나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9941 [1] 대구광역시 북구 칠성동2가 736 대구역유림노르웨이숲 103동 25층2505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우영 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가 소재 ‘대구북부소방서’ 남동측 인근에 위치하는 『대구역유림노르웨이숲 제103동 제25층 제2505호 단위세대』로서 부근은 아파트단지, 식당 등의 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입 가능하며, 남동측 인근에 '대구역(경부선, 대구1호선, 대경선)'이 소재하며, 동측 인근에 왕복 6~7차선의 '중앙대로', 남측 인근에 왕복 6~7차선의 '태평로', 북측 인근에 '칠성남로'가 통과하며, 인근에 시내버스 승강장 등이 위치하는 등 제반 교통 사항은 대체로 편리합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 33층건 중 제25층 제2505호 단위세대로, - 사용승인일 : 2017.11.29, - 외 벽 : 화강석, 몰탈위 페인트 등 마감 - 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 - 바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감 - 창 호 : 샷시 창호 등 마감입니다.

이용상태

본건은 아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 및 도시가스 에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 가로장방형의 토지로서 인접필지와 등고이며 아파트건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지는 남서측, 서측 및 동측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 폭 약 15미터의 내외의 포장 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 부지의 토지이용계획 사항은 다음과 같습니다. 중심상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(2015-04-10)(접합), 가축사육제한구역(가축 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 본건의 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다. 2)기 타: ---

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경9941 (1)

소재지: 대구광역시 북구 칠성동2가 736 대구역유림노르웨이숲 103동 25층 2505호

용도: 아파트

감정가: 385,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2017년 11월 29일

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.71㎡ (약 5.36평)

건물면적 (전용면적): 84.92㎡ (약 25.69평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 대구광역시 북구 칠성동2가에 위치하며, 대구북부소방서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 식당 등 근린생활시설로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 진입이 용이하며, 남동측 인근에 경부선, 대구1호선, 대경선이 지나는 '대구역'이 위치합니다. 동측으로는 '중앙대로', 남측으로는 '태평로', 북측으로는 '칠성남로' 등 주요 도로가 인접해 있으며, 시내버스 승강장도 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2025년 12월 1일 접수된 대구지방법원의 강제경매개시결정(2025타경9941)입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 등기부상 임차인으로 주택도시보증공사(양송이)가 등재되어 있습니다.

* 임차인: 양

* 보증금: 480,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 5일

* 확정일자: 2021년 10월 5일

* 배당신고일자: 2025년 1월 17일

* 대항력: 없음

3.3. 권리 인수 여부

등기부상 을구 5번 임차권(양송이)은 보증금 480,000,000원에 전입 및 확정일자가 2021년 10월 5일로 되어 있습니다. 통상적으로 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수할 수 있으나, 본 건의 경우 2026년 7월 22일 신청채권자인 주택도시보증공사(임차권자 양송이의 양수인)가 우선변제권만 주장하며 대항력 포기 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 매수인이 임차보증금을 인수할 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근으로 대규모 아파트 단지가 형성되어 있으며, 상가 및 식당 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 대구역 인근의 상업지역과도 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 대구역 유림노르웨이숲

주소: 대구광역시 북구 칠성동2가 736

사용승인일: 2017년 11월 29일

총 세대수: 296세대

최고층: 33층

주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 주차 정보

총 주차대수: 106대 (지상 5대, 지하 6대, 지하 자동 106대)

5.3. 주변 시설

본 물건은 대구북부소방서 남동측 인근에 위치하고 있으며, 대구역 및 중앙대로, 태평로 등 주요 교통망과 인접해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 임차권

HUG(주택도시보증공사)의 대항력 포기 확약으로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없으나, 등기부상 임차권이 존재하는 점은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 다만, 확약서에 따라 매수인의 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구역 역세권에 위치한 신축급 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 경매 절차상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 임차인 양송이 씨의 경우 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수할 의무가 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 권리 관계가 명확해져 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대구역 초역세권: 대구1호선, 경부선, 대경선 이용 편리

* 신축급 아파트: 2017년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태

* 권리관계 명확: HUG의 대항력 포기 확약으로 임차보증금 인수 부담 없음

* 우수한 주거 환경: 주변 편의시설 및 교통망 발달

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 동일 면적(84.92㎡)의 27층 매물이 2026년 7월 10일에 395,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 25층에 위치하며 감정가는 385,000,000원입니다. 층수와 최근 거래가를 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 39,000,000원에서 40,000,000원 사이로 예상됩니다.

이에 따라, 인수 보증금(0원)을 제외한 예상 입찰가는 395,000,000원으로 산정하는 것을 제안합니다.

10. 혐오시설 유무 확인

주변 시설 검색 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.