나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12952 [1] 울산광역시 북구 송정동 1232-5 어썸플레이스1 1동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 송정동 소재 "고헌초등학교" 서측 인근에 위치하며 인근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호(가), (나), (다) : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상9층 중 1층 101호, 102호, 107호호로서,(사용승인일 : 2020.01.14) 외벽 : 타일 붙임, 몰탈 위 페인트 등. 내벽 : 몰탈 위 페인트 등. 창호 : 샷시창 등.

이용상태

공부상 근린생활시설이며, 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부 확인이 불가하여 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였음.

설비내역

급배수, 위생설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 30m, 서측으로 노폭 약 15m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역,도시지역,지구단위계획구역(2024-09-05)(송정지구),대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합),가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,택지개발지구(송정지구)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 울산지방법원 2025타경12952 (1) 사건에 대한 상세 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경12952 (1)

소재지: 울산광역시 북구 송정동 1232-5, 어썸플레이스1 1동 1층 101호 (도로명주소: 울산광역시 북구 화산로 109)

건물명: 어썸플레이스1

용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

감정가: 1,110,000,000원

토지면적: 14.66㎡ (약 4.43평)

토지지분: 14.66㎡ (약 4.43평)

건물면적: 47.97㎡ (약 14.51평)

건물지분: 47.97㎡ (약 14.51평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

건물 사용승인일: 2020년 1월 14일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 울산광역시 북구 송정동 소재 "고헌초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 동측으로는 노폭 약 30m, 서측으로는 노폭 약 15m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(송정지구)으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 택지개발지구(송정지구)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 4일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을4, 516,000,000원)입니다.

* 총 채권액: 등기부등본 상 총 채권액은 624,000,000원 (근저당권 합계)으로 확인됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당권, 임의경매개시결정 등기 등이 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권은 권리분석 참고사항에 언급되었으나, 현재 존재 여부는 불확실합니다.)

* 임차인 현황: 임차인 현황 파악 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

* 금액이 미상인 경우라도, 실제 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 상업시설 현황: 본건은 근린생활시설 지역에 위치하며, 아파트 단지와 주택가 등을 배후로 하는 상업시설이 발달해 있습니다.

* 잠재적 배후수요: 인근의 다수 아파트 단지 및 주거 지역의 잠재적 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 고헌초등학교 등 교육시설이 인근에 위치하며, 주거 및 상업 지역 내 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 아파트 단지 등 주거 밀집 지역에 인접하여 안정적인 상권 형성에 유리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 불가: 공부상 근린생활시설이나, 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여 외관 및 탐문조사에 의거하여 감정평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 현황이 정확히 파악되지 않아 명도 시 일부 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 향후 개발 계획 변동 가능성: 토지이용계획 상 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으나, 향후 개발 계획의 변동 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 북구 송정동에 위치한 신축(2020년 준공) 상가 건물 내 1층 점포입니다. 고헌초등학교 인근에 자리하여 주거 단지와 상업 시설이 복합된 지역으로, 접근성 및 배후 수요 측면에서 긍정적인 평가가 가능합니다. 감정가는 11.1억 원으로 책정되었으며, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 내부 확인 불가 및 임대 관계 미상 등 명도 과정에서 발생할 수 있는 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년에 준공된 비교적 최신 건물로, 노후도가 낮아 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 우수한 입지: 초등학교 인근 및 주거/상업 복합 지역에 위치하여 안정적인 상권 형성에 유리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 신흥 개발 지역: 송정지구 택지개발지구에 포함되어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,110,000,000원입니다. 채권 총액(624,000,000원) 대비 감정가가 높아 권리 낙찰 가능성이 높습니다. 현재로서는 감정가 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있으며, 향후 시장 동향 및 현장 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 예상 입찰가 범위는 감정가(1,110,000,000원) 내외로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.