나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22324 [1] 경상남도 거제시 덕포동 산114 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구감정 · 평가일 2025.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 덕포동 소재 ‘상덕마을회관’ 북서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 단독주택, 농경지, 근린생활시설, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형 경사지의 토지로서, '순수임야' 상태입니다.

인접 도로상태

본건 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지는 임야로서, 임지상의 입목은 관행상 임지와 일체로 거래되어 일괄하여 평가하였으며, 육안으로는 식별이 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있으니 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다. - 본건 지상에 마을비석이 소재하나 토지의 사용 및 수익에는 별무한 것으로 판단되어 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 평가하였으니 업무진행시 참고하시기 바랍니다. - 본건 토지는 공유지분 토지로서, 의뢰부분의 위치 및 경계확인이 곤란하여 전체면적을 기준으로 단가를 산정하였으며, 면적은 소유지분비율에 의거 면적사정 하였습니다. - 본건의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-지분매각이며, 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함.
-육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2025타경22324 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 거제시 덕포동 산114이며, 용도는 임야입니다.

감정평가액은 117,602,000원입니다.

토지 전체 면적은 7111.00㎡(약 2151.37평)이나, 본 건 매각 대상은 토지지분 925.8522㎡(약 279.98평)에 해당합니다.

건물 면적은 없으며, 매각 대상은 토지 지분만입니다.

채권자는 부OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 덕포동 소재 ‘상덕마을회관’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택, 농경지, 근린생활시설, 순수임야 등이 혼재되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 용이하며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태로는 본 건 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다.

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m 이내), 준보전산지입니다.

1.2. 권리분석

본 건은 토지 지분 매각으로, 현재 등기부상 소유권 이전 기록이 다수 존재합니다.

말소기준권리로는 2021년 12월 14일 접수된 거제시의 압류(갑35)가 확인됩니다.

이후 발생된 가압류 및 압류, 강제경매 개시 결정 등기(갑36, 37, 38, 39)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 60,753,750원입니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금이나 차임이 없는 것으로 파악되어, 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로서는 분묘기지권 성립 가능성이 있는 지상권이 개요상 언급되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 순수 임야로서, 인근에 주거 및 농경지, 근린생활시설 등이 산재해 있습니다.

제2종일반주거지역 및 자연녹지지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 가능성에 대한 잠재력은 있으나, 현재 상권이 활성화된 지역으로 보기는 어렵습니다.

주변 마을과의 연계성을 고려한 소규모 개발 또는 전원생활 관련 사업 등의 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 임야로, 주변에 마을이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을 또는 거제시 주요 시가지로의 접근을 통해 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

차량 접근이 용이하다는 점은 생활 편의성을 높이는 요소가 될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

* 지분매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자에게 우선매수권이 있으므로, 낙찰되더라도 공유자가 해당 지분을 우선 매수할 수 있으며, 이 권리는 1회에 한해 행사 가능합니다.

* 분묘기지권: 임야 특성상 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 높으며, 이는 분묘기지권 성립으로 이어질 수 있습니다. 분묘기지권이 성립될 경우 토지 사용 및 수익에 상당한 제약이 발생할 수 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당합니다.

* 경계 확인의 어려움: 지분 매각이고 임야 특성상 정확한 지적 관련 사항 확인을 위해서는 측량 등 별도의 작업이 요구될 수 있습니다.

* 마을 비석: 본 건 지상에 마을 비석이 소재하나, 토지 사용 및 수익에 별다른 영향을 주지 않는 것으로 판단되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경상남도 거제시에 위치한 토지 지분 매각 임야로서, 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역에 포함되어 있어 향후 개발 가능성을 일부 내포하고 있습니다.

그러나 지분 매각이라는 점, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 그리고 가장 중요한 분묘기지권 성립 가능성이 있다는 점은 본건의 주요 리스크 요인입니다.

특히 분묘기지권은 토지 이용에 있어 매우 민감하고 중요한 문제이므로, 응찰 전 반드시 현장 답사를 통해 분묘 존재 여부를 확인하고, 관련 법률 전문가와 상담하여 잠재적 위험성을 충분히 인지해야 합니다.

본 건은 이러한 리스크를 감수하고 지분 투자 또는 장기적인 관점에서 접근할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 이용계획상 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역에 해당하여 향후 도시계획 변경 등에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 지분 매각으로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 경상남도 거제시라는 지역적 이점을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 지분매각으로, 공유자 우선매수권 행사가 가능하며 분묘기지권 성립 가능성이 있는 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 일반적인 낙찰가율 산정 기준을 적용하기 어렵습니다.

본 감정가 117,602,000원을 기준으로, 이러한 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 입찰 참여를 고려할 수 있는 가격대는 감정가의 70% ~ 90% 수준으로 예상됩니다. 그러나 이는 단순 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 권리 분석 심층 검토, 공유자 협의 가능성 등을 종합적으로 고려하여 개별적으로 결정해야 합니다.

따라서, 본 물건에 대한 최종 입찰가는 권리 분석, 현장 답사, 공유자 현황 파악 등을 통해 보다 면밀하게 산정한 후 결정하시기를 강력히 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.