나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51997 [1] 충청남도 서산시 동문동 1274 서산동문꿈에그린아파트 101동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산호 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 동문동에 소재하는 부동산으로서, 부근은 농경지, 임야, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 남서측 인근에 「서령고등학교」가 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물로서, 외 벽: 몰탈위페인트 등 마감, 내 벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창 호: 샷시창호임.

이용상태

「아파트」로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재관련설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트단지 내·외의 도로상태 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2021-05-25), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-04-02), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-04-02)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-04-02)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-25)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가), 상대보호구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건의 임대관계는 미상임. ② 본건 대지권의 목적인 토지의 일부는「토지이용계획확인원」상 일부「소로1,2류 저촉」 이나, 저촉부분의 면적은 미미한 편임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경51997 (1)

* 소재지: 충청남도 서산시 동문동 1274 서산동문꿈에그린아파트 101동 5층504호

* 용도: 아파트

* 감정가: 276,000,000원

* 토지면적: 49.02㎡ (약 14.83평)

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

* 전용면적: 84.63㎡ (약 25.60평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 건축년도: 2018년

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 19층 건물 중 5층

1.2. 감정평가 요약

* 감정평가액: 276,000,000원

* 위치 및 주위환경: 충청남도 서산시 동문동에 소재하며, 서령고등학교 인근 지역으로 농경지, 임야, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능한 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 19층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 관련 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 아파트 단지 내외부 도로 상태는 무난한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류 및 소로2류 도로와 저촉되고 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

* 기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다. 토지이용계획상 일부 소로 저촉 부분이 있으나, 면적은 미미한 편입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 물건은 충청남도 서산시 동문동에 위치하며, 서령고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주변은 농경지, 임야, 단독주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 본 건의 등기부 요약에 따르면 총 채권액은 316,805,877원입니다.

* 최초 근저당권자인 한국자산관리공사의 근저당권(2019-10-31 접수, 184,800,000원)이 말소기준권리입니다.

* 또한, 한국자산관리공사(2022-03-15 접수, 67,200,000원), 신한은행(2024-07-02 접수, 9,326,241원), 신용보증기금(2024-07-18 접수, 17,936,341원), 소상공인시장진흥공단(2024-10-14 접수, 8,379,047원), 주식회사우리카드(2025-06-26 접수, 14,378,148원), 농협은행(2025-07-28 접수, 14,786,100원) 등의 가압류 및 근저당권이 등기되어 있으며, 모두 말소될 예정입니다.

* 말소 예정인 임의경매 개시결정(2025-12-02 접수, 한화생명보험, 136,491,583원) 또한 등기부등본 상 말소될 것으로 보입니다.

3.2. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2019년 10월 31일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권입니다.

3.3. 인수 권리

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 지상권 설정 내역은 확인되지 않았으므로, 현장 조사를 통해 권리관계를 재확인할 필요가 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황에 따르면 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상으로 파악되었습니다.

* 보증금액이 미상인 경우에도 낙찰자가 인수하거나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 아파트 단지 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 서령고등학교가 인접해 있어 학생 및 학부모를 위한 교육 관련 편의시설 접근성이 좋습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

* 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(대규모 유흥업소, 산업 폐기물 처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

* 토지이용계획 상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 일부 축산 관련 시설에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 단지명: 서산동문 꿈에그린 아파트

* 총 세대수: 471세대 (총 8개동)

* 사용승인일: 2018년 8월 23일 (2018년 준공)

* 주차: 총 53대 (지상 14대, 지하 39대)이며, 전기차 충전기도 갖추고 있습니다.

* 최고층: 23층, 최저층: 2층

5.2. 편의시설

* 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 일부 '소로1류', '소로2류' 저촉 사항이 있으나, 감정평가서에 따르면 저촉 면적이 미미한 것으로 판단됩니다.

* 임대차 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 등기부상 말소되지 않는 권리(지상권) 가능성이 명시되어 있어, 추가적인 권리 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서산시 동문동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공)인 아파트로, 아파트 단지로서의 기본적인 인프라와 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리분석상 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 임차인 현황의 불확실성과 등기부 외 소멸되지 않는 권리(지상권) 가능성은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 연식의 아파트로서 상품성이 우수합니다.

* 서산시의 지역 개발 계획 및 향후 아파트 시세 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세가 높게 형성될 경우, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 (단위: 만원):

* 2026년 7월 6일: 25,000 (4층, 84.94㎡)

* 2026년 6월 20일: 25,700 (20층, 84.63㎡)

* 2026년 7월 21일: 18,700 (3층, 84.63㎡) - 저층 거래로 판단됨

* 2026년 5월 16일 (전월세 정보이나 0원 월세로 매매 추정): 23,000 (20층, 84.9463㎡)

* 본 건은 5층으로, 최근 거래된 3층 및 4층의 가격(18,700만원 ~ 25,000만원)과 20층의 가격(23,000만원 ~ 25,700만원)을 종합적으로 고려할 때, 해당 층수의 실질 시세는 23,000만원에서 25,000만원 사이로 추정됩니다.

* 감정가 276,000,000원은 최근 시세보다 높은 수준입니다.

* 첫 번째 입찰 시에는 감정가의 80%인 220,800,000원부터 시작하게 됩니다.

* 최근 시세를 고려하여 경쟁력 있는 가격으로 접근한다면, 225,000,000원에서 235,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 방문, 주변 시세 재확인, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.