나이스옥션 법원경매 천안 2025타경818 [1] 충청남도 아산시 용화동 1623 용화마을신도브래뉴 107동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 온천동 2495 소재 ‘온양용화중학교’ 남동측 근거리에 위치한 용화마을신브래뉴 아파트 제107동 제2층 제204호로,인근은 각종 규모의 아파트단지, 근린 생활시설들이 혼재하고 있음.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가 소재하여 대중 교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층 중 제107동 제2층 제204호로 (사용 승인일 2009.10.08.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시 마감.

이용상태

아파트 1세대(방3, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 2 등)임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비 등이 있음. 지하주차장이 있으나 지하층에서 지상층으로 이동시 계단을 사용해야 함.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 4차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종주거지역, 지구단위계획구역(아산용화지구), 소로2류(폭 8m ∼10m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 중로2류(폭 15m ∼20m)(접함) 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(아이사랑유치원)<교육환경보호에관한법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및 이용상황등을 기재하고 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

* 사건번호: 천안지원 2025타경818 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 용화동 1623 용화마을신도브래뉴 107동 2층204호

* 용도: 아파트

* 감정가: 241,000,000원

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) (전용면적 기준)

* 토지면적: 49.87㎡ (약 15.09평) (토지 지분)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO

* 특이사항: 유동화 물건

1.2. 아파트 정보

* 아파트명: 용화마을신도브래뉴아파트

* 사용승인일: 2009년 10월 08일

* 총 동수: 11개동

* 총 세대수: 940세대

* 최고층: 31층 (단지 전체 기준, 본건은 25층 중 2층)

* 주차대수: 총 1,173대 (세대당 1.24대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 충청남도 아산시 용화동 소재 ‘온양용화중학교’ 남동측 근거리에 위치한 용화마을신도브래뉴 아파트 단지 내에 있습니다. 주변으로는 다양한 규모의 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하고 있어 주거 및 생활 편의성이 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건 아파트 단지까지 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건은 남측으로 4차선 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제3종주거지역, 지구단위계획구역(아산용화지구)에 속해 있습니다. 또한 소로2류, 소로3류, 중로2류 등 다양한 도로에 접하고 있습니다. 다만, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(아이사랑유치원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 08월 30일에 접수된 하나은행의 근저당권 (을13, 채권액 177,100,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않습니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 하나은행의 근저당권(을15), 현대카드의 가압류(갑16), 현대캐피탈의 가압류(갑17), 하나은행의 임의경매개시결정(갑18) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 290,445,684원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 존재할 경우, 매수인이 이를 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 현재 미상입니다. 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 임대차 현황을 정확히 파악하기 어려운 상태입니다. 따라서 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 인수 여부 및 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 다양한 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하여 주거 지역으로서의 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

4.2. 인근 시설

용화마을신도브래뉴 아파트 단지 인근에는 온양용화중학교가 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건은 철근콘크리트구조로, 25층 건물 중 2층에 위치합니다. 사용승인일은 2009년 10월 08일입니다. 내부 이용 상태는 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 2개로 구성된 아파트입니다.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 지하 주차장이 있으나, 지하층에서 지상층으로 이동 시 계단을 사용해야 하는 점은 이용에 다소 불편함을 줄 수 있습니다.

5.3. 단지 내 부대시설

용화마을신도브래뉴 아파트는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 현황 미상

임대차 관계가 불명확하며 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 내부 상태 확인 곤란

이해관계인 부재로 인해 물건 내부 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 실제 내부 상태와 설비 등은 평가 내용과 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 지하 주차장 이용 불편

지하 주차장에서 건물 내부로 진입 시 계단을 이용해야 하는 점은 거주 편의성을 저하시키는 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 절차와는 다소 다른 특수성이 있을 수 있습니다.

6.5. 혐오시설

주변 지역은 주거 및 교육 시설 위주로 형성되어 있으며, 일반적인 지도 서비스 및 지역 정보 검색 결과, 혐오시설로 간주될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아산시 용화동에 위치한 용화마을신도브래뉴 아파트로서, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 2009년에 준공되어 연식은 있으나, 주변에 교육 시설 및 각종 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실수요자에게 매력적인 주거지입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 비교적 명확하나, 임차인 현황이 미상이고 내부 확인이 곤란한 점은 명도 및 가치 평가에 있어 신중한 접근을 요구합니다. 유동화 물건이라는 특수성 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 가치

아산시 용화동은 지속적인 개발과 함께 주거 선호도가 높은 지역으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 생활 인프라

온양용화중학교와 같은 교육시설 및 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

8.3. 시세 대비 가치

본 건의 감정가(241,000,000원)는 최근 실거래가(220,000,000원)보다 높게 책정되어 있어, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근 가능할 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 실거래가 분석

* 본 건과 유사한 면적(84.97㎡)의 4층 매물이 2026년 7월 9일에 220,000,000원에 실거래되었습니다.

* 다른 면적(59.96㎡)의 매물은 190,000,000원에서 210,000,000원 사이에 거래되었습니다.

9.2. 시세 및 감정가 비교

* 본 건의 감정가는 241,000,000원입니다.

* 가장 유사한 면적의 최근 실거래가는 220,000,000원으로, 감정가보다 낮습니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

임차인 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 수준 이상으로 입찰을 고려할 수 있습니다. 다만, 2층이라는 점과 내부 상태 미확인 등의 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

유사 면적의 4층 매물 실거래가(2.2억원)와 감정가(2.41억원)를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 약 225,000,000원 내외로 산정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.