나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10837 [1] 경상북도 경주시 성동동 340-1 성동라이프2차 제2층 제203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경주시 성동동소재 "성동라이프2차 "아파트로서 부근은 시장, 상가, 주택등이 혼재되어있음

교통상황

본건가지 차량출입이 가능하며 제반교총사정 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층건중 2층 으로서 외벽 : 석재 및 외장재 마감 내벽 : 벽지 및 타일마감 바닥 : 바닥재 및 타일 마감 창호 : 샤시창호임

이용상태

아파트로 이용중임

설비내역

급배수, 위생설비, 도시가스설비, 개별난방 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 세장형토지로서 인접지와 등고 평탄함 아파트로 이용중임

인접 도로상태등

북측으로 약 8미터폭의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,고도지구(2020-12-*28)(20m이하), 방화지구,가축사육제한구역(2023-06-08) 역사문화환경보존지역(2024-10-31),중점경관관리구역(2025-06-05)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2층 203호 아파트

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10837 (1)

소재지: 경상북도 경주시 성동동 340-1 성동라이프2차 제2층 제203호

신주소지: 경상북도 경주시 북성로 120 (성동동)

용도: 아파트 (공동주택)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 건물 중 2층

건축 승인일: 2015-08-17

사용승인일: 2016-06-17

감정가: 195,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지 면적: 34.52㎡ (약 10.44평)

토지 지분: 34.5153㎡ (약 10.44평)

건물 전용 면적: 66.17㎡ (약 20.02평)

건물 지분: 66.1718㎡ (약 20.02평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경주시 성동동에 소재한 "성동라이프2차" 아파트입니다. 주변으로는 시장, 상가, 주택 등이 혼재되어 있어 주거와 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근으로 약 8미터 폭의 포장도로가 북측으로 접해 있어 교통사정은 보통 수준입니다. 대중교통 이용 편의성은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 일반상업지역, 고도지구(20m 이하), 방화지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 이러한 토지이용계획 및 지구 지정은 향후 건축 및 개발 행위에 대한 제약을 수반할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건의 말소기준권리는 2016년 7월 29일에 접수된 우리은행의 근저당권(을1, 110,000,000원)입니다.

등기부등본상의 모든 권리(소유권이전, 신탁등기 말소, 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 경매 절차 진행 시 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 관련 정보가 없어 해당 권리가 존재하는지는 확인이 필요합니다. (다만, 일반적으로는 소멸될 가능성이 높습니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 185,148,600원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 경주시 성동동 일대는 시장, 상가, 주택 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 아파트 자체는 주거 시설이나, 주변 상업 시설과의 근접성으로 인해 생활 편의성이 양호할 수 있습니다.

4.2. 접근성

북측으로 약 8미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량을 이용한 접근이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

편의시설: 주변 시장 및 상가와 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통: 차량을 이용한 접근성은 양호한 편이며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

설비: 급배수, 위생, 도시가스, 개별난방 설비가 완비되어 있습니다.

5.2. 주변 시설 (추가 조사)

주변에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설과 병원, 은행 등 각종 생활 편의 시설이 분포하고 있어 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있습니다. (출처: Google 검색 결과 종합)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 지구 지정

본 건 토지는 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다수의 용도지구 및 제한구역에 속해 있습니다. 이는 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위 시 제약이 발생할 수 있는 요인입니다.

6.2. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 채권 매입 및 처분 과정에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 권리분석 상 낙찰자에게 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상이라는 점은 명도 협상 시 변수가 될 수 있습니다. 다만, 인수되는 보증금이 없으므로 큰 재산상 위험은 없을 것으로 예상됩니다.

6.4. 혐오 시설 여부

주변 반경 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (출처: Google 검색 결과 종합)

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 성동동에 위치한 아파트로, 상업지역과 주거지가 혼재된 입지에 자리하고 있습니다. 모든 권리 관계는 경매를 통해 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자에게 인수되는 부담은 없습니다. 다만, 토지 이용 계획상 다양한 지구 지정으로 인해 향후 개발에 제약이 있을 수 있다는 점은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 경주시 내 아파트 물건으로, 지역 내 부동산 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변 상업 시설과의 인접성으로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 보입니다.

* 감정가 대비 적정 낙찰가율을 고려한 시세차익 또는 실거주 목적 투자가 가능합니다.

* 건축된 지 약 10년 (2016년 사용승인)이 경과하여 리모델링 수요 등을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 195,000,000원을 기준으로 하되, 인근 부동산 시세, 최근 거래 동향, 물건의 상태, 본건의 입지 조건, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 경매 물건의 특성상 경쟁 입찰자의 성향 및 입찰 분위기 또한 고려 대상이 됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사와 심층적인 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.