나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1589 [1] 울산광역시 남구 신정동 1265-15 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울산 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산과역시 남구 신정동 소재 "KDB산업은행" 도로 월편 인근에 위치하며 주위는 간선도로인 봉월로 주변으로는 각종 근린생활시설들이 즐비하게 형성되어 있고 후면은 아파트단지와 일반줕택들이 혼재해 있으며 남구 신정동 중심권역에 위치하여 환경 양호합니다.

교통상황

간선도로인 봉월로변에 위치하여 일반적 교통사정 편리합니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

동측으로 광대로인 봉월로에 접하며 도로상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) [이하공란] 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2017-03-30)(신정초등학교)< 교육환경 보호에 관한 법률> [이하공란]

제시목록 외의 물건

해당 없습니다.

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조,경량철골조 스라브, 키스톤 지붕 2층 건물로서 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 패널마감. 내벽 : 인테리어 및 패널마감. 창호 : 강화유리창으로 상태 양호한 건물입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용중이나 1층 일부와 2층은 공실상태입니다.

설비내역

위생 및 급,배수 설비가 되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당 없습니다.

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

1.일괄매각.
2.1층 일부와 2층 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1589 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1265-15

용도: 판매시설 (근린생활시설)

감정가: 1,982,654,200원

토지면적: 242.70㎡ (약 73.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 242.7㎡

건물면적: 231.82㎡ (약 70.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 231.82㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

건축년도: 1992년 11월 19일 (건축물대장상 사용승인일: 1993년 3월 22일)

건물구조: 조적조, 경량철골조 스라브, 키스톤 지붕 2층 건물

2. 입지조건

주위환경:

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "KDB산업은행" 남측 인근에 위치하며, 주위는 봉월로변의 각종 근린생활시설과 후면의 아파트단지 및 일반주택이 혼재된 지역으로, 울산 남구 신정동 중심권역에 속하여 환경이 양호합니다.

교통상황:

간선도로인 봉월로변에 위치하여 일반적인 교통사정은 편리합니다.

인접 도로상태:

동측으로 광대로인 봉월로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(신정초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부상 권리현황:

본건 토지 및 건물 등기부등본상 다수의 소유권 이전 및 근저당권, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 기재되어 있습니다.

말소기준권리:

을구 16번 서울산새마을금고 근저당권 (접수일자: 2024-04-29)이 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 18번 임차권등기 있음"으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 우

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입(사업)일자: 2023-07-31

* 대항력: 있음

* 비고: 상가건물임차권 등기 (건물 등기부 을18)가 말소로 기재되어 있으나, 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있음을 유의해야 합니다. 본 경매 물건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 산정되어 있습니다.

4. 상권분석

주변 상업시설:

본건이 위치한 봉월로 주변은 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 울산 남구는 행정, 주거, 문화, 교육, 상업 중심지로 꾸준히 발전하고 있는 지역입니다.

경쟁 분석:

본건 주변으로 다양한 판매시설 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 경쟁이 치열할 수 있습니다.

잠재적 혐오시설:

주변 지역에서 노인요양시설 건립 반대 사례 및 악취 혐오시설 관련 보도 사례가 있으나, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 확인된 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

주변 교통:

간선도로인 봉월로에 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 시내외 접근성이 우수합니다.

주변 편의시설:

상가 밀집 지역으로 마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 교육시설:

토지이용계획상 본건 인근에 신정초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

권리상 리스크:

* 대항력 있는 임차인: 임차인 우 은 보증금 6,000만원, 차임 월 400만원으로 2023년 7월 31일 사업자등록을 하였으며 대항력이 있습니다. 비록 건물 등기부상 임차권등기가 말소로 기재되었으나, 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있다고 명시되어 있어, 임차인과의 관계 정리 및 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 인수되는 권리: 현재 등기부상 말소기준권리보다 우선하는 권리는 없는 것으로 보이나, 상기 대항력 있는 임차인의 권리를 면밀히 확인해야 합니다.

물리적/운영상 리스크:

* 공실: 건물 1층 일부와 2층이 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어려우며 공실 해소를 위한 노력이 필요합니다.

법규상 리스크:

* 토지이용계획: 대로 3류(폭 25m~30m)에 저촉되는 부분이 있어 건축이나 토지 이용 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 보호구역: 신정초등학교 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 신정동의 봉월로변에 위치한 상업시설로, 간선도로변에 있어 교통 및 접근성이 우수하며 주변 상권이 발달해 있습니다. 감정가는 약 19.8억원 수준입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고, 건물 일부 층에 공실이 있어 명도 및 공실 해소에 대한 고려가 필요합니다. 또한, 대로변 저촉 및 학교 보호구역 등 토지이용계획에 따른 제한 사항을 숙지해야 합니다.

신정동 중심권역의 입지적 장점을 가지고 있으나, 권리 관계 및 임대차 현황을 철저히 분석하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 울산 남구 신정동의 핵심 상업 지역인 봉월로에 위치하여 유동인구 및 접근성이 뛰어납니다.

* 발달된 상권: 주변으로 다양한 근린생활시설 및 판매시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 잠재력: 대로변에 위치하여 가시성이 좋으며, 상업시설로서의 활용 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 1,982,654,200원입니다.

본 건은 대항력 있는 임차인의 존재, 일부 층 공실, 토지 이용계획상 제한 사항 등을 고려해야 합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 계산되었으므로, 임차인과의 명도 관련 협의 및 공실 해소 방안을 충분히 검토한 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

주변 시세, 물건의 상태, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 진행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.