나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22314 [1] 경상남도 거제시 장목면 외포리 1423 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1,3)은 경상남도 거제시 장목면 외포리 소재, '대계마을' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 마을주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 2)는 경상남도 거제시 장목면 유호리 소재 '하유마을' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 해안가 주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

공히 본건까지 차량 등의 접근은 불가능하며, 제반 교통사정은 다소 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1,3)은 부정형의 남동측 하향한 완경사의 '전(현 휴경지)' 상태입니다. 일련번호 2)는 부정형의 북동측 하향한 완경사의 '전(현 휴경지)' 상태입니다.

인접 도로상태

공히 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,3) : 계획관리지역 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 2) : 계획관리지역 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(2025-03-26)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1,3] 토지는 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
-목록[1,3] 토지는 맹지임.
-지적경계가 불분명한 바, 정확한 지적경계는 지적측량이 요구됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22314 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경상남도 거제시 장목면 외포리 1423

토지 용도: 답 (현 휴경지)

감정가: 214,434,000원

토지 면적: 1254.00㎡ (약 379.33평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수, 맹지, 지적 경계 불분명

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 거제시 장목면 외포리 소재. '대계마을' 북서측 근거리에 위치.

주위 환경: 마을 주변 농경지대로서 전반적인 환경은 보통 수준.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 불가능하며, 교통 사정이 다소 불편함.

인접 도로 상태: 맹지로서 직접적인 도로에 접하지 않음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 12월 16일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1, 143,000,000원).

등기부 요약: 소유권 이전 기록이 다수 존재하며, 근저당권, 지상권, 압류, 가압류 등 다수의 권리가 말소되었음.

채권 총액: 346,249,576원.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

1.3. 상권분석

본 건은 농경지대로서, 직접적인 상권 형성보다는 주변 마을과의 연계성을 가짐.

상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있어, 일반적인 상권 분석 적용은 제한적임.

1.4. 생활정보

주변 마을과의 근접성은 있으나, 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 부족함.

교통이 불편하여 자가용 없이는 접근이 어려우며, 거제시 주요 지역과의 이동 시간 고려가 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

맹지: 도로에 접하지 않아 토지 이용 및 건축, 개발에 상당한 제약이 발생함.

농지취득자격증명 필수: 매각 결정일까지 해당 증명서 미제출 시 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생함.

지적 경계 불분명: 정확한 경계 확인을 위한 별도의 지적 측량이 요구되며, 추가 비용과 시간이 소요될 수 있음.

교통 불편: 차량 접근의 어려움은 물건 활용도를 저하시킬 수 있는 요인임.

토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부 또는 모든 축종), 비행안전제2구역(일련번호 2) 등에 해당하여 개발 및 이용 시 법적 제한을 받음.

1.6. 종합 의견

본 건은 경상남도 거제시 장목면 외포리 소재 답(현 휴경지)으로, 1254㎡(약 379.33평)의 토지이며 감정가는 2억 1천4백여만 원입니다.

현재 건물은 없으며, 물건의 주된 특징은 맹지, 농지취득자격증명 필수, 지적 경계 불분명 등 토지 이용에 있어 여러 제약 조건을 가지고 있습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없으나, 농지법 및 지적 관련 법규, 토지 이용 제한 사항 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

거제시 장목면 지역의 잠재적 토지 가치 상승 가능성.

향후 개발 가능성 또는 인접 토지와의 통합 개발 가능성 (불확실성 내포).

농지로서의 직접 활용 또는 투자 목적 (농지법 요건 충족 전제).

1.8. 예상 입찰가

본 건은 맹지, 농지취득자격증명 필요, 지적 경계 불분명 등 상당한 제약 조건을 가지고 있어, 이러한 점을 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

감정가(214,434,000원) 대비 상당한 할인율 적용 가능성이 있으나, 실제 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가 및 시장 상황 분석 후 결정해야 합니다.

본 자료만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 감정가 이하에서 신중한 검토를 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.