 토지 소유권 행사에 제한이 발생하거나, 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. (예: 제시외 건물로 인한 토지 소유권 제한 시 단가 32,000/㎡ 적용 가능성)

* 법정지상권: 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 향후 토지 이용에 있어 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 현황: 현재 단독주택 부지로 이용 중이나, 제시외 건물과의 관계, 실제 사용 가능 면적 등 현황 파악이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 고창군 아산면의 계획관리지역 내에 위치한 토지 지분 매각 건으로, 단독주택 부지로 이용 중에 있습니다.

교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 역사문화적으로 가치가 높은 고인돌 유적지와 인접한 지역입니다.

그러나 지분 매각, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 제시외 건물 및 수목 존재로 인한 사용 수익 제한 가능성 등은 본 건의 주요한 고려 사항입니다.

특히 제시외 건물과 관련하여 법정지상권 성립 여부를 면밀히 검토해야 하며, 이는 향후 토지 활용에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 계획관리지역 내 토지로 향후 잠재적 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 지분 매각을 통해 상대적으로 낮은 초기 투자 비용으로 접근 가능합니다.

* 주변의 자연환경 및 고창의 관광 자원과 연계한 활용 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 19,166,660원입니다.

매각 대상인 토지 지분 면적은 416.625㎡ (약 126.02평)이며, 이는 전체 토지 면적(1250.00㎡)의 1/3에 해당합니다.

감정가를 기준으로 산정한 지분 가치는 약 6,388,886원 (19,166,660원 * 1/3)입니다.

현재 인수해야 할 보증금이 없는 상황입니다.

예상 입찰가는 본 물건의 지분 가치, 제시외 건물 및 수목 존재, 법정지상권 성립 가능성, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 그리고 현지 시세 및 주변 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제시된 감정가 및 계산된 지분 가치를 기준으로 하되, 각종 리스크 요인을 충분히 반영하여 입찰가 산정에 임하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.