나이스옥션 법원경매 전주 2025타경32009 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1670-13 1동 OO OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전주시 완산구 효자동3가 소재 "전주홍산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택이 주를 이루는 정비된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 4층으로 외벽 : 치장벽돌노출쌓기 마감 내벽,천장 : 벽지, 몰탈위페인팅, 타일 등 마감 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스온수보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 토지로 대체로 장방형으로 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 4미터정도 인도와 접하고 동측으로 노폭 약8미터정도 왕복2차선도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

효자동3가 1670-13 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부신시가지 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 효자동3가 1670-14 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부신시가지 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 공부상 1동으로 표기되었으나 현황 외부표기는 102동으로 인접건물과 동일건축시행으로 외부표기를 다르게 한 것으로 판단되니 경매업무시 유의하시기 바람.

물건 비고

1. 2026.07.30. 채권자로부터 "임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다" 는 서면이 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전주지방법원에서 진행 중인 2025타경32009 (1) 부동산강제경매 사건입니다.

소재지는 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1670-13 1동 2층 202호이며, 용도는 다세대주택입니다.

총 채권액은 235,250,000원으로 기재되어 있으며, 감정가는 160,000,000원입니다.

토지 면적은 68.50㎡ (약 20.72평)이며, 건물 면적은 74.81㎡ (약 22.63평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

건축물대장상 건물은 2011년에 준공된 철근콘크리트 경사슬래브지붕 4층 건물이며, 본건은 해당 건물의 2층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전주시 완산구 효자동3가에 위치하며, 주변은 단독주택과 다세대주택이 혼재된 정비된 주택지대입니다.

인근에 "전주홍산초등학교"가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

토지는 북측으로 노폭 4미터의 인도, 동측으로 노폭 약 8미터의 왕복 2차선 도로와 접해 있어 도로 조건이 좋습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부신시가지), 소로2류, 소로3류, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 12월 8일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정(권리금액: 37,141,510원)입니다.

본건에는 대항력 있는 임차인으로 박현종 씨와 한국토지주택공사(LH)가 있습니다.

* 임차인: 박현종

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-03

* 확정일자: 2022-12-29 (등기부 요약 기준)

* 대항력: 있음

* 권리사항: 을구 6번 주택임차권 등기 (2025.03.17. 등기), 권리금액 160,000,000원. 감정평가서 요약에 따르면 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있어 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

* 특이사항: 2026년 7월 30일, 채권자(임차인)로부터 "임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 서면이 제출되었습니다. 이 동의서가 법적으로 유효하게 처리될 경우, 매수인의 인수 부담이 없을 수 있습니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 75,250,000원 (등기부 요약 기준)

* 차임: 250,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-03-03

* 확정일자: 2020-12-31

* 대항력: 있음

* 권리사항: 을구 5번 주택임차권 등기 (2023.03.03. 등기), 권리금액 75,250,000원. 일반적으로 임차인의 전입일자, 확정일자, 배당신고 여부 등에 따라 말소 또는 인수 여부가 결정됩니다.

* 기타 권리: 서울보증보험의 강제경매 신청으로 인한 채권(37,141,510원)이 말소기준권리이며, 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (명시된 정보 기준)

* 명시적으로 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 박현종 임차인의 대항력 있는 권리가 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있어 주의가 필요합니다. 채권자(임차인)가 제출한 대항력 포기 및 잔여 보증금 반환청구권 포기 서면의 효력을 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 전주홍산초등학교 인근의 주거지역에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지보다는 다세대주택과 단독주택 위주로 형성되어 있어, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

초등학교와 인접해 있어 학군 수요가 있을 수 있으며, 이는 장기적인 임대 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

대규모 상업시설보다는 근린생활시설 위주로 형성될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 전주홍산초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가구에 편리합니다.

* 교통: 버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 이용 시에도 주변 도로망을 통해 시내 접근이 가능합니다.

* 편의시설: 주택가에 위치하므로 기본적인 편의시설(마트, 병원, 음식점 등)은 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 있을 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 도보로 접근 가능한 거리에 특별한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 박현종 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 1억 6천만원에 해당합니다. 비록 대항력 포기 및 잔여 보증금 반환청구권 포기 서면이 제출되었으나, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있어 법적 해석에 따라 매수인이 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 입찰가 산정 및 낙찰 후 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

* 한국토지주택공사(LH) 임차권: LH 역시 대항력 있는 임차인으로, 보증금 75,250,000원입니다. 배당 여부 및 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

* 감정가 대비 높은 채권 총액: 물건의 감정가(160,000,000원)보다 등기부채권 총액(235,250,000원) 및 임차인 보증금 합계(235,250,000원)가 높게 나타납니다. 이는 낙찰가에 따라 임차인의 배당 여부가 중요하며, 낙찰가가 배당금을 전액 충당하지 못할 경우 문제가 발생할 수 있습니다.

* 외부 표기 불일치: 공부상 '1동'이나 현황 외부 표기는 '102동'으로 기재된 점은 경매 진행 시 혼란을 야기할 수 있는 사소한 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주 효자동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인접 등 입지적 장점을 가지고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인들이 다수 존재하며, 특히 박현종 임차인의 보증금 1억 6천만원에 대한 포기 서면 제출에도 불구하고 매수인이 인수할 가능성이 있다는 점은 가장 큰 위험 요소입니다.

입찰 전, 해당 임차인 포기 서면의 법적 효력, 배당 절차, 그리고 LH 임차권의 처리 결과를 면밀히 확인해야 합니다.

이러한 권리 관계의 복잡성으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 물건: 전주 효자동 지역의 주택 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 초등학교 인접: 자녀를 둔 실수요자에게 매력적인 요소입니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 명확한 권리 분석과 명도 계획 수립 시, 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 수익형 부동산으로서의 가능성: 명도 후 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 160,000,000원이며, 최근 매매 사례를 보면 유사 면적의 건물이 140,000,000원에서 165,000,000원 사이에 거래된 것으로 파악됩니다. 해당 물건은 2층에 위치하여 1층(140,000,000원)보다는 높은 가격, 4층(160,000,000원 ~ 165,000,000원)보다는 낮거나 유사한 가격대에서 거래될 수 있습니다.

단, 본건은 대항력 있는 임차인(박현종, LH)의 보증금 인수 여부가 불확실하여 상당한 리스크를 안고 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있고 박현종 임차인의 포기 서면이 제출되었지만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시된 점은 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

이에 따라, 인수 보증금 관련 리스크를 고려하여 감정가 수준 또는 약간 하향하여 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 158,000,000원

최종 입찰가는 임차인 관련 권리관계에 대한 추가 확인 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.