나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9869 [1] 경상북도 청도군 청도읍 월곡리 539-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문 · 평가일 2025.12.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청도군 청도읍 월곡리 소재 "청도농공단지" 북서측 인근에 위치하며 주위는 순수농촌지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 2 ~ 3m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(2025-11-03), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사 육제한지역(전 축종)), 철도보호지구(철도보호지구)입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다 2)기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가)경량철골구조 샌드위치판넬위 아스팔트슁글지붕 단층 건물로서 외 벽 : 사이딩판넬, 적벽돌 마감 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 가스공급 및 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다 2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 대구지방법원 2025타경9869 (1)

소재지: 경상북도 청도군 청도읍 월곡리 539-1

토지 면적: 241.00㎡ (약 72.9평)

건물 면적: 96.25㎡ (약 29.1평)

용도: 단독주택

감정가: 118,245,500원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 삼익신용협동조합

2. 입지조건

주위 환경:

본건은 경상북도 청도군 청도읍 월곡리 소재 "청도농공단지" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대입니다.

교통 상황:

본건까지 차량 진입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 북측으로 폭 약 2~3m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 자연녹지지역 (2025-11-03), 자연취락지구, 가축사육제한구역 (2020-12-30, 절대사육제한지역-전 축종), 철도보호지구(철도보호지구)입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 7월 1일 접수된 삼익신용협동조합의 가압류 (갑3) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 이에 해당되는 권리는 삼익신용협동조합의 강제경매 (갑4) 및 주식회사 제니스자산관리대부의 가압류 (갑5) 등입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

인수 대상 권리:

본건은 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담(채무)은 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김봉곤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-02

대항력: 없음

비고: 말소기준권리(2025-07-01)보다 후순위 전입으로 대항력 없음. 보증금/차임이 없어 명도 협의 시 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 문선영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-20

대항력: 있음

비고: 말소기준권리(2025-07-01)보다 후순위 전입임에도 불구하고 '대항력 있음'으로 기재되어 있으며, 특이사항으로 '대항력있는 임차인'이 명시되어 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 추정됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

주의: 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, '대항력 있음' 표기된 임차인이 존재하므로, 명도 시 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 철저한 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

총 채권액: 100,746,528원

4. 상권분석

주변 환경:

본건은 청도농공단지 북서측 인근에 위치하나, 주위는 순수 농촌지대로 조용하고 한적한 환경을 갖추고 있습니다. 주변에는 전원주택, 농지 등이 혼재되어 있습니다.

시세 분석:

청도군 청도읍 월곡리 일대의 부동산 시세는 다음과 같습니다.

* 토지: 2026년 7월, 월곡리 316㎡ 토지가 5,500만원에 직거래 매물로 등록되었습니다. 2026년 7월, 월곡리 1473㎡ 토지가 4,900만원에 매물로 나왔습니다.

* 단독/전원주택: 2026년 7월, 월곡리 1880㎡ 대지 면적에 100㎡ 단독주택이 4억 7,000만원에 매물로 등록되었습니다. 2026년 8월, 월곡리 627㎡ 대지 면적에 112㎡ 단독주택이 1억 6,900만원에 매물로 나왔습니다. 2026년 2월, 월곡리 355평 대지와 30평 건물(2005년 준공, 2015년 대수선)이 4억 7천만원에 유튜브 매물로 소개되었습니다.

본건 감정가는 118,245,500원으로, 인근 토지 및 주택 매물과 비교 시, 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 건물의 건축 연도(2009년 준공)와 상태, 주변 환경 등을 종합적으로 고려한 실거래가 추이가 필요합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

청도읍 소재지로, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용이 가능한 지역으로 판단됩니다. 인근에 청도농공단지가 위치해 있습니다.

주변 교육시설:

본건 인근의 구체적인 교육시설 정보는 부족하나, 청도읍 지역 내에 초·중·고등학교가 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

주변 의료시설:

본건 인근의 구체적인 의료시설 정보는 부족하나, 청도군 보건소 및 청도군 내 병·의원 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

명확한 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'으로 표시된 임차인 문선영(문 )의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다. 점유 및 인도 과정에서 법적 분쟁이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

도로 접근성:

본건은 북측으로 폭 약 2~3m의 좁은 도로에 접하고 있어, 차량 진입이나 대형 차량 통행에 다소 불편함이 있을 수 있습니다. 이는 향후 증축이나 신축 시에도 제약 요인이 될 수 있습니다.

토지 이용 제한:

본 토지는 도시지역 내 자연녹지지역, 자연취락지구에 해당하며, 가축사육제한구역 및 철도보호지구로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축 행위나 토지 활용에 있어 다양한 규제와 제한을 받을 수 있습니다.

혐오 시설:

주변 환경은 농촌 지역으로 묘사되어 있으며, 검색된 정보 내에서 혐오 시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 청도농공단지와 인접해 있다는 점을 고려하여, 단지 운영 관련 소음, 악취 등의 간접적인 영향은 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 물건으로, 경상북도 청도군 청도읍 월곡리 소재 단독주택입니다. 감정가는 118,245,500원이며, 토지 241㎡, 건물 96.25㎡ 규모입니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수할 별도의 등기부상 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, '대항력 있음'으로 명시된 임차인 문선영(문 )이 존재하며, 비록 인수 보증금은 0원으로 표기되어 있으나 명도 과정에서 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다. 또한, 2~3m의 협소한 도로 접면과 도시지역 내 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등의 토지 이용 제한도 고려해야 할 사항입니다.

전반적으로 권리관계는 비교적 명확하나, 임차인 문제와 토지 이용 제한 사항에 대한 추가적인 현장 확인 및 법률 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

경매 물건으로 인한 시세 차익 기대:

본건 감정가가 주변 실거래가 및 유사 물건 시세와 비교 시, 낙찰 가능성을 바탕으로 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

농촌 지역 내 단독주택:

조용하고 한적한 농촌 생활을 원하는 수요층에게 적합하며, 귀촌 또는 세컨하우스 용도로 활용 가치가 있습니다.

농공단지 인접 지역:

청도농공단지와 인접하여, 관련 종사자들의 주거 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(118,245,500원), 현재까지 파악된 시세, 권리 분석 결과, 임차인 존재 및 토지 이용 제한 등 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수해야 할 보증금이 0원이라는 점은 긍정적 요인이지만, '대항력 있는 임차인'의 존재는 명도 비용 및 시간 지연 가능성을 내포합니다. 또한, 협소한 도로 및 토지 이용 제한은 향후 활용 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

주변 단독주택 매물의 가격대(1억 6,900만원 ~ 4억 7,000만원, 면적 및 상태 상이)와 감정가, 총 채권액(100,746,528원)을 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 9400만원 ~ 1억 600만원 범위 내에서, 현장 답사 및 추가 정보 확인 후 신중하게 결정하시는 것이 바람직합니다.

이는 현재 제공된 정보 및 외부 검색 결과를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 구도 등을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.