나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경3958 [1] 대구광역시 달서구 본동 868-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 본동 소재 '본동 행정복지센터' 북측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린상가 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상토지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건부지임.

인접 도로상태

대상물건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망), 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물 감정평가 요항표' 참조 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 슬래브지붕 3층 건물로서, - 외벽 : 적벽돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 - 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 - 바닥 : 장판지 및 타일 마감 등 - 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1층 : 근린생활시설 2,3층 : 주택

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 주택부분 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
1층은 근린생활시설, 2,3층은 주택으로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경3958 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 본동 868-1 (신주소: 대구광역시 달서구 구마로26안길 7)

용도: 1층 근린생활시설, 2-3층 주택

감정가: 648,255,390원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 월OOO (월배농업협동조합)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

작성일: 2026-07-26

1.2. 토지 정보

토지 면적: 204.40㎡ (약 61.83평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역

1.3. 건물 정보

건물 면적: 363.21㎡ (약 109.87평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 조적조 슬래브지붕 3층 건물

사용승인일: 1995-09-22

주요 구조: 외벽 적벽돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 바닥 장판지 및 타일 마감 등, 창호 샷시창호 등

주요 용도: 1층 근린생활시설, 2-3층 주택

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 본동 소재 '본동 행정복지센터' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택 및 근린상가 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

대상 토지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

대상 물건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당하므로 관련 규정을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

최초 등기: 1979-11-26 소유권 이전 (박타관)

현재 소유권: 2018-06-19 공유자전원지분전부이전 (최광용)

말소기준권리: 2023-06-28 접수된 월배농업협동조합의 근저당권 (채권액 276,000,000원)

기타 권리: 채권자 월배농업협동조합의 임의경매 개시 결정 (2025-12-03 접수, 채권액 233,158,353원) 외 다수의 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 보입니다.

등기부채권 총액: 378,426,969원

3.2. 등기부 현황 (건물)

최초 등기: 1995-11-15 소유권 보존 (박타관)

현재 소유권: 2018-06-19 공유자전원지분전부이전 (최광용)

건물 등기부 역시 토지 등기부와 동일한 권리관계가 확인되며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 378,426,969원

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 다수의 임차인이 존재하며, 그 중 '대항력 있음'으로 표시된 임차인이 있습니다.

* EHSANHADIA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-07-11, 대항력 없음.

* EHSANMUHAMMAD: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-06-17, 대항력 없음.

* KANWALMISBAH: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-10-09, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-10-14, 확정 2022-10-14, 배당신고 2026-01-02, 대항력 있음.

* 노 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-06-07, 대항력 있음.

* 유 : 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2019-06-07, 배당신고 2025-12-30, 대항력 있음.

* 임 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-10-01, 대항력 있음.

* 정 : 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2019-05-29, 배당신고 2026-01-21, 대항력 있음.

3.4. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2023-06-28 접수된 월배농업협동조합의 근저당권입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 것으로 보입니다.

제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있는 임차인' 김 , 노 , 유 , 임 , 정 이 존재하므로, 이들의 보증금 총액(110,000,000원) 중 배당받지 못하는 금액이 있다면 낙찰자가 인수하게 될 수 있습니다. 따라서 해당 임차인들의 배당 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 분석

본 물건은 1층 근린생활시설과 2-3층 주택으로 이루어진 복합 용도의 건물입니다. 주거와 상업 기능을 동시에 갖추고 있어 다양한 활용이 가능합니다.

4.2. 주변 상권

'본동 행정복지센터' 인근에 위치하며, 주변으로 단독주택, 공동주택, 근린상가가 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 상업 시설로서의 잠재력은 무난한 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 주거 지역 내에 위치하며, '본동 행정복지센터'가 인근에 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 기본적인 생활 편의시설은 지역 내에서 확보될 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

달서구 본동 지역의 교육 환경에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역의 경우 초, 중, 고등학교가 분포하고 있을 것으로 추정됩니다.

5.3. 주변 시설 조사

제공된 자료만으로는 인근에 혐오시설이 있는지 여부를 판단하기 어렵습니다. 외부 지도 서비스 등을 통한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

김 , 노 , 유 , 임 , 정 임차인은 대항력을 가지고 있으며, 이들의 보증금 중 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

6.2. 건물 노후화

1995년 사용승인된 건물로, 약 30년 경과되었습니다. 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역으로, 향후 건축 행위 시 관련 법규 및 지구단위계획 등을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 대구광역시 달서구 본동 물건은 입지 조건이 양호하고 복합 용도로 활용 가능성이 있다는 장점이 있습니다. 다만, 다수의 '대항력 있는 임차인' 존재로 인한 불확실성과 건물 노후화 등의 잠재적 위험 요소를 내포하고 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보는 긍정적이나, 실제 배당 결과 확인 전까지는 신중한 접근이 필요합니다. 철저한 권리 분석 및 임차인 현황 파악, 현장 조사 후 최종 투자 결정을 내리시길 권고합니다.

8. 투자 포인트

* 1층 근린생활시설 및 2-3층 주택으로 인한 임대 수익 잠재력.

* 대구 달서구 본동 지역의 입지적 장점 및 행정복지센터 인근의 배후 수요.

* 권리관계 해소 및 임차인 문제 해결 시 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 648,255,390원입니다.

말소기준권리인 근저당권 외 다수의 채권이 존재하며, 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

가장 큰 변수는 '대항력 있는 임차인'이며, 이들의 보증금(총 110,000,000원) 중 인수될 금액이 있다면 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 감안하여, 임차인들의 배당 가능성을 높게 본다면 감정가 대비 할인율을 적용하여 접근할 수 있습니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준을 고려할 수 있으나, 이는 임차인 배당 결과, 건물 상태, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

최종 입찰가는 550,000,000원 ~ 600,000,000원 범위에서, 관련 서류 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시길 바랍니다.

(상기 금액은 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 관련 전문가와 상의하시길 권고합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.