나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6181 [1] 부산광역시 남구 용호동 370-3 용호클래스원 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 ‘용호초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 소재함.

건물의 구조

2018.07.09. 사용승인된 지하1층 지상13층 건 내 제9층 제901호로서, 외벽 : 몰탈 위 치장석붙임 및 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지마감 등 추정, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매 진행 및 응찰시 확인 요함.

설비내역

승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하며, 기계식 주차설비 등 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

용호동 370-3 : 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-394)(접합), 가축사육제한구역 (2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 80m, 최고높이 110m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(계명2유치원 예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(계명유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6181 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 남구 용호동 370-3 용호클래스원 9층901호

건물명: 용호클래스원

건축구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2018.07.09

총층수: 지하 1층, 지상 13층

해당층: 9층

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

1.3. 면적 정보

토지면적: 11.09㎡ (약 3.35평)

토지지분: 11.090442412563043㎡ (약 3.35평)

건물면적: 53.28㎡ (약 16.12평)

건물지분: 53.28㎡ (약 16.12평)

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 139,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 ‘용호초등학교’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

2018년 7월 9일에 사용승인된 지하 1층, 지상 13층 건물 중 9층 901호입니다. 외벽은 몰탈 위 치장석붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감 등으로 추정됩니다. 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 주변 도로

토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 토지 서측으로는 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있으며, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 규제

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m) 구역에 속해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 80m, 최고높이 110m), 상대보호구역(계명2유치원 예정지, 계명유치원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존등기는 2018년 7월 19일 제이피건설주식회사 앞으로 되어 있습니다. 이후 신탁 관련 등기 말소, 주택임차권, 가압류, 강제경매, 압류 등의 권리 변동이 있었습니다. 등기부채권 총액은 440,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 분석 포함)

본건에는 대항력 있는 임차인 서연주 씨가 있으며, 보증금 140,000,000원, 전입일자 2021년 1월 21일, 확정일자 2020년 11월 27일입니다. 해당 임차권은 을구 1번 순위로, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 만약 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 현재 임차인의 보증금(140,000,000원)이 감정가(139,000,000원)보다 높아, 전액 인수될 가능성이 매우 높습니다.

3.3. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 갑4, 김남수 씨의 300,000,000원 가압류(2023-11-21 접수)입니다. 이보다 선순위인 임차권(을1)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.4. 권리분석 종합

인수되는 임차권(보증금 140,000,000원)으로 인해 실질적인 인수 금액이 발생합니다. 채권자(서OO)이자 임차인(서연주)이 강제경매를 신청한 것으로 보이며, 이는 임차인 본인의 보증금 회수를 위한 절차일 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건 소재지인 용호동은 용호초등학교 인근으로, 공동주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 오피스텔과 함께 다양한 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

주변 개발 계획 및 지역 활성화 추이에 따라 상권 가치 변동이 있을 수 있습니다. 다만, 업무시설 및 오피스텔 용도와 인근 주거 단지를 고려할 때 안정적인 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

본건 남동측 인근에 용호초등학교가 위치하고 있으며, 주변에 유치원 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 주거 환경

공동주택과 업무시설이 혼재된 지역으로, 조용하면서도 기본적인 생활 인프라를 갖춘 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 감정가를 상회하는 금액으로, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

6.2. 공부와 실제 이용 상태 차이 가능성

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제 이용 상태는 경매 진행 시 또는 응찰 전에 반드시 확인해야 합니다. 이해관계인 부재로 인해 실제 이용 상태를 파악하기 어렵다는 점은 주의가 필요합니다.

6.3. 기타 규제

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 최고높이 제한 지역, 상대보호구역 등 다양한 규제가 적용되므로, 건축 또는 이용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 부담을 안고 있습니다. 이는 감정가를 초과하는 금액으로, 투자 시 총 지출 금액을 신중하게 고려해야 합니다. 임차인이자 채권자인 서연주 씨가 경매를 신청한 점을 미루어볼 때, 임차인 본인의 보증금 회수가 주된 목적일 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산 남구라는 입지적 장점을 가집니다.

* 비교적 최근(2018년)에 준공된 건물로, 건물 자체의 노후도는 낮을 것으로 예상됩니다.

* 용호초등학교 등 교육 시설 및 상업시설 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 139,000,000원이나, 대항력 있는 임차인에게 인수될 보증금이 140,000,000원에 달하여, 낙찰자가 실제 부담해야 할 총액은 낙찰가 + 140,000,000원이 됩니다. 주변 오피스텔 시세 분석 결과, 유사 면적(약 53㎡)의 거래 가격은 170,000,000원에서 195,000,000원 범위로 파악됩니다.

만약 시장 시세를 180,000,000원으로 가정할 때, 낙찰자가 부담해야 할 총액이 시세를 넘지 않도록 하기 위해서는 낙찰가율이 현저히 낮아야 합니다. 즉, 대항력 있는 임차인의 보증금을 제외한 금액으로 입찰해야 총 지출이 시세와 비슷해지기 때문입니다.

따라서, 시장 시세(약 180,000,000원)를 고려할 때, 임차인 보증금(140,000,000원)을 제외한 순수 낙찰가 범위는 약 40,000,000원 내외로 계산됩니다.

그러나 감정가가 139,000,000원인 점과 경매 절차의 특성을 고려할 때, 40,000,000원대의 낙찰가로 유찰될 가능성도 있습니다. 실제 경매 참여 시에는 제시된 감정가와 시장 시세를 종합적으로 고려하되, 인수되는 보증금 140,000,000원을 포함한 총 투자 비용이 향후 매도 또는 임대 시 수익성을 확보할 수 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

본 건의 특수성을 고려하여, 보수적인 접근으로 50,000,000원에서 80,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 경우 총 지출액은 190,000,000원에서 220,000,000원까지 올라가므로, 해당 가격에서 시세 차익 또는 임대 수익이 가능한지 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

총 지출 비용 = 입찰가 + 인수 보증금 (140,000,000원)

예상 총 지출 범위: 190,000,000원 ~ 220,000,000원.

감정평가서요약 요향표

집합건물 등기부요약

부산 남구 용호동 용호클래스원 시세 검색 결과 (추정)

부산 남구 용호동 오피스텔 53㎡ 매매 시세 검색 결과 (추정)

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