나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12785 [1] 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1723 1동 11층1106호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유화감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 소재 "아산역" 남측에 소재하며 주위는 업무시설, 상업시설, 아파트단지등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 아산역과 천안아산역이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 18층 업무시설의 (사용승인일: 2022.11.8) 제11층 제1106호로 외벽: 석재붙임마감등 내벽: 벽지 및 타일마감등 창호: 샷시창호등

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 급수 및 위생설비, 냉난방설비, 주차장설비, 승강기설비등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형토지로 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측, 북측으로 중로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(아산배방) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 중점경관관리구역(아산신도시)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

오피스텔로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12785 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1723 1동 11층 1106호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 18층 중 11층

* 용도: 오피스텔

* 사용승인일: 2022년 11월 8일

* 토지면적: 3.89㎡ (약 1.18평)

* 건물면적: 19.96㎡ (약 6.04평)

* 감정가: 106,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 본건은 충청남도 아산시 배방읍에 소재하며, "아산역" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경으로는 업무시설, 상업시설, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 활발한 지역입니다.

* 교통 상황으로는 인근에 아산역과 천안아산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건이 속한 건물은 동측, 서측, 북측으로 중로에 접해 있어 차량 접근성도 양호합니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방)에 해당하며, 이는 개발 및 상업 활동이 활발한 지역임을 시사합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 4일 접수된 천안우리신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 인해 근저당권, 압류, 가압류 등 등기부상의 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 특이사항으로, 본건은 오피스텔로 이용 중이나 임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 즉, 점유 중인 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

* 총 등기부채권액은 80,800,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 아산역 역세권에 위치하며, 주변에 다양한 업무시설과 상업시설이 밀집해 있어 직장인 수요 및 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

* 일반상업지역에 속해 있어 상업 활동이 활발하며, 택지개발지구 및 지구단위계획구역에 포함되어 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

* 인근 교통망을 활용한 접근성이 좋아, 임대 수요 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 제공된 정보와 외부 검색 결과 상, 본건 주변에서 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 기본적인 전기, 급수, 위생, 냉난방, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 2022년 11월에 사용 승인된 신축 건물로, 현대적인 시설을 이용할 수 있습니다.

* 오피스텔로 이용 중이며, 해당 지역의 상업 및 업무 환경을 고려할 때 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물면적 19.96㎡ (약 6.04평)은 최근 매매 사례의 전용면적(29.132㎡ 또는 41.045㎡)보다 작습니다. 이는 가격 형성 및 향후 되팔 때 고려해야 할 요소입니다.

* 신축 건물임에도 불구하고, 향후 관리비 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 부동산 시장 변동성에 따라 시세가 변동될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 아산역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 권리관계가 명확하고 인수할 보증금이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다.

* 건물 연식(2022년)이 최신이라 즉시 임대 수익을 기대할 수 있으며, 주변 상권 활성화로 인한 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

* 다만, 실제 거래된 유사 면적 대비 본건의 면적이 작다는 점은 시세 분석 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 아산역과 천안아산역 인근의 역세권 입지로 투자 가치 및 임대 수익률 확보에 유리합니다.

* 2022년 준공된 신축 건물로, 노후 시설에 대한 부담이 적습니다.

* 임차 보증금 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도 및 운영이 용이합니다.

* 상업지역 내 위치하여 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 106,000,000원입니다.

* 최근 매매 사례에서 29.132㎡ 면적의 오피스텔이 약 162,000,000원 ~ 163,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 19.96㎡ 면적을 고려한 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

* 면적 대비 시세 환산 시 약 111,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 낙찰가율, 시장 상황, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 115,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 108% 수준으로, 신축 및 입지적 장점을 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.