나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1055 [1] 경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 10층1019호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 가좌동에 위치하며, 주위는 상업지대 및 주택지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건의 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하6층 지상16층 건물 내 10층 1019호로 외 벽: 타일 및 몰탈위페인트마감 등, 내 벽: 벽지 및 타일 등, 창 호: 새시창호 등 구조임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 서측에 위치하는 도로를 통하여 차량의 출입이 이루어짐.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2020-12-10)(신진주역세권), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-07-19)(대로2-8)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: -.

물건 비고

-임차인 대항력 주의 요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경1055 (1)

소재지: 경상남도 진주시 가좌동 2064-1, 더퍼스트웰가시티 10층 1019호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 5백만원

토지면적: 4.94㎡ (약 1.49평)

건물면적: 21.43㎡ (약 6.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OO

건축년도: 2019년

총세대수: 496호 (전체 건물 기준)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

경상남도 진주시 가좌동에 위치하며, 주변은 상업지대 및 주택지대로 형성되어 있습니다. [cite:AppraisalSummary]

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 지역 내 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건 서측 도로를 통해 차량 출입이 이루어집니다. [cite:AppraisalSummary]

* 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역(신진주역세권), 광로3류, 대로2류, 중로2류 지역에 속하며, 가축사육제한구역입니다. [cite:AppraisalSummary]

* 지역 개발 현황

신진주역세권 도시개발사업이 진행 중이며, 이는 진주혁신도시, 정촌산단 등과 인접하여 지역 경제 활성화 및 교통 요충지로 발전할 잠재력을 가지고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을3 (2023-11-24, 양진순 전세권설정, 95,000,000원). 매각으로 인해 소멸되는 권리입니다. [cite:PropertyRegisterSummary_乙3]

* 인수되는 권리

없음. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. [cite:PropertyRegisterRemarks]

* 임차인 현황

* 임차인: 양진순 (성만 표기: 양 )

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2023-11-24

* 배당신고일자: 2025-12-18

* 대항력: 있음

* 비고: '대항력 있는 임차인'으로 특이사항 및 주의사항에 명시되어 있습니다. 법원에서는 인수 보증금 합계 0원으로 판단하였으나, 임차인의 대항력 존재는 입찰 전 반드시 확인이 필요한 사항입니다. [cite:TenantInfo,LegalAnalysis,Caution,SpecialInfo]

4. 상권분석

* 건물 용도

업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용 중입니다. [cite:BuildingRegister_Master]

* 주변 환경

상업지대와 주택지대가 혼재되어 있어 배후수요가 확보되는 지역입니다. [cite:AppraisalSummary]

* 지역 시장 동향

신진주역세권 개발 사업은 경남권 KTX 역세권 개발 사업 중 최대 규모로, 인구 유입 및 상권 활성화에 따른 가치 상승이 기대됩니다. 최근 실거래가도 9천만원대부터 1억원까지 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

주변 상업지대에 마트, 병원 등 각종 편의시설이 인접해 있습니다.

* 교통

지역 내 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성이 우수합니다. [cite:AppraisalSummary]

* 주거 환경

2019년 준공된 오피스텔로, 1인 가구 또는 소규모 사업장에 적합한 현대적인 주거 및 업무 환경을 제공합니다. [cite:BuildingRegister_Master]

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

양진순 임차인은 대항력이 있으나, 법원에서는 인수 보증금 0원으로 판단하였습니다. 그러나 '대항력 있음' 표기는 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다. 임차인과의 명도 협상 또는 법률 전문가와 상담이 필수적입니다. [cite:TenantInfo,LegalAnalysis,Caution,SpecialInfo]

* 경매 신청 주체

본 경매는 임차인 양진순이 직접 신청한 임의경매 사건입니다. 이는 임차인의 보증금 회수 여부 및 배당 절차와 밀접한 관련이 있으며, 배당 결과에 따라 추가적인 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. [cite:PropertyRegisterSummary_甲8]

* 역세권 개발 사업 관련 이슈

신진주역세권 도로 개발 사업 등과 관련하여 일부 논란 및 타당성 재평가, 사업 중단 등의 이슈가 있었으나, 이는 직접적인 본 물건의 권리 관계보다는 지역 개발 환경에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신진주역세권 개발이라는 긍정적인 개발 호재와 함께 2019년에 준공된 신축 오피스텔이라는 장점을 가지고 있습니다. 최근 실거래가 역시 감정가 대비 합리적인 수준에서 형성되어 있어 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 직접 경매를 신청한 점은 인수 보증금이 0원으로 처리되었음에도 불구하고 면밀한 검토가 필요한 부분입니다. 철저한 권리 분석과 임차인 관련 사항 확인을 통해 리스크를 최소화한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔: 신진주역세권 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 실수요 및 투자 매력: 1인 가구 증가 추세에 따른 꾸준한 수요 예상.

* 가격 경쟁력: 감정가 및 최근 실거래가 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익 가능성.

* 생활 편의시설 인접: 마트, 병원 등 편의시설 접근성 우수.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매가 분석

* 2026년 3월, 7층, 21.43㎡: 9,500만원

* 2026년 3월, 13층, 21.46㎡: 9,000만원 (제공된 JSON 데이터에 9,000으로 표기되어 있으나, 9,000만원으로 가정)

* 2026년 2월, 3층, 21.43㎡: 8,800만원 (제공된 JSON 데이터에 8,800으로 표기되어 있으나, 8,800만원으로 가정)

* 2026년 6월, 9층, 21.43㎡: 9,400만원

* 2026년 4월, 3층, 21.43㎡: 8,800만원

* 2026년 3월, 7층, 21.43㎡: 9,500만원

* 2026년 2월, 3층, 21.43㎡: 10,000만원 (제공된 JSON 데이터에 10,000으로 표기되어 있으나, 1억원으로 가정) [cite:JSON]

* 최근 매매가 평균 (제공된 JSON 및 검색 결과 종합): 약 9,400만원 ~ 9,500만원 수준으로 파악됩니다. [cite:2, JSON]

* 감정가: 105,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (법원 판단 기준)

* 시장 분석 및 예상 입찰가 산정

현재 시세는 9천만원대 중반으로 형성되어 있으며, 감정가가 1억 5백만원으로 시세 대비 다소 높게 책정되었습니다. 대항력 있는 임차인(양 )이 존재하나 법원 판단상 인수 보증금은 0원입니다. 임차인이 직접 경매를 신청한 점을 감안할 때, 배당을 통해 보증금을 회수할 가능성이 높으나, 만일의 사태를 대비하여 보수적으로 접근해야 합니다.

최근 거래 사례의 하단인 8,800만원부터 평균 시세인 9,400만원, 상단인 10,000만원까지를 고려할 때, 감정가 대비 메리트를 확보하고 임차인 리스크를 감안한 적정 입찰가는 다음과 같이 예상됩니다.

* 안정적인 입찰 범위: 8,800만원 ~ 9,500만원

* 추천 예상 입찰가 : 9,200만원 ~ 9,600만원

(본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 하며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 배당 결과, 임차인과의 협상 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.