나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12975 [1] 경상남도 양산시 덕계동 1590 양산두산위브2차(1단지) 203동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 덕계동 소재 "회야초등학교" 북동측 인근에 위치한 양산두산위브2차(1단지) 203동 15층 1501호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 체육시설 및 학교 등 으로 형성된 지역입니다.

교통상황

차량출입 가능하며, 전반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 중 15층 1501호(사용승인일 : 2021.03.02.) 로서, 외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일붙임 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소방설비 및 주차설비 등이 되 어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 내·외부 가로망상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접 합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보 호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기타 : 건축물현황도에 의하면 발코니 확장형으로 추정됩니다.

물건 비고

감정평가서상 건축물현황도에 의하면 발코니 확장형으로 추정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경12975 (1)

소재지: 경상남도 양산시 덕계동 1590 양산두산위브2차(1단지) 203동 15층1501호

용도: 아파트

감정가: 242,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 40.07㎡ (12.12평)

토지지분: 40.0749㎡ (12.12평)

건물면적: 59.84㎡ (18.10평)

건물지분: 59.8425㎡ (18.10평)

1.3. 건축물 현황

아파트명: 양산두산위브2차1단지

사용승인일: 20210302

건축구조: 철근콘크리트구조

최고층: 22층

본 물건 층수: 15층

세대수: 680세대

주차대수: 27대 (지상 3대, 지하 19대)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 경상남도 양산시 덕계동 소재 "회야초등학교" 북동측 인근에 위치한 양산두산위브2차(1단지) 203동 15층 1501호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 체육시설 및 학교 등 으로 형성된 지역입니다.

* 교통: 차량출입 가능하며, 전반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

* 도로: 단지 내·외부 가로망상태 보통시 됩니다.

2.2. 토지이용계획

* 지역지구: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보 호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

2.3. 주변 시설

* 주변에 회야초등학교가 위치해 교육 환경이 양호합니다.

* 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 체육시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 보통입니다.

* 현재까지 파악된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2021-06-29 00:00:00+09, 권리종류: 소유권이전1번신탁등기말소, 권리자: 김상영, 말소: -, 비고: 매매 신탁재산의 처분

* 등기구분: 을1, 접수일자: 2021-06-29 00:00:00+09, 권리종류: 근저당권, 권리자: 한국주택금융공사, 권리금액: 금165,000,000원, 말소: 말소, 비고: 말소기준권리

* 등기구분: 을2, 접수일자: 2021-12-24 00:00:00+09, 권리종류: 근저당권, 권리자: 한국캐피탈주식회사, 권리금액: 금56,400,000원, 말소: 말소

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2025-05-30 00:00:00+09, 권리종류: 가압류, 권리자: 하나카드, 권리금액: 금7,061,837원, 말소: 말소, 비고: 울산지방법원 2025카단50382

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2025-06-17 00:00:00+09, 권리종류: 가압류, 권리자: 경남신용보증재단, 권리금액: 금14,520,837원, 말소: 말소, 비고: 울산지방법원 2025카단50416

* 등기구분: 갑6, 접수일자: 2025-07-30 00:00:00+09, 권리종류: 가압류, 권리자: 신용보증기금, 권리금액: 금6,333,346원, 말소: 말소, 비고: 울산지방법원 2025카단50512

* 등기구분: 갑7, 접수일자: 2025-08-07 00:00:00+09, 권리종류: 가압류, 권리자: 주식회사케이비국민카드, 권리금액: 금15,511,162원, 말소: 말소, 비고: 울산지방법원 2025카단83

* 등기구분: 갑8, 접수일자: 2025-12-03 00:00:00+09, 권리종류: 임의경매, 권리자: 한국주택금융공사, 권리금액: 138,243,374원, 말소: 말소, 비고: 울산지방법원의 임의경매개시결정(2025타경12975)

등기부채권 총액: 264,827,182원

3.2. 권리 말소 여부

* 말소기준권리: 근저당권 (권리자: 한국주택금융공사, 말소예정)

* 경매개시결정 등기(갑8) 외 모든 권리(을1, 을2, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7)는 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 파악된 임차인은 없습니다. 다만, 등기부상 또는 현황 조사 시 확인되지 않은 임차인이 존재할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 해당 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 주변으로 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 대규모 상업시설보다는 주거지의 성격이 강한 지역입니다.

5. 생활정보

* 단지명: 양산두산위브2차1단지

* 주소: 경상남도 양산시 덕계동 1590 양산두산위브2차1단지

* 관리사무소 연락처: 0553647010

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 회야초등학교 인근

* 교통: 차량 출입 가능, 전반적 교통 사정 보통

* 편의시설: 단지 내/주변 근린생활시설 이용 가능

6. 잠재적 리스크

* 특이사항: 감정평가서상 건축물현황도에 의하면 발코니 확장형으로 추정됨.

* 주의사항: 발코니 확장형으로 추정되어 실제 면적과 공부상 면적 간의 차이가 있을 수 있습니다.

* 임대관계: 미상으로, 임대 중일 경우 명도 절차 및 보증금 관련 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 울산지방법원 2025타경12975호로, 경상남도 양산시 덕계동에 위치한 아파트입니다. 경상남도 양산시 덕계동 1590 양산두산위브2차(1단지) 203동 15층1501호.

* 2021년 3월에 사용 승인된 신축 아파트로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 감정가는 242,000,000원이며, 최근 실거래가와 유사한 수준입니다.

* 권리 분석상 말소기준권리(을1: 한국주택금융공사 근저당) 이하 모든 권리는 말소 예정으로, 낙찰자는 인수하는 권리가 없을 것으로 보입니다.

* 다만, 임대관계 미상으로 임차인 존재 여부 확인 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 양산시 덕계동은 산업단지 배후 주거지역으로 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 발코니 확장으로 실제 사용 면적이 넓어 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 59.84㎡ 면적의 실거래가는 2억 3천 5백만원 ~ 2억 4천 7백만원 수준입니다.

* 감정가는 2억 4천 2백만원입니다.

* 본 물건은 15층으로, 층수 및 신축임을 고려할 때 시세 이상으로 낙찰될 가능성도 있습니다.

* 예상 입찰가는 245,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.