나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23175 [1] 부산광역시 동구 수정동 358-15 렉슬해밀턴 9층906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 수정동 소재 경남여자중학교 북동측 인근에 위치하는 렉슬해밀턴 9층 906호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선 '초량역' 및 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건 내 9층 906호로서, (사용승인일: 2021.09.30) 외벽: 석재마감 및 몰탈위 페인팅마감 등, 내벽: 벽지마감 등, 창호: 샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비, 공동현관 설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형의 토지로서 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 6M 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필 공히 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 65m, 최고높이 90m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(경남여자중학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(부산국제영화고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원에서 진행 중인 2025타경23175 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 부산광역시 동구 수정동 358-15번지, 렉슬해밀턴 9층 906호입니다.

건축물대장상 새로운 주소는 부산광역시 동구 초량상로157번길 8 (수정동)입니다.

본 건물의 용도는 오피스텔(업무시설)이며, 감정평가액은 134,000,000원입니다.

토지면적은 5.62㎡(약 1.70평)이며, 건물면적은 25.38㎡(약 7.68평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 전OO이며, 공동담보 물건으로 분류됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 12층 건물 중 9층에 위치하며, 2021년 09월 30일에 사용승인되었습니다.

등기부채권 총액은 333,600,000원입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 동구 수정동에 소재하며, 경남여자중학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 부산도시철도 1호선 '초량역' 및 다수의 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

본건 북서측으로는 약 6M 폭의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 말소기준권리인 우리은행의 근저당권(2022-12-07, 93,600,000원)보다 늦은 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 전세권설정(전준호, 120,000,000원, 2024-02-20) 및 주택임차권(전준호, 120,000,000원, 2025-04-01)이 등기되어 있으나, 이들 모두 말소 대상입니다.

임차인 현황상 전준호 임차인이 있으며, 보증금 120,000,000원에 차임은 0원입니다. 전입일자는 2023-03-27이며, 배당신고일자는 2025-04-01입니다.

다만, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되며, 보증금 인수 부담은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

주변 환경은 주거시설과 상업시설, 학교가 복합적으로 분포하고 있어 일반적인 상업 및 주거 활동이 이루어지는 지역입니다.

본건 건물 자체에 대한 상세한 상권 분석 정보는 제공되지 않았으나, 초량역 역세권이라는 점에서 유동인구 및 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 특정 상권의 활성화 정도나 경쟁 환경에 대한 구체적인 정보는 추가 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

교통 여건이 우수하여 부산 시내 이동이 용이합니다.

인근에 경남여자중학교, 부산국제영화고등학교가 위치하고 있으며, 근린생활시설 이용이 가능합니다.

본건은 오피스텔로 업무시설로 이용 중이며, 1~2인 가구 또는 소규모 사업장으로 활용하기에 적합합니다.

건물 내에는 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지, 도시가스 난방, 공동현관, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무를 위해 다른 부동산도 함께 담보로 제공된 상태입니다. 다른 담보물의 매각 진행 상황이나 결과에 따라 본건의 경매 절차에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 65m, 최고높이 90m), 상대보호구역(경남여자중학교, 부산국제영화고등학교), 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 규제가 존재합니다. 이는 향후 건물 증축, 개축 등 개발 행위 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

임대관계가 미상으로 명확히 파악되지 않은 점은 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 동구 초량역 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

권리 분석 결과 인수해야 할 부담이 없어 안전하게 취득 가능한 물건입니다.

하지만 공동담보 물건이라는 점과 다양한 도시계획상의 제한 사항은 향후 고려해야 할 부분입니다.

제공된 정보만으로는 현 시세 및 임대 시장에 대한 정확한 분석에 한계가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 1호선 초량역 도보 이용 가능한 거리로 교통의 요지입니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 최신 설비 및 상태를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리가 없어 낙찰 후 인수되는 권리 및 보증금이 없습니다.

* 소형 면적: 실사용 면적이 약 7.7평으로 1~2인 가구 임대수요 또는 소규모 사무실로 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 134,000,000원입니다.

제공된 정보와 JSON 데이터 분석 결과, 본건의 전용면적(25.38㎡) 및 토지 지분(5.62㎡)을 고려할 때, 평당 감정가는 약 17,400,000원 수준입니다.

현재 시세 정보에 대한 추가적인 외부 조사가 불가하여 정확한 시세 분석에 제한이 있습니다. 일반적으로 경매 물건은 감정가의 80~100% 수준에서 낙찰되는 경향이 있으나, 시장 상황, 물건 상태, 경쟁률 등에 따라 변동성이 큽니다.

본 건은 공동담보 물건이라는 점과 임대관계 미상인 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 파악을 위한 추가 정보가 부족한 상황에서, 감정가 수준 또는 그 이하의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 하나, 초기 고려 입찰가로 감정가의 90% 수준인 약 120,600,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.