나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32159 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 100 신성서화성파크드림 102동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대승 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 소재 "서재중학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트단지, 주택, 도로변상가 및 주변 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통입니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 제23층건(제102동) 중 제7층 제703호로서, - 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등 - 내벽: 벽지, 타일 및 내부인테리어 마감 등 - 바닥: 장판지 및 타일 마감 등 - 창호: 샷시 이중창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, '아파트건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북측, 동측 및 남측으로 폭 약 7~8m의 포장도로, 서측으로 폭 약 5~6m의 포장도로 에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-14)(서재 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서재중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기타: 현장조사시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조 등을 확인하지 못하여 동류 형 구분건물의 일반적인 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경32159 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 100 신성서화성파크드림 102동 7층703호

용도: 아파트

감정가: 331,000,000원

토지면적: 49.37㎡ (약 14.93평) / 토지지분: 49.3731㎡

건물면적: 115.44㎡ (약 34.92평) / 건물지분: 115.4434㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: OOO (정보 비공개)

사용승인일: 2007년 12월 14일

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 서재리에 위치하며, "서재중학교" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 아파트단지, 주택, 도로변 상가 및 근린생활시설이 복합적으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

단지 북측, 동측, 남측으로는 폭 약 7~8m의 포장도로가, 서측으로는 폭 약 5~6m의 포장도로가 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류 및 소로3류 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(서재초등학교, 대자연유치원, 서재중학교)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 2월 16일자 대구은행의 근저당권 (240,000,000원) 입니다.

본 경매물건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

본 물건과 관련하여 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

임대차 관계는 조사된 바 없으며, 현장 방문 시 거주인 부재로 내부 마감 상태 및 구조 확인에 한계가 있었습니다. 경매 진행 시 현황을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

주변에 아파트 단지가 밀집해 있으며, 도로변 상가 및 근린생활시설이 발달하여 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

생활권 내 중소형 마트, 병원, 학원 등 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 신성서화성파크드림 아파트로, 2007년 12월에 사용승인되었습니다.

총 6개 동, 534세대로 구성된 단지입니다.

건축물대장 상 총주차대수는 738대 (지하 470대, 지상 268대)로, 세대당 주차 공간은 비교적 넉넉한 편입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

최고 25층, 최저 2층 규모의 아파트 단지 내 7층에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 마감 상태 및 구조에 대한 정확한 확인이 어려웠던 점은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 현장 방문 시 재확인이 필요합니다.

토지이용계획 상 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역에 해당하여, 향후 지역 개발이나 용도 제한에 일부 영향을 줄 수 있으나, 아파트 단지 내 건물의 직접적인 영향은 미미할 것으로 보입니다.

제공된 정보 및 일반적인 지역 정보상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 최종 입찰 전 현장 조사를 통해 재확인하시는 것을 권장합니다.

경매 물건의 특성상 예상치 못한 권리 관계나 현황이 발견될 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 다사읍에 위치한 신성서화성파크드림 아파트로서, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

아파트 단지 내에서 7층에 위치하며, 건물 규모 및 주변 환경 등을 고려할 때 일반적인 거주 요건을 충족합니다.

권리 분석 상 인수할 권리가 없고 임차인 관련 위험 요소도 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

다만, 내부 상태에 대한 확인 제약이 있었던 점과, 경매 절차의 불확실성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다.

본 물건이 속한 신성서화성파크드림 단지는 지역 내에서 안정적인 주거 단지로 인식될 가능성이 높습니다.

아파트 면적(115.44㎡, 약 34.9평)은 수요가 꾸준한 중대형 평형에 해당합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가: 115.44㎡ 면적의 유사 물건이 2026년 6월 30일, 18층에서 305,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

감정가: 331,000,000원

본건은 7층으로, 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 감정가의 약 85% 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 280,000,000원에서 300,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

단, 현장 조사, 시세 변동, 경쟁 입찰자 수 등을 감안하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 280,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.