나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6184 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1102-221 센텀현대아파트 103동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2025.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '강동초등학교' 동측 인근에 위치하며, 본건의 주위 일대는 아파트단지 및 단지내 상가, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되 어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장, 도시철도2호선'벡스코역' 및 동해선철 도'벡스코역'이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물인 센텀현대아파트 103동 내 17층 1701호로서 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내 벽: 벽지 마감 등, 창 호: 새시창임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 설비, 공동현관기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 서하향 경사지대 내의 부정형 토지로서 아파트단지 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 단지내 주차장설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종전용주거지역(2025-08-13)(자연녹지지역에서 제2종전용주거지역으로 변경(부고 제2025 -320호)), 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-49호선)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경6184 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1102-221 센텀현대아파트 103동 17층 1701호

* 용도: 아파트

* 감정가: 381,000,000원

* 토지면적: 33.78㎡ (약 10.22평)

* 토지지분: 33.778㎡ (약 10.22평)

* 건물면적: 59.84㎡ (약 18.10평)

* 건물지분: 59.84㎡ (약 18.10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '강동초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 아파트 단지, 단지 내 상가, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 2호선 '벡스코역' 및 동해선 '벡스코역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 진입로 및 가로망이 잘 정비되어 있으며, 단지 내 주차장 시설을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 윤병식(2014-05-30), 최수미(2016-09-30), 김정순(2020-10-16, 매매) 순으로 등기되었습니다.

* 근저당권: 부산원광신용협동조합 명의의 근저당권(2022-10-17, 468,000,000원)이 설정되었으나, 말소 예정입니다.

* 임의경매개시결정: 부산원광 명의의 임의경매개시결정(2025-12-08, 395,458,876원)이 등기되어 있으며, 본 경매 절차를 통해 진행됩니다.

* 말소기준권리: 2022년 10월 17일 접수된 부산원광신용협동조합의 근저당권입니다.

* 등기부채권 총액: 468,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 별도 명시는 없으며, '지상권개요'는 비고로 기재되어 있습니다. 일반적으로 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황: 임차인 현황에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본건이 속한 센텀현대아파트 단지는 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: '강동초등학교'가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 센텀현대

* 사용승인일: 1999년 12월 06일

* 총 동수/세대수: 5개동 / 498세대

* 최고층/최저층: 20층 / 2층

* 주차대수: 총 229대 (지상 3대, 지하 14대) - *본 정보는 아파트 관리사무소 정보 기준이며, 건축물대장 상 주차대수와 상이할 수 있습니다.

* 면적 정보:

* 전용면적: 59.84㎡ (약 18.10평)

* 공급면적: 본 건의 공급면적에 대한 정확한 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 전용면적 59.84㎡는 24평형 또는 32평형(84.92㎡)대에 해당할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종전용주거지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 철도보호지구에 해당합니다.

* 혐오시설: 현재 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 판단하기 어렵습니다. 지도 서비스 등을 통해 직접 확인하시기를 권장합니다.

* 기타: 임대 관계가 미상으로 확인되어, 잔금 납부 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 해운대구 우동의 센텀현대아파트 103동 17층 1701호로, 2025년 12월 8일 기준 감정가 3억 8,100만 원에 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

입지적으로 강동초등학교 인근에 위치하며, 벡스코역(지하철 2호선, 동해선)을 이용하기 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 주변에는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼합되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

권리 분석상 말소기준권리인 근저당권보다 후순위의 임의경매 개시 결정이 등기되어 있어, 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으며, 임대 관계 또한 미상으로 확인되었습니다.

다만, 임대 관계 미상인 점과 최근 매매가의 변동 추이를 면밀히 파악하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 해운대구 중심부 인근 역세권 아파트.

* 벡스코역(지하철 2호선, 동해선) 더블 역세권으로 우수한 교통망 확보.

* 단지 내 상가 및 주변 편의시설 이용 편리.

* 모든 권리 소멸 예상 및 인수 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 381,000,000원

* 최근 매매가 분석 (2026년 7월, 59.84㎡, 3층): 345,000,000원

* 본 건 면적(59.84㎡)과 유사한 최근 거래 가격을 참고할 때, 감정가보다 낮은 수준에서 거래가 이루어진 것을 확인할 수 있습니다.

* 현재 시점의 시장 상황, 경매 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 310,000,000원 ~ 340,000,000원 (감정가 대비 약 81% ~ 89%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.