나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4270 [1] 경상북도 포항시 북구 장성동 1608 현진에버빌아파트 205동 8층 808호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1) 위치 본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 '장성초등학교' 남동측 인근에 위치함. 2) 주위환경 인근은 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용편의 도는 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 제205동 제8층 제808호로서, (사용승인일 2008.08.25) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 바 닥 : 장판지 및 타일 등 마감. 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호 (가) : 아파트

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 남동향 완경사지대에 자체지반 대체로 등고 평탄하며, '아파트 건물 부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 15미터, 남측 및 남동측으로 폭 약 6미터내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역,제3종일반주거지역,주거용지(건폐율 30, 용적률 300, 28층이하, 연면적 140,000이하),지구단위계획구역,중로1류(폭 20m~25m)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(2017-06-28)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,정비구역(주택재건축)<도시 및 주거환경정비법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 포항지원 2025타경4270 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 장성동 1608 현진에버빌아파트 205동 8층 808호

용도: 아파트

감정가: 294,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 52.06㎡ (약 15.75평)

토지지분: 52.06㎡ (약 15.75평)

건물면적: 114.97㎡ (약 34.78평)

건물지분: 114.97㎡ (약 34.78평)

1.3. 건축물 정보

건물명: 현진에버빌아파트(2단지)

총 동 수: 9개동

총 세대수: 814세대

동: 205동

층: 8층 (총 25층 중)

호: 808호

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2008년 08월 25일

1.4. 아파트 면적 구분

본 물건의 건물 면적 114.97㎡ (약 34.78평)은 통상적인 아파트의 분양 면적에 해당합니다. 전용 면적은 공급 면적보다 작게 됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 '장성초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 도로 상태

단지는 서측으로 폭 약 15미터, 남측 및 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 물건의 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 주거용지로서 건폐율 30%, 용적률 300%가 적용됩니다. 또한, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 중로1류, 중로2류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 주택재건축 정비구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

* 교육시설: 장성초등학교가 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 02월 17일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당(을13, 240,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 모두 말소될 예정이므로, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 감정평가서 요약 상 등기부채권 총액은 346,951,398원으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

하지만 '임대미상임'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 임대차 관계에 대한 보증금 또는 차임 정보가 확인되지 않았음을 유의해야 합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트로, 주거 목적의 상권 특성을 가집니다. 장성초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

장성초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

5.2. 편의 및 문화 시설

단지 주변에 위치한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통 접근성

차량 진출입이 원활하며, 단지 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재건축 구역 지정

본 물건은 재건축 구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 자산 가치 상승의 잠재력을 의미할 수 있으나, 재건축 진행 과정에서의 불확실성, 사업 지연 또는 무산 가능성, 이로 인한 추가 비용 발생 가능성 등도 함께 고려해야 합니다.

6.2. 임대차 정보 미확인

임차인 정보 중 보증금 및 차임이 미상인 부분이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 명시되었으나, 이에 대한 철저한 확인 및 대비가 요구됩니다.

6.3. 건물 노후화

2008년 사용승인된 건물로, 약 18년이 경과되었습니다. 향후 재건축 계획과 맞물려 노후화에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 포항시 북구 장성동 현진에버빌아파트는 재건축 구역이라는 점이 가장 큰 특징입니다. 권리 분석상 인수 부담은 없어 비교적 명확해 보이나, 임대차 정보의 미확인으로 인한 명도 리스크는 철저히 검토해야 합니다. 재건축 사업이 순조롭게 진행될 경우 미래 가치 상승이 기대되나, 그 과정에서의 변수들을 충분히 인지하고 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 재건축 사업 추진 시 잠재적 가치 상승 기대.

* 포항시 북구의 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 등기부 상 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가: 294,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (계산 시 제외)

* 권리 분석상 인수되는 부담은 없으나, 임대차 관련 미확인 사항에 대한 잠재적 리스크 고려.

* 재건축 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대감 반영.

* 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 시장 동향 분석.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사 및 심층적인 시장 분석이 필수적입니다. 재건축 물건의 특성상, 향후 사업 추진 일정 및 예상 분담금 등을 파악하는 것이 중요합니다. 일반적으로는 감정가의 70%~80% 수준을 기준으로 고려하나, 재건축 관련 가치 변동성을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.