나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12999 [1] 울산광역시 북구 천곡동 1136 천곡벽산블루밍아파트 105동 18층1804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕수 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 천곡동 소재 "천곡초등학교" 남측 인근에 위치한 천곡벽산블루밍 아파트 105동 18층 1804호이며, 인근지역은 아파트단지, 다가구주택, 학교, 일부 근린생활 시설이 혼재한 주택지대이고, 본건은 주거용 부동산으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 아파트단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 중 18층 1804호로서 외벽: 치장석 붙임, 시멘트몰탈위 페인트 마감. 내벽: 벽지마감 및 일부 내장타일 붙임. 창호: 샷시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 위치한 사다리형에 유사한 토지로서 아파트단지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트단지 주변으로 대로 및 중로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로 보아 인접 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(천곡2지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제 한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미 상 임. 나. 기타참고사항 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12999 (1)

* 소재지: 울산광역시 북구 천곡동 1136 천곡벽산블루밍아파트 105동 18층1804호

* 용도: 아파트

* 감정가: 384,000,000원

* 건물 총면적: 115.98㎡ (약 35.08평)

* 토지 지분 면적: 62.43㎡ (약 18.89평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 준공일자: 2010년 3월 30일

* 아파트명: 천곡벽산블루밍

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 북구 천곡동 소재 "천곡초등학교" 남측 인근에 위치한 천곡벽산블루밍 아파트 105동 18층 1804호입니다. 인근 지역은 아파트 단지, 다가구 주택, 학교, 일부 근린생활 시설이 혼재된 주택지대로, 주거용 부동산으로서 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건 소재 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 아파트 단지 주변으로 대로 및 중로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장 상태 등 전반적인 인접 도로 상태는 양호합니다.

* 토지 이용: 경사지에 위치한 사다리형에 유사한 토지로서 현재 아파트 단지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 현황:

* 말소기준권리: 2021년 9월 30일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (채권액: 427,700,000원)입니다.

* 이후 권리: 2023년 9월 6일 접수된 울산신용보증재단의 가압류 (채권액: 71,000,000원)가 존재합니다.

* 경매 개시 결정: 2025년 12월 8일 접수된 한국자산관리공사의 임의경매 (채권액: 410,138,726원)로 인해 본 경매가 진행 중입니다.

* 총 등기부채권액: 498,700,000원

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리(근저당)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건의 경우, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있어, 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 확인됩니다. 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없으나, 명도 과정에서 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있으므로 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 밀집 지역으로, 주변에 학교 및 근린생활 시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상업시설: 단지 인근에 근린생활 시설이 위치하여 일상생활에 필요한 상업시설 이용에 불편함이 없습니다.

* 최근 시세 동향:

* 2026년 5월 20일: 84.85㎡ (약 25.7평), 19층 거래가 35,500만원

* 2026년 7월 24일: 119.53㎡ (약 36.2평), 15층 거래가 35,900만원

* 2026년 7월 10일: 115.97㎡ (약 35.1평), 10층 거래가 40,000만원 (직거래)

* 본 물건의 전용면적(115.98㎡) 기준으로, 유사 면적 및 층수의 거래 사례를 볼 때 현재 시세는 35,000만원에서 40,000만원 이상으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 천곡벽산블루밍

* 주소: 울산광역시 북구 천곡동 1136

* 총 동수: 7개 동

* 총 세대수: 574 세대

* 사용승인일: 2010년 3월 30일

* 최고층: 24층 (단지 전체 기준)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 주차 시설: 단지 내 총 823대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 전기차 충전 시설(지상 17대, 지하 10대)도 갖추고 있습니다.

* 교육 환경: 단지 남측 인근에 천곡초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위인 채권(가압류 등)은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 경매 절차상의 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

* 임차인 명도: 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 지연이 발생할 수 있습니다. 명도 협상에 신중을 기해야 합니다.

* 주변 환경: 현재까지 파악된 정보에 따르면 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 울산광역시 북구 천곡동에 위치한 대단지 아파트로, 초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 단지 내 편의시설 및 양호한 주차 시설을 갖추고 있습니다.

* 채권자의 임의경매로 진행 중이며, 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하여 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 임대 관계가 미상인 임차인의 존재 가능성은 명도 시 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로 이에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

* 최근 실거래가와 감정가를 비교 분석했을 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 천곡초등학교가 인접하여 자녀가 있는 수요층에게 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 잘 갖춰진 단지 시설: 2010년 준공된 비교적 신축 아파트로, 단지 내 커뮤니티 시설 및 주차 시설이 양호합니다.

* 실거주 및 투자 가치: 안정적인 주거 환경과 함께 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 384,000,000원

* 최근 실거래 사례 (2026년 5월-7월):

* 115.97㎡ (약 35.1평, 10층): 400,000,000원

* 119.53㎡ (약 36.2평, 15층): 359,000,000원

* 84.85㎡ (약 25.7평, 19층): 355,000,000원

* 본건은 115.98㎡ (약 35.08평), 18층입니다.

* 유사 면적(115.97㎡, 10층)의 실거래가가 400,000,000원에 형성되어 있고, 본건은 18층으로 층수 프리미엄을 고려할 때 시세는 400,000,000원 이상으로 볼 수 있습니다.

* 감정가(384,000,000원)는 최근 실거래가 범위의 중간 지점에 위치합니다.

* 임차인 인수 부담이 없고, 명도 관련 추가 비용을 고려하더라도 수익성을 확보할 수 있는 범위 내에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

* 보수적으로 감정가의 95% 수준에서, 공격적으로는 최근 실거래가 상단(400,000,000원)을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 370,000,000원 ~ 395,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.