나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10834 [1] 경상북도 경주시 구정동 산32-12 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 구정동 소재 '노영지' 북동측 인근에 위치하며, 부근일대는 순수 임야지대 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 소형차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사각형의 토지로서 임야임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(300)), 역사문화환경보존지역, 온천지구(온천원보호지구)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : -- 2) 기 타 : 본건 임야 지상의 경계부근에 소유자미상의 분묘 또는 분묘유사형태가 소재하는 것으로 목측되는 바(정확한 내역은 전문기관의 경계측량이 요망됨), 경계가 불명확하고 경사지 임야로서 흙무더기가 산재하여 분묘에 대한 내역을 정확하게 파악하기 곤란한 바, 이에 구애없이 평가하였으니 경매 시 및 경매 참가 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

경주지원 2025타경10834 (1)

1.2. 소재지

경상북도 경주시 구정동 산32-12

1.3. 물건 종류

임야

1.4. 면적

토지 면적: 3721.00㎡ (약 1125.6평)

건물 면적: 0.00㎡

1.5. 감정가

137,677,000원

1.6. 매각 대상

토지 매각

1.7. 경매 구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

중OOOOOOOO (중울산농업협동조합)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 구정동 소재 '노영지' 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 순수 임야지대 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 경주는 신라 천년의 고도로서 풍부한 역사문화 유산을 자랑하는 도시입니다. 구정동 인근은 불국사, 토함산 등 주요 관광지와 가까워 역사문화관광 지역의 특성을 가지고 있습니다. 최근 구정동 일대의 고도제한 완화 및 도시계획도로 개설 사업 추진 등 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

2.2. 접근성

본건 인근까지 소형차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 최근 '보문~구정 도시계획도로' 개설 사업이 추진되어 보문관광단지와 불국사 일원의 교통 접근성이 개선될 것으로 예상됩니다.

2.3. 도로 상태

지적도상 맹지로서, 토지에 직접 접하는 도로가 없어 접근에 어려움이 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한), 역사문화환경보존지역, 온천지구(온천원보호지구)로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

을구 5번 근저당권(중울산농업협동조합, 2016-12-20 접수, 93,600,000원)이 말소기준권리이며, 접수일자 순으로 을구 6번 지상권 설정(말소) 등 해당 경매개시 결정 이전에 등기된 대부분의 권리(압류, 가압류 포함)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 구체적인 명시가 부족합니다. 다만, 을구 6번 근저당권으로 등기되었던 지상권은 '말소'로 표기되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 본 건에는 인수해야 할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 등기부 권리 요약

토지 등기부 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑1: 공유자 전원 지분 이전 (1988-06-28)

* 갑2: 1번 김영학 지분 이전 (2014-09-04)

* 갑6: 1번, 2번 지분 이전 (박금녀, 2016-12-20)

* 을5: 근저당권 (중울산농업협동조합, 2016-12-20, 93,600,000원, 말소기준권리)

* 을6: 지상권 설정 (중울산농업협동조합, 2016-12-20, 말소)

* 갑10: 6번 박금녀 지분 압류 (동울산세무서장, 2021-05-14, 말소)

* 갑12: 6번 박금녀 지분 가압류 (울산신용보증재단, 2022-01-25, 22,664,400원, 말소)

* 갑14: 5번 정종수 지분 가압류 (국민은행, 2025-03-25, 72,553,142원, 말소)

* 갑16: 임의경매 (중울산농업협동조합, 2025-12-03, 말소)

등기부채권 총액: 188,817,542원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 경주시 구정동 일대는 신라 문화의 중심지이자 관광도시로서 역사적 가치가 높은 지역입니다. 특히 불국사, 토함산 등 유명 관광지와 인접해 있어 관광 관련 산업이 발달할 잠재력이 있습니다. 최근에는 고도 제한 완화 및 도로망 확충 사업이 추진되면서 지역 개발에 대한 기대감이 높아지고 있습니다. 다만, 본건은 임야로서 현재 상업 또는 주거 활동이 활발한 지역과는 거리가 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변에는 '노영지'가 있으며, 불국사 관광단지, 보문관광단지 등 주요 관광 시설과 접근성이 양호한 편입니다. 향후 도로망 개선 시 접근성은 더욱 향상될 것으로 보입니다. 직접적인 생활 편의시설은 풍부하지 않으나, 차량 이동 시 경주시내 및 불국사 상업지역 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 소재지 인근에는 직접적인 대규모 편의시설은 부족하나, 차량으로 약 10~15분 거리에 경주시내 및 불국사 상업지구에 위치한 마트, 병원, 은행 등의 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 토지 인근에 특별히 우려할 만한 혐오 시설(폐기물 처리장, 공장 밀집 지역 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

본건 임야 지상 경계 부근에 소유자 미상의 분묘 또는 분묘 유사 형태가 소재할 가능성이 있습니다. 이는 분묘기지권 성립 가능성을 내포하며, 향후 토지 이용에 있어 제약이 될 수 있습니다. 감정평가 시에도 이러한 점을 고려하여 평가되었으나, 경매 참가 시에는 추가적인 현장 조사를 통해 정확한 내역을 파악하는 것이 중요합니다 [원문 정보].

6.2. 맹지

지적도상 맹지이므로, 도로에 대한 법적 통행권 확보 또는 인접 토지와의 협의가 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 온천지구(온천원보호지구) 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다. 특히 역사문화환경보존지역은 문화재 보존을 위해 엄격한 규제가 적용될 수 있습니다.

6.4. 기타 사항

감정평가서상 임야 경계가 불명확하고 경사지 임야에 흙무더기가 산재하여 분묘 파악이 곤란하다고 명시되어 있습니다. 이는 현장 답사 시에도 추가적인 주의가 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 역사문화 관광도시 경주에 위치한 임야 물건으로, 풍부한 관광 자원과 잠재력을 지닌 지역에 속해 있습니다. 최근 고도 제한 완화 및 도로망 개선 사업 추진 등 긍정적인 개발 여건이 마련되고 있습니다. 하지만, 지적도상 맹지라는 점, 소유자 미상의 분묘기지권의 가능성, 그리고 여러 토지 이용 제한(자연녹지, 역사문화보존지역 등)은 본건의 가치를 평가하는 데 있어 중요한 고려 사항입니다. 이러한 제약 조건들을 해결할 수 있다면, 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신라 문화의 중심지이자 세계적인 관광도시 경주에 소재하여 관광 개발 잠재력이 높습니다.

* 최근 구정동 일대 고도 제한 완화 및 '보문~구정 도시계획도로' 개설 사업 등 인프라 개선 및 개발 기대감이 있습니다.

* 경매 시장에서 비교적 낮은 감정가로 진입이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 137,677,000원을 기준으로, 맹지 문제 해결, 분묘기지권 관련 비용, 토지 이용 제한 해제 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재로서는 인수해야 할 보증금이 없으므로, 제시된 감정가 수준에서 시작하되, 위에서 언급된 리스크들을 충분히 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.