나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10830 [1] 경상북도 경주시 동천동 928-14 세잔하우스2차 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 동천동 소재 "경상북도경주교육지원청" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 대체로 다세대주택, 단독주택, 근린상가, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 가능하며, 간선도로 접근성 및 시내버스 이용 편의성 등으로 보아 제반 교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 중 4층 401호 단위세대로서; (사용승인일: 2003.03.05) 외벽 : 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 화장실 등)임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

자체 지반 등고 평탄한 세로장방형에 가까운 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임..

인접 도로상태등

본건 단지는 남서측으로 폭 약 8미터 포장도로, 북서측으로 폭 약 6미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)), 상대보호구역(경희학교).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상임. (2) 기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 경주지원 2025타경10830 (1)

소재지: 경상북도 경주시 동천동 928-14 세잔하우스2차 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 49,000,000원

건축년도: 2003년 3월 5일 (사용승인일 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 중 4층

1.2. 면적 정보

토지면적: 27.49㎡ (약 8.32평)

토지 지분: 27.4871㎡ (약 8.32평)

건물면적: 43.13㎡ (약 13.05평)

건물 지분: 43.13㎡ (약 13.05평)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼OOOOOOOOOO

1.4. 특이사항

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

공부와의 차이: 없음

기타 참고사항: 임대관계 미상, 기타 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 동천동에 소재하는 "경상북도경주교육지원청" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 다세대주택, 단독주택, 근린상가, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어진 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 간선도로 접근성이 양호하고 시내버스 이용도 편리하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 단지는 남서측으로 폭 약 8미터, 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m~10m, 접함), 소로3류(폭 8m 미만, 접함)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(2023-06-08) 및 상대보호구역(경희학교)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 환경 및 시설

경주 교육지원청이 인근에 위치하여 교육 환경 관련 시설 접근이 용이합니다. 또한, 경주시 인근에는 보문관광단지, 경주월드, 동궁과월지 등 다수의 관광 명소가 있어 문화 및 여가 활동이 가능합니다. 다만, 검색 결과에서 경주시의 소각장, 분뇨처리장, 방사성폐기물 처리시설 등에 대한 언급이 있으나, 본건 소재지로부터 직접적인 혐오 시설과의 근접성은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물의 등기부등본 요약에 따르면, 2003년 3월 18일 곽진환 외 1명 명의의 소유권보존등기가 최초로 이루어졌으며, 이후 여러 차례의 소유권 이전이 있었습니다.

말소기준권리: 2016년 12월 15일 삼성생명보험주식회사가 설정한 근저당권 (채권액 49,400,000원)이 말소기준권리이며, 해당 권리를 포함한 을구의 모든 권리(을3)와 그 이후 접수된 압류(갑5), 가압류(갑6, 갑7), 임의경매(갑8) 등은 모두 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 소유권 관련: 곽진환 외 1명 (보존) → 한인철 (지분이전) → 김재경 (이전) → 김애영 (이전)

* 채권 관련: 삼성생명보험주식회사 (근저당, 말소기준권리) → 경주세무서장 (압류, 말소) → 안강신용협동조합 (가압류, 말소) → 롯데캐피탈주식회사 (가압류, 말소) → 삼성생명보험주식회사 (임의경매, 말소)

3.2. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대 관계는 미상으로 명시되어 있어, 실제 임차인의 존재 여부 및 계약 조건 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권에 대한 기재는 없습니다. 따라서 현재로서는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 주변 다세대주택의 최근 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월: 전용면적 75.06㎡ (약 22.71평), 90,000,000원 (평당 약 396만원)

* 2026년 4월: 전용면적 40.965㎡ (약 12.39평), 45,500,000원 (평당 약 367만원)

* 2026년 5월: 전용면적 74.15㎡ (약 22.43평), 89,000,000원 (평당 약 397만원)

본건의 건물 면적은 43.13㎡ (약 13.05평)으로, 이 중 40.965㎡ (약 12.39평) 매물과 면적 및 시세가 유사한 것으로 파악됩니다. 해당 면적대의 평당 시세는 약 367만원 수준입니다.

4.2. 감정가 대비 시세 분석

본 건의 감정가는 49,000,000원이며, 건물 면적(약 13.05평)을 기준으로 주변 유사 면적의 시세를 적용하면 약 47,950,000원 (13.05평 * 367만원/평) 수준으로 추정됩니다. 감정가는 최근 시장 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 산정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 4층 건물 중 401호에 위치합니다. 외벽은 인조석 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥은 내장바닥재 및 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 샷시 이중창호로 시공되었습니다. 사용승인일은 2003년 3월 5일로, 건축 후 약 23년 경과된 건물입니다.

5.2. 이용 상태 및 설비

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 내부는 방 2개, 거실, 주방, 화장실 등으로 구성되어 있습니다. 급배수, 위생, 도시가스, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

임차인 현황 상 인수 보증금이 0원이고 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 거주 중인 임차인이 있거나, 계약이 존재할 가능성이 있으며, 이 경우 명도 진행 시 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 임차인의 대항력 유무, 계약 내용 등을 확인해야 합니다.

6.2. 건물 노후화

사용승인일 기준으로 약 23년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 보수 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 동천동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 주위 환경도 주거 지역으로 적합합니다. 등기부 상 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 명확한 리스크 요소로, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 건물 연식은 있으나, 기본적인 설비는 갖추어져 있어 거주에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지

* 명확한 권리 관계 (말소기준권리 외 인수 부담 없음)

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가 (유사 면적 시세와 유사)

* 향후 개발 가능성 또는 주거 선호도 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 49,000,000원입니다. 주변 유사 면적의 최근 매매가 분석 결과, 평당 약 367만원에서 397만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 본 건의 건물 전용 면적(약 13.05평)에 이 시세를 적용하면 약 47,950,000원 ~ 51,820,000원 범위의 가치로 추정됩니다.

따라서, 임차인 명도에 따른 추가 비용 및 경매 참여 경쟁률 등을 고려할 때, 감정가 수준인 49,000,000원에서 시작하여, 최대 55,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 현장 조사를 통한 정확한 임차인 현황 파악 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.