나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12958 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1646-7 이지스타운아파트 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 "울산산업고등학교" 남서측 인근에 위치 하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 빌라, 단독주택, 주거나지, 학교 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물, 이지스타운아파트 제6층 제602호로서, 외벽 : 석재붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지붙임, 일부 타일붙임 마감등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생, 급·배수, 도시가스, 난방, 소화전, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

아파트 내·외부 가로망상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2025-01-16) (축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기타사항 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경12958 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 오OOOOOO (주식회사 오케이저축은행)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1646-7 이지스타운아파트 6층602호

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 제6층 제602호

준공 연도: 2016년 10월 28일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 147,000,000원

토지 면적: 46.09㎡ (약 13.94평)

건물 전용 면적: 72.98㎡ (약 22.08평)

건물 공급 면적 (추정): 약 91.97㎡ (총 건물 면적 1655.45㎡ / 18세대 기준 추정)

건물 총 연면적: 1655.45㎡ (약 499.86평)

1.4. 권리관계 요약

말소기준권리: 2018-11-09 국민은행 근저당 (110,000,000원)

총 등기부채권액: 156,498,913원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건에는 해당 없음)

매각으로 전부 소멸되는 권리: 근저당, 가압류, 압류, 강제경매 개시 결정 등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 "울산산업고등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 아파트, 빌라, 단독주택, 주거나지, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본 경매물건은 말소기준권리(국민은행 근저당, 2018.11.09.) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 일반적인 권리분석이 가능한 물건입니다.

따라서 낙찰자가 인수하여 부담해야 할 별도의 권리는 없습니다.

3.2. 소멸되는 권리

국민은행 근저당 (110,000,000원)

KB국민카드 가압류 (15,225,891원)

오케이저축은행 가압류 (31,273,022원)

동울산세무서장 압류

오케이저축은행 강제경매 (38,138,912원)

상기 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 (주의사항 포함)

본건에는 인수되는 임차 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 임대차 관계는 미상으로 기록되어 있어, 현장 조사 시 임차인 존재 여부 및 대항력 유무 등을 반드시 확인해야 합니다.

만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 액수가 미상인 경우, 해당 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 주택가 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

4.2. 편의 및 생활시설

주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 마트, 병원, 은행 등 일반적인 편의시설은 차량 이동 시 접근 가능합니다.

4.3. 교육시설

울산산업고등학교가 인근에 위치하며, 본건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

주변에 다른 학교들이 있을 것으로 예상되며, 자녀 교육 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/권리적 리스크

임대차 관계 미상: 임대차 관계가 불분명하여 현장 조사 시 대항력 있는 임차인 유무 및 보증금 액수를 반드시 확인해야 합니다. 만약 보증금이 미상이더라도 인수될 가능성이 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

5.2. 물리적/환경적 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축사 등 관련 시설과의 거리 제한이 있을 수 있으나, 현 시점 기준 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 해당 지역의 개발 계획 및 특성상 잠재적인 환경 요인을 추가적으로 조사할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍에 소재한 이지스타운아파트 6층 602호로, 일반적인 아파트 매각 물건입니다.

권리관계가 비교적 명확하여 인수할 권리가 없다는 장점이 있으나, 임대차 관계 미상에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

지역의 개발 잠재력과 시세 추이를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

7. 투자 포인트

말소기준권리 이하 모든 권리 소멸: 낙찰자는 깨끗한 등기부등본을 확보할 수 있습니다.

실거주 목적 접근 용이: 임차인 인수 부담이 없어 실거주 목적의 매수자에게 유리할 수 있습니다.

지역 내 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 1억 4천 7백만 원을 기준으로 주변 시세를 비교 분석하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 147,000,000원을 기준으로 하되,

최근 유사 물건의 실거래가, 현재 시장 상황, 본건의 현장 조사 결과(내부 상태, 수리 필요 여부, 임차인 현황 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가는 감정가 이하 또는 이상에서 시장 상황에 맞게 전략적으로 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가의 조언이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.