나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경4252 [1] 부산광역시 강서구 송정동 1627-5 송정삼정그린코아더시티 7층732호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 송정동 소재 '희망공원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 중·소규모의 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층건 내 제7층 제732호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등. 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 15미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경4252 (1)

* 소재지: 부산광역시 강서구 송정동 1627-5 송정삼정그린코아더시티 7층732호

* 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 감정가: 92,000,000원

* 토지면적: 3.38㎡ (약 1.02평)

* 건물면적: 21.74㎡ (약 6.58평)

* 전용면적: 21.74㎡

* 분양면적: 해당 정보 없음

* 건축물대장상 정보:

* 주 용도: 업무시설(오피스텔), 제2종 근린생활시설

* 준공일자: 2021년 12월 22일

* 건물 층수: 25층 건물 중 7층

* 총 세대수: 847호

* 건축면적: 1934.83㎡

* 건폐율: 58.85%

* 용적률: 999% (추정치)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 신OOO (신한은행)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 부산광역시 강서구 송정동 소재 '희망공원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 중·소규모 공장 등으로 형성된 지역임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통 수준임.

* 도로 상태: 본건 건물은 동측으로 약 15미터 폭의 도로와 접하고 있음.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 토지와 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중임.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 신OOO (신한은행)

* 말소기준권리: 2022년 01월 27일 접수된 신한은행 근저당권

* 등기부채권 총액: 97,200,004원

* 임차인 현황:

* 임차인 1

* 임차인: 사단법인한국천주교평신도선교사사도회 김

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-07-25

* 배당신고일자: 2026-03-03

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 임차인 2

* 임차인: 주식회사전자당석유화학 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2015-11-04

* 대항력: 있음

* 비고: -

* 임차인 3

* 임차인: 주식회사펜앤북 김

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-12-31

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 주의사항: '대항력 있음'으로 표시된 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 권리가 매각으로 소멸될 가능성이 높음을 시사하나, 권리 분석 시 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설: 본건이 위치한 지역은 근린생활시설 및 중·소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 오피스텔의 주된 수요층이 형성될 수 있는 환경입니다.

* 물건 이용 현황: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 이는 해당 용도에 맞는 상권 특성을 가집니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의/여가 시설: '희망공원'이 인근에 위치하여 휴식 공간으로 활용 가능성이 있습니다.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조의 25층 건물 내 7층에 위치하며, 위생, 급배수, 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 현황에 '대항력 있음'으로 표시된 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 일반적인 경매 절차에서 권리 소멸을 예상하게 하지만, 낙찰 후 발생할 수 있는 법적 분쟁의 소지를 완전히 배제하기는 어렵습니다.

* 지역적 특성: 주변에 공장 등이 분포하고 있어, 쾌적한 주거 환경을 중요하게 생각하는 수요층에게는 다소 단점으로 작용할 수 있습니다.

* 향후 시장 변동성: 최근 매매 데이터에서 유사 면적 대비 상이한 가격대가 나타나고 있어, 향후 시세 변동성에 대한 모니터링이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건 부산광역시 강서구 송정동 소재 송정삼정그린코아더시티 오피스텔은 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 감정가는 92,000,000원입니다. 주변에 공업 시설이 일부 분포하나 근린생활시설 및 오피스텔 이용에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 경매 진행 시에는 임차인 관련 권리 관계를 면밀히 재확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임대 수익: 오피스텔로서 월세 등 임대 수익 창출이 가능한 투자 상품입니다.

* 지역 개발 잠재력: 부산 강서구 지역의 산업 및 경제 발전과 연계된 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 적정 감정가: 감정가가 시장 가격 대비 합리적인 수준에서 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2025년 10월 31일, 7층 23.44㎡ 면적의 물건이 100,000,000원에 거래될 예정이며, 2026년 5월 13일, 16층 21.743㎡ 면적의 물건이 65,000,000원에 거래될 예정입니다. 본건 물건의 전용면적은 21.74㎡이며, 감정가는 92,000,000원입니다.

이러한 데이터는 층수 및 거래 시점에 따라 가격 편차가 발생할 수 있음을 보여줍니다. 특히 65,000,000원의 거래가는 감정가(92,000,000원) 및 다른 미래 거래가(100,000,000원)와 상당한 차이를 보입니다.

주변에 산업 단지가 있음을 고려할 때, 쾌적한 주거 환경을 중요시하는 수요층에게는 호불호가 갈릴 수 있으며, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 예상치 못한 리스크로 작용할 가능성이 있습니다.

* 잠재적 리스크 고려: 위에서 언급한 대항력 있는 임차인, 지역적 특성, 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 낙찰받기보다는 다소 할인된 가격으로 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

* 현 시세 기준 예상 입찰가:

감정가 92,000,000원을 기준으로, 잠재적 리스크를 고려하여 약 85,000,000원에서 90,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 본 건의 경우, 85,000,000원을 초기 입찰가 목표로 설정하고, 입찰 경쟁 상황에 따라 유동적으로 조정하는 전략을 추천합니다.

* 혐오시설 관련: 주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 하수 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 부산 강서구 녹산 산업단지와 인접하여 산업 단지 및 관련 시설들이 분포하고 있음을 참고하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.