나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9940 [1] 대구광역시 수성구 두산동 87-2 수성헤센더테라스 7층720호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다나 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 "대구들안길초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "수성헤센더테라스 7층 720호" 단위세대로서, 부근은 아파트단지, 근린상가, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 본건 동측으로 동대구로 및 대구도시철도 3호선(황금역), 북측으로 청수로가 통과하고 있으며, 교통시설과의 거리·대중교통상황 등으로 보아 제반 교통사정은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상29층 건물중 제7층 제720호 단위세대로서 (사용승인일 : 2020.03.05) - 외 벽 : 외장석, 복합판넬, 기타 외장재 마감 - 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 - 바 닥 : 바닥재, 타일 등 마감 - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 용도는 "업무시설(오피스텔)"이며, 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화설비, 개별난방설비, 도시가스공급설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 및 인접지와 등고 평탄한 장방형의 토지로서, "업무시설(오피스텔)"부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 왕복 2~3차선 포장도로, 북측으로 왕복 2차선 포장도로, 동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부현황 및 상태 등은 확인하지 못하여 동류형 물건의 일반적 상황을 기준으로 하였으니, 경매참여 시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.1. 1. 사건개요

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9940 (1)

* 물건종별: 오피스텔

* 경매구분: 부동산임의경매

* 감정가: 240,000,000원

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4.1. 2. 기본 현황

* 소재지: 대구광역시 수성구 두산동 87-2, 수성헤센더테라스 7층720호

* 용도: 업무시설(오피스텔)

* 사용승인일: 2020년 3월 5일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상29층 건물 중 제7층 제720호

* 건물면적: 49.45㎡ (약 14.96평)

* 토지면적: 6.00㎡ (약 1.81평) (토지 지분: 5.9994㎡)

3.

4.1. 3. 매각물건 현황

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

3.

4.2. 입지조건

2.

3.4. 1. 위치 및 주위환경

* 본건은 대구광역시 수성구 두산동에 소재하며, "대구들안길초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지, 근린상가, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 대구의 주요 상업 및 주거 지역 중 하나인 수성구에 속합니다.

3.

4.4. 2. 교통망

* 단지까지 차량 출입이 용이합니다.

* 본건 동측으로 동대구로 및 대구도시철도 3호선(황금역)이 통과하고 있으며, 북측으로는 청수로가 있습니다.

* 교통시설과의 거리 및 대중교통 상황을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

3.

4.4. 3. 도로접근성

* 본건 단지 서측으로 왕복 2~3차선 포장도로, 북측으로 왕복 2차선 포장도로, 동측으로 세로에 접하고 있습니다.

3.

4.4. 4. 토지이용계획

* 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3.

4.4. 5. 주변 환경 분석

* 제공된 정보에 따르면, 본건 주변은 주거 및 상업 시설, 학교 등이 밀집한 지역으로 혐오시설이 확인되지 않습니다.

* 다만, 현장 확인을 통해 보다 정확한 주변 환경을 파악할 필요가 있습니다.

3.

4.5. 권리분석

2.

3.5. 1. 권리관계 요약

* 본건은 현대해상화재보험주식회사가 채권자인 부동산 임의경매 사건입니다.

* 등기부등본상 말소기준권리인 근저당권(2022.06.17. 접수, 현대해상화재보험주식회사, 218,400,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액은 218,400,000원입니다.

3.

4.5. 2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (제시된 권리 중 지상권 없음)

3.

4.5. 3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 미상.

* 주의사항: 임대차 관계가 미상이므로, 인수되는 임차인이 없을 것으로 예상되나, 명도 진행 시 해당 부분에 대한 면밀한 확인 및 대비가 필요합니다.

3.

4.6. 상권분석

2.

3.6. 1. 지역 특성

* 두산동은 대구 수성구 내에서도 고급 주거 단지와 상업 시설이 발달한 지역으로, '부촌'으로 인식되는 곳 중 하나입니다.

* 수성못, 들안길 먹거리 타운 등 지역 명소가 인접하여 생활 및 여가 환경이 우수합니다.

3.

4.6. 2. 인근 상권

* 본건 인근에는 다양한 근린상가가 발달해 있으며, 이는 거주자들의 생활 편의를 지원합니다.

* 주변에 백화점, 마트, 스타벅스 등 대형 편의시설 접근성도 용이합니다.

3.

4.7. 생활정보

2.

3.7. 1. 교육시설

* 단지 바로 앞 들안길초등학교가 위치하며, 황금초, 황금중, 대구과학고 등 우수한 교육 시설이 도보 거리에 있습니다.

* 인근 범어네거리의 학원가 또한 이용이 편리합니다.

3.

4.7. 2. 교통시설

* 대구도시철도 3호선 황금역 이용이 편리하며, 동대구로, 청수로 등 주요 도로망을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

3.

4.7. 3. 편의시설

* 홈플러스, 하나로마트 등 대형 마트와 다양한 근린 상가, 병원, 은행 등의 편의시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

3.

4.8. 잠재적 리스크

2.

3.8. 1. 미확인 내부 상태

* 현장 방문 시 이해관계인의 부재 등으로 인해 내부 현황 및 상태를 정확히 확인하지 못했습니다.

* 따라서 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 경매 참여 시 이를 충분히 인지해야 합니다.

3.

4.8. 2. 임대차 관계 불확실성

* 임대차 관계가 미상으로 확인되어, 해당 부분에 대한 추가적인 확인 및 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

3.

4.9. 종합 의견

2.

3.9. 1. 총평

* 본건은 대구 수성구의 우수한 입지와 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 양호한 교통 및 생활 편의시설, 우수한 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 다만, 높은 감정가 대비 최근 실거래가와의 괴리, 내부 상태 및 임대차 관계 미확인 등의 리스크 요소를 신중히 검토해야 합니다.

3.

4.10. 투자 포인트

2.

3.10. 1. 긍정적 요소

* 신축 건물 (2020년 사용승인)

* 대구 핵심 지역인 수성구 두산동에 위치

* 우수한 학군 및 생활 편의시설 접근성

* 도시철도 3호선 황금역 인접

3.

4.11. 예상 입찰가

2.

3.11. 1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(49.4481㎡)의 4층 매물이 2025년 2월 17,800만원에 거래되었고, 동일 건물 7층의 다소 넓은 면적(54.3539㎡) 매물이 2025년 2월 18,750만원에 거래되었습니다 [date:2025-02-17, 2025-02-05].

* 본건의 면적(49.45㎡)과 층수(7층)를 고려할 때, 최근 시세는 약 18,000만원에서 19,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 하지만 감정가는 240,000,000원(24,000만원)으로, 최근 실거래가와 비교 시 약 5,000만원 ~ 6,000만원 가량 높게 책정되어 있습니다.

3.

4.11. 2. 예상 입찰가 산정

* 현재 시세를 기준으로 볼 때, 감정가 대비 높은 편이므로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최근 7층 거래가(18,750만원) 및 유사 면적 4층 거래가(17,800만원)를 종합적으로 고려하고, 7층의 선호도 및 잠재적 리스크(내부 미확인, 임대차 관계 미상)를 반영하여, 약 19,500만원을 적정 입찰가 범위의 상단으로 제안합니다.

* 이는 감정가 24,000만원 대비 약 81.25% 수준이며, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.