나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12779 [1] 충청남도 아산시 방축동 135-11 나동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 방축동 소재 '온양고등학교' 서측 인근에 소재하는 "경성아파트" 제나동 제3층 제302호로서, 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 중 제3층 제302호 로서, - 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, - 내 벽: 벽지 및 타일붙임 등, - 창 호: 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 온수보일러에 의한 난방설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트 단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 주변 아스팔트 포장도로를 이용중이며, 제반 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상 도시지역, 제2종일반주거지역(2021-03-25)(제2종일반주거지역), 중로 1류(폭 20m~25m)(2020-06-25)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(온양고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(온양천도초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(하 늘유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 거주자 부재로 내부 상태는 동일건물내 유사규모의 아파트조사 및 탐문조사 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 감안하여 평가 하였으니 경매 참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12779 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 방축동 135-11 나동 3층302호

* 물건종별: 아파트

* 감정평가액: 39,000,000원

* 토지면적: 25.49㎡ (약 7.71평)

* 건물면적: 37.80㎡ (약 11.43평)

* 전용면적: 37.80㎡ (약 11.43평)

* 분양면적: 별도 명시된 정보 없음

* 매각물건: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 충OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 아산시 방축동 소재 '온양고등학교' 서측 인근에 위치한 '경성아파트' 나동 3층 302호입니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

* 도로상태: 아파트 단지는 아스팔트 포장도로에 접해 있으며, 단지 주변 도로 상태 역시 양호합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로 1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 온양고등학교, 온양천도초등학교, 하늘유치원 등 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리분석 결과, 말소기준권리인 아산신용협동조합의 근저당권(2020년 8월 25일 접수)보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

* 따라서 경매 절차를 통해 본건과 관련된 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 채권 총액은 80,646,468원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 10월 4일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주거 밀집 지역으로서 안정적인 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층에 위치한 아파트입니다.

* 이용 현황: 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중에 있습니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 온수보일러를 이용한 난방설비, 전기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 온양고등학교, 온양천도초등학교, 하늘유치원 등 교육시설이 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건과 관련하여 여러 개의 경매 사건이 중복으로 진행되고 있어, 매각 절차 및 진행에 혼란이 발생할 수 있습니다.

* 별도등기: 등기부등본에 별도등기 사항이 존재합니다. 이에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하며, 낙찰 후 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 공동담보: 본 건에 대한 담보가 여러 부동산에 걸쳐 있을 가능성이 있습니다. 경매 진행으로 인한 채권 변제 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 사용승인일 1988년 7월 19일로, 건물 준공 후 약 38년이 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 조사 당시 거주자 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인할 수 없었습니다. 유사 규모의 아파트 시세 및 탐문 조사에 기반한 평가이므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 미확인 권리: 등기부 요약 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 개요 정보가 없어 인수 여부를 판단하기 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 아산시 방축동의 주거 지역에 위치한 아파트입니다. 감정가가 3,900만원으로 비교적 낮게 책정되어 있으며, 초등학교 및 중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 모든 등기부상 권리가 말소될 예정이고 인수할 임차 보증금이 없어 권리 관계는 명확한 편입니다. 다만, 중복사건, 별도등기, 공동담보 등의 특이사항과 더불어 내부 확인이 어려운 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 건물 연식이 38년으로 노후화에 대한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 3,900만원의 감정가는 신규 진입을 고려하는 투자자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 임차 보증금이 없어 권리 분석이 간편합니다.

* 교육 환경: 학교와 인접하여 실수요자 확보가 용이할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 아산시의 발전 추이를 고려할 때, 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 향후 예상 시세 변동, 건물 상태 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 중복사건, 별도등기, 공동담보 등의 리스크 요인을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다. 본 건의 경우 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 결정할 수 있습니다. 정확한 시세 조사와 현장 방문을 통해 최적의 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.