나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22310 [1] 경상남도 거제시 남부면 저구리 452 수련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬 · 평가일 2025.12.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 남부면 저구리 소재 "군포마을" 북측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건 토지는 완경사지에 위치한 3필 일단의 사다리형의 토지로서, "주거기타용 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지이나, 남동측으로 현황 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 "토지건물감정평가명세표"상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 기호 ①~③ 토지는 귀 제시목록상 지목 "양어장"이나, 현황 "연수원부지"로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타 (1) 본건 기호 ①~③ 토지는 용도상 불가분의 관계에 있는 일단의 토지로서, 일단지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 해당 토지의 가치형성측면에서도 타당하다고 인정되어 일단지로 감정평가하였습니다. (2) 본건 지상에 소재하는 조경수, 조경석, 조경시설, 구축물 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 감정평가하였습니다. (3) 본건 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 온실 등이 소재(감정평가 제외)하나, 이동이 가능하고 토지의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향이 미미하여, 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

④) 시멘트블록조 판넬지붕 단층 건으로서, 외벽: 싸이딩패널 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호: 새시창호입니다. ④-1) 시멘트블록조 슬래지붕 단층 건으로서, 외벽: 싸이딩패널 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호: 새시창호입니다. ④-2) 철골조 및 경량철골조 판넬지붕 2층 건으로서, 외벽: 싸이딩패널 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호: 새시창호입니다. ④-3) 철근콘크리트조 지하1층(지하3층구조) 건으로서, 외벽: 내부인테리어 및 모르타르위 페인팅 등 마감. 내벽: 벽지 및 모르타르 등 마감. 창호: 새시창호입니다.

이용상태

○ ④, ④-1, ④-2): "연수원(객실, 창고 등)"으로 이용 중입니다. ○ ④-3): "전시실"로 이용 중입니다.

설비내역

○ ④, ④-1, ④-2): 제반 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있습니다. ○ ④-3): 전기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하고 있어 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였습니다.

공부와의 차이

○ 본건 기호 ④, ④-1, ④-2 건물은 귀 제시목록상 각각 "배양장", "관리사", "동물 및 식물관련시설"이나, 현황 "연수원"으로, 기호 ④-3 건물은 귀 제시목록상 "펌프실"이나, 현황 "전시실"로 이용 중입니다. ○ 본건 기호 ④, ④-2 1층, ④-3 건물은 공부상 면적과 실측면적이 서로 상이하여 개략적으로 사정한 실측면적으로 감정평가하였으니, 경매 진행시 유의하시기 바랍니다. ○ 본건 기호 ④, ④-1 건물은 귀 제시목록상 "스레이트지붕"이나, 현황 각각 "판넬지붕", "슬래브지붕"이며, 기호 ④-3 건물은 귀 제시목록상 "지하1층"이나, 현황 "지하3층구조"이니, 경매 진행시 유의하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타: 본건 건물에 부속된 데크시설, 차양, 계단 등은 건물과 일체로 거래되는 관행에 따라 건물 감정평가시 이를 포함하여 감정평가하였습니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상㉠㉡㉢㉣) 매각 포함.
-[목록1,2,3] 지목상 "양어장"이나 현황 "연수원부지"로 이용중임.
-[목록4] 기호 ④,④-1,④-2 공부상 각각 "배양장", "관리사", "동물 및 식물관련시설"이나 현황 "연수원"으로, 기호 ④-3 공부상 "펌프실"이나 현황 "전시실"로 이용중임.
-[목록4] 기호 ④,④-1 공부상 "스레이트지붕"이나 현황 각각 "판넬지붕", "슬래브지붕"이며, 기호 ④-3 공부상 "지하1층"이나 현황 "지하3층구조"임.
-[목록4] 데크시설, 차양, 계단 등은 건물에 포함하여 감정평가함.
-지상 소재 조경수, 조경석, 조경시설, 구축물 등은 토지에 포함하여 감정평가함.
-이동이 가능한 온실 등(감정서 사진용지참고)은 매각 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 경상남도 거제시 남부면 저구리 452에 소재한 수련시설 용도의 부동산 경매 물건에 대한 분석 자료입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다. 채권자는 중소기업은행으로 확인됩니다. 본 물건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 1,965,812,650원

토지 면적: 4,599.00㎡ (약 1,390.75평)

건물 면적: 1,224.15㎡ (약 370.28평)

건물 제시외 면적: 64.00㎡

총 매각 대상 면적 (토지+건물): 5,823.15㎡ (약 1,761.03평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 거제시 남부면 저구리 소재 "군포마을" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 거제시 내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

본건 토지는 완경사지에 위치한 3필 일단의 사다리형 토지이며, 공부상 지목은 "양어장"이나 현황은 "연수원 부지"로 이용 중입니다. 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다. 지적도상 맹지이나, 남동측으로 현황 포장도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 이전 이력이 확인되며, 다수의 근저당권 및 가압류가 설정되었으나, 말소기준권리(2006년 9월 4일자 근저당권)보다 후순위로 설정된 권리들은 모두 말소(말소 예정)된 상태입니다. 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리를 제외한 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 총 등기부채권 합계는 약 17억 4955만 9822원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 임차인 정 씨가 전입되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되는 권리 및 인수되는 권리

본건은 토지/건물 일괄매각이며, 제시외 건물(감정서상 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣)이 매각에 포함됩니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리는 소멸될 것으로 판단됩니다. 인수해야 할 보증금은 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 현재 "수련시설"로 이용 중이며, 공부상 지목과 현황 용도 간 차이가 존재합니다. 인근 지역은 주거, 근린생활시설, 농경지, 자연림이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 특성에 맞는 시설 운영이 예상됩니다. 연수원, 펜션, 또는 관련 시설 운영 등에 대한 잠재력이 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

거제시 남부면 지역 특성상, 대규모 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 지역 내 기본적인 생활 편의는 갖추고 있을 것으로 판단됩니다. 자연환경이 좋은 지역에 위치하여 휴양 및 수련 시설로서의 장점을 가질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 차이

본 건 토지는 공부상 지목 "양어장"이나 현황 "연수원 부지"로 이용 중이며, 건물 역시 공부상 용도(배양장, 관리사, 동물 및 식물 관련 시설, 펌프실)와 현황 용도(연수원, 전시실) 간 차이가 존재합니다. 또한, 건물의 지붕 재질 및 지하층 구조에서도 공부상 내용과 차이가 있습니다. 이러한 공부와 현황의 불일치는 향후 재산권 행사 시 추가적인 확인 및 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

* 일괄매각으로 제시외 건물(감정서상 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣)이 매각에 포함됩니다.

* 데크시설, 차양, 계단 등은 건물에 포함하여 감정평가되었으며, 조경수, 조경석, 조경시설, 구축물 등은 토지에 포함하여 감정평가되었습니다.

* 이동 가능한 온실 등은 매각 제외됩니다.

* 본 물건은 유동화 물건으로, 관련 절차 및 특이사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 남부면에 위치한 수련시설 용도의 부동산으로, 넓은 토지 면적과 현재 수련시설로 활용 중인 건물을 갖추고 있습니다. 감정가는 약 19억 6500만원대이며, 등기부상 권리관계는 비교적 깨끗한 편이나, 공부와 현황의 불일치, 제시외 건물 포함 매각 등 고려해야 할 사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 현 상태로 즉시 활용 가능한 수련시설 건물.

* 거제시의 자연환경을 활용한 관광 및 휴양 시설로서의 잠재력.

* 말소되는 권리가 많아 권리관계가 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,965,812,650원이며, 인수해야 할 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 현황과 공부상의 차이, 제시외 건물 포함 등 특이사항과 주변 시세, 향후 활용 방안 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 경매 참여 시에는 반드시 현장 방문, 권리 분석 심화, 건축물 관련 사항 추가 확인 등 면밀한 사전 조사를 거치시기를 권장합니다. 주변에 혐오시설이나 법적 제약사항이 있는지 등은 직접 조사해야 할 중요한 부분입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.