나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9918 [1] 대구광역시 북구 칠성동2가 1-2 엠에이치엘퍼스트오페라 10층1019호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율태감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 침산동 소재 "달산초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "엠에이치엘퍼스트오페라" 제10층 제1019호 오피스텔로서, 부근 일대는 아파트단지, 학교 및 관공서, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 및 대구도시철도 3호선 북구청역이 위치하는 등 교통시설과의 거리 및 편의성 등으로 보아 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 제10층 제1019호 단위오피스텔로서, <사용승인일자 : 2015.10.16> - 외벽 : 화강석 및 복합판넬, 몰탈위페인팅 마감 등. - 내벽 : 벽지마감, 일부 타일마감 등. - 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 마감 등. - 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

'오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소화전설비, 도시가스공급설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 2필일단의 정방형 토지로서, '오피스텔 및 상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복6~7차선 및 서측으로 왕복3차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 시가지조성사업지역, 가축사육 제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환 경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구 역(2025-02-17)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 대구지방법원 2025타경9918 (1)

소재지: 대구광역시 북구 칠성동2가 1-2 MH엘퍼스트 오페라 10층1019호

건물용도: 오피스텔

감정평가액: 72,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 5.68㎡ (약 1.72평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.99㎡ (약 9.38평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건축물대장상: MH엘퍼스트 오페라, 2015년 10월 16일 사용승인, 철근콘크리트구조, 지하 3층 지상 20층 중 10층 1019호, 총 396실

1.3. 법적 현황

말소기준권리: 2025-12-01 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (2025타경9918)

채무 총액 (등기부상): 92,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가에 소재하는 "MH엘퍼스트 오페라" 오피스텔로서, "달산초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 학교, 관공서, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하고 대구도시철도 3호선 북구청역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대표: 박종일)

보증금: 92,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-10

확정일자: 2022-10-20

대항력: 있음

배당신고일자: 2024-11-18

* 임차인: 시희륜

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-12 (미래 시점)

확정일자: (정보 없음)

대항력: 없음

3.2. 등기부 요약 및 권리관계

등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 갑구 1번: 2015-11-02 소유권보존 (주식회사다산엔트테인먼트)

* 갑구 3번: 2017-02-07 소유권이전 (매매 신탁재산 처분) (강상구)

* 을구 3번: 2024-11-18 주택임차권 (박종일, 보증금 92,000,000원, 전입 2022-11-10, 확정 2022-10-20), 말소: 인수

* 갑구 4번: 2025-12-01 강제경매 (주택도시보증공사, 청구금액 95,722,302원), 말소: 말소 (말소기준권리)

3.3. 인수 권리 분석

본건에는 대항력 있는 임차인 박종일 씨가 존재하며, 해당 임차권 등기는 을구 순위 3번으로 등기되었습니다. 물건명세서에 따르면, "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(2024. 11. 18. 등기, 보증금 92,000,000원, 전입일자 2022. 11. 10. 확정일자 2022. 10. 20.)가 있으므로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액을 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다. 임차인 현황에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서의 명시적인 인수 조항으로 인해 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 북구 칠성동2가는 오피스텔, 주거 단지, 상업 시설 등이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

달산초등학교가 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 대구도시철도 3호선 북구청역과 버스 승강장이 가까워 도심으로의 접근성이 양호합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박종일 씨의 보증금 92,000,000원입니다. 경매 절차에서 해당 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 미배당 금액을 인수해야 하므로 총 매입 비용이 증가할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재가 있으나, 물건명세서의 인수 조항을 반드시 확인하고 배당표를 면밀히 분석해야 합니다.

5.2. 기타 리스크

미래 시점의 전입일자를 가진 임차인(시희륜) 정보가 있으나, 대항력 없는 것으로 분류되어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6. 종합 의견

본건은 대구광역시 북구에 위치한 MH엘퍼스트 오페라 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 92,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있어, 인수 금액을 제외한 실질적인 부동산 가치를 신중하게 판단해야 합니다. 임차인 관련 리스크를 충분히 고려한 입찰 전략이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 대구 북구 역세권 오피스텔로 직장인 및 1인 가구 수요 예상.

* 양호한 교통망과 주변 생활 인프라.

* 건물 노후도가 낮고(2015년 준공) 지속적인 수요 기대.

8. 예상 입찰가

최근 2026년 3월 10층 오피스텔이 40,000,000원에 거래된 점, 감정가 72,000,000원, 그리고 대항력 있는 임차인의 보증금 92,000,000원을 낙찰자가 인수할 가능성이 있음을 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다. 상기 인수 보증금을 제외한 부동산 자체의 가치와 잠재적 리스크를 고려할 때, 예상 입찰가는 60,000,000원에서 70,000,000원 사이를 제안합니다. 다만, 최종 입찰가는 인수될 수 있는 임차인의 보증금 규모와 실제 배당 현황을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.